ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
ИНВЕСТИЦИИ В
НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ.
Аналитический обзор и
национальные особенности
Герман Мойжес/German Moyzhes
Группа компаний «Аверс»/AVERS Group
Санкт-Петербург
Москва
Кёльн
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Основные преимущества для российского
инвестора:

Диверсификация инвестиций и минимизация
рисков
Допуск к рынкам капитала Евросоюза и
Швейцарии (ставка рефинансирования
центрального банка ЕС – 4,25%)
Постоянный и стабильный доход

Собственность, защищенная законами Германии


ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Общие экономические данные
Германии (России)

население: 82 (141) млн

плотность населения: 231 (8,3) чел./кв. км

ВВП на человека 29 455 (5 405) евро

рост ВВП в I квартал 2008 более 1,5 (6,9) %

основа немецкой экономики- малые и средние
предприятия: 3,38 млн, 80 % всех трудящихся

Российские (немецкие) инвестиции за 2007 год –
1,6 (6) млрд евро
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Основные виды инвестиций
 девелопмент (в стадии строительства или
реконструкции)
 Приобретение готовых объектов (готовый
объект для сдачи в аренду/с арендаторами)
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Банк
(частичное
финансирование)
Оператор/
арендатор
(гостиница,
магазин, склад)
Договор аренды
на срок 10-15 лет
(Условие: объект в
соответствии с
требованиями)
Долгосрочный
инвестор
Административный
орган
ООО
«Проект
девелопмента»
Девелопер
(учредитель)
Договор куплипродажи
(Условие: разрешения на
строительство)
Участок под
застройку
Строительная
компания и т. д.
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Краткий обзор сегментов рынка
недвижимости Германии
(стоимость = фактор * годовая плата за аренду):






торговля — 12- 13 (7,7% - 8,3% годовых)
«строймаркет» — 10 (10 %)
жильё — 15-16 (6.3%- 6,7% годовых)
офисы — 13-15 (6,7%- 7,7% годовых)
гостиницы — 12-13 (7,7%- 8,4% годовых)
по последним данным RICS (Royal Institution of
Chartered Surveyors) наибольший рост цен на
недвижимость в западной Европе предвидится в
Германии, Австрии и Португалии
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Аналитические данные (в среднем по:
Штутгарт, Мюнхен, Кёльн, Дюссельдорф,
Гамбург, Берлин, Франкфурт)
Месячная арендная ставка в наилучшем сегменте (в
год):
офисная недвижимость: 24 евро (289 евро)
Торговые площади: 210 евро (2520)
Гостиницы в сегменте 4 и 5 звезд: RevPAR* 82
евро ARR** 120
* Revenue per available room (оборот/кол-во комнат имеющийся в распоряжении)
** Average Room Rate (оборот/кол-во занятых комнат)
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в крупных
городах Германии
19,00%
>2000 евро
>1500-2000
евро
12,00%
<1000 евро
>1000-1500
21,00%
56,00%
- Постоянный рост количества домашних хозяйств
- Рост потребления жил. площади на душу населения (кв. м) –
1960:19; 1990: 35; 2000: 40
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Примеры инвестиционных предложений
Административное здание
Место расположения: Франкфурт на Майне
Арендатор: 100% администрация города
Договор на аренду: с 1982 г. до 2012 г. + опцион
Арендная плата: 4 772 467 евро в год
Стоимость: 58 000 000 евро + НДС
Фактор покупки: 12,15
Доходность: 8,23%
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Торговый центр
Место расположения: Дрезден
Арендатор: OBI, Aldi, Konsum, Reno
Договор на аренду: долгосрочный
Арендная плата: 1,4 млн евро в год
Стоимость: 18,5 млн евро + НДС
Фактор покупки: 13,21
Доходность: 7,57 %
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Гостиница, 4 звезды
Место расположения: Берлин
Вид сделки: Sale & Lease Back
Кол-во комнат: 1 125
Договор на аренду: 20 лет, с индексацией
Арендная плата: 14,44 млн евро в год
Стоимость: 180 млн евро + НДС
Фактор покупки: 12,47
Доходность: 8,02 %
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Жилой комплекс для пожилых людей
Место расположения: фед. земля Шлезвиг Гольштейн
Новая постройка
«Топ»-оператор
Договор на аренду: 20 лет с индексацией,
поручительство городской администрации
Арендная плата: 10,8 млн евро в год
Стоимость: 180 млн евро + НДС
Фактор покупки: 12,41
Доходность: 8,06 %
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Основные риски при инвестициях в Германии



Юридические риски при заключение договора
купли-продажи – проведение Due Diligence
Неплатежеспособный арендатора – анализ
экономического состояния арендатора,
получения гарантий
Сложность последующий сдачи в аренду
объекта – анализ места расположения объекта
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор
и национальные особенности
Группа компаний «Аверс»






Все виды оценки
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги
Аудит, налоговое консультирование
Управленческий консалтинг
Аналитика, бизнес-планирование
Санкт-Петербург: 007 (812) 320-97-75
Москва: 007 (495) 698-47-23
Кёльн: 0049 (221) 330-56-30
[email protected]
WWW.AVG.RU