Методика групповой оценки сложных или типовых объектов для

Методика групповой оценки сложных или
типовых объектов для проведения торгов
Кузнецов Д.Д., к.т.н., доцент,
председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета
по оценке НП
«Сообщество профессионалов оценки»
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
1
Принципы ФКС и ОД как единой системы
ценообразования
•Открытость – публикация отчетов и результатов сделок;
•Профессионализм заказчика;
•Единство системы ценообразование для регионов и
отраслей;
•Ответственность за результативность цен;
•Бюджетная эффективность;
•Полезность объекта (качество);
•Три подхода, много методов для компенсации
неопределенности
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
2
Прямая и обратная задачи ФКС и ОД
•Прямая задача ФКС. Есть потребность, надо её удовлетворить
наиболее эффективно (Цена – Качество)
•Обратная задача ФКС. Есть Поставщик, надо отдать ему закупку
на оговоренных условиях при минимизации рисков оспаривания;
•Прямая задача оценки. Есть объект. За какую цену его можно
продать? Какова величина рыночной стоимости объекта?
•Обратная задача оценки. Есть объект и есть его цена. Надо
обосновать эту цену при минимизации рисков.
•Целевая функция и ограничения меняются местами.
•Цена может быть результатом интуитивного знания.
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
3
Оценка имущества на основе анализа
результатов торгов
Ключевой вопрос оценки – поиск и отбор аналогов.
•Объявления о сделках (скидка на торг, разумность и
добросовестность автора объявления)
•Регистрация сделок
•Слухи от реэлтеров и журналистов (заказные или заблуждения)
Вывод: Результат торгов – это «суррогат» рыночных цен.
Причем самый адекватный и самый перспективный.
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
4
Оценка как моделирование. Позитивный и
негативный опыт
Отчет об оценке можно ВСЕГДА представить как
математическую модель: Сj = f(ФСij)
Индивидуальная оценка: один ОО и несколько (3-10) ОА
Массовая оценка: много ОА и еще больше объектов оценки.
Вид оценки
Объектов оценки
Объектов-аналогов
Индивидуальная
ОДИН (1)
Несколько (4-10)
Массовая
Очень много
Много (100 – 1000)
Групповая
Несколько
Много
Выводы:
1) Далеко не всегда индивидуальная оценка «точнее»
массовой
2) Групповая оценка – разумный компромисс между
адекватностью и простотой
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
5
Негативный опыт индивидуальной оценки
Что такое «близкий» аналог, похожий на объект оценки?
Из отчета об оценке встроенного помещения:
В БД – 3500 аналогов. Выбрано 10. Критерии отбора не приведены.
Если отклонение самого дорогого и самого дешевого объекта менее
20%, то оценка правильная.
Корректировки уже не играют роли.
Это типичная ОБРАТНАЯ ЗАДАЧА ОЦЕНКИ.
Именно поэтому отклонение разных оценок одного и того же объекта
может быть в 10 раз (слушания в СФ 17 апреля 2014.)
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
6
Позитивный опыт групповой оценки
• 2002. Оценка крупного с/х холдинга (22 предприятия) принята
аудиторами «большой четверки». Одна модель.
•2006. Оценка акций гостиниц в Санкт-Петербурге в процессе
приватизации. Задача предсказания результатов торгов.
•2009. Переоценка ОФ 200 предприятий одной отрасли. Модель
эффективности деятельности предприятий.
•2011. Оценка ЗУ в разных регионах России с использованием
единой модели.
•2013. Модель рыночной стоимости земельных участков
промышленного использования в Санкт-Петербурге.
•2006 – 2014. Мониторинг стоимости с использованием
динамической модели стоимости.
Вывод: методика групповой оценки используется более 10-ти
лет для решения разных оценочных задач.
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
7
Реализация принципа полезности в оценке – методика
сравнения объектов по соотношению ЦЕНА - КАЧЕСТВО
• Основана на достижениях квалиметрии как науки об измерении качества (Азгальдов
Г.Г., Субетто А.И. и др.)
•Моделирует поведение человека в процессе принятия решений
•Не противоречит «классическим» методам оценки
•Не использует субъективные оценки при кол-ве аналогов больше, чем кол-во
факторов стоимости.
•Используется оценщиками в Санкт-Петербурге с 1997 года.
Модель "цена - качество"
400
y = 88.647e1.6638x
R² = 0.9927
350
Высокие цены
Цена предложения
300
250
200
150
100
Предложение
Высокое качество
50
0
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
Интегральный коэффициент качества ИККj
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
0.80
0.90
8
Почему стоимость ОО может измениться в
течение 6, 9 или 12 месяцев?
• Изменения объекта (реконструкция, капитальный ремонт,
пожар…
• Инфляция на данном секторе рынка (всё дорожает и ОО тоже)
• События (кризисы, дефолты…) Отличаются от действий.
Оценщик может произвести анализ этих факторов и сделать вывод
о характере изменения стоимости)
Вывод: стоимость может измениться в течение одного дня, а
может не измениться в течение нескольких лет!
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
9
ВЫВОДЫ:
Применение единой методики групповой
оценки позволяет существенно повысить
достоверность оценки,
непротиворечивость результатов оценки,
экономию затрат на оценку. Проводить
мониторинг стоимости.
При этом интервал стоимости более
объективен и «прозрачен» для понимания
и анализа.
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
10
СПАСИБО ЗА ВИМАНИЕ
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
Советник
Центр оценки «Петербургская недвижимость»
Эксперт отчета по оценке кадастровой стоимости
земельных участков в Санкт-Петербурге (2012 и
2013 год)
Эксперт отчета по оценке кадастровой
стоимости ОКСов в Санкт-Петербурге (2012)
Автор методики проведения экспертизы
подтверждение стоимости (2012)
Сообщество
профессионалов
оценки - член совета и член
экспертного совета
Санкт-Петербургский
научнометодический совет по оценке –
председатель
Соавтор методики судебной
объектов недвижимости (2013)
на
экспертизы
Соавтор методики оценки ОН для залога
(методика СЗАКБ, 2014)
Авторские семинары по оценке, управлению
стоимостью, экспертизе отчетов об оценке
Кузнецов Д.Д. Сообщество
профессионалов оценки
11