Особенности и возможности ЗПИФ недвижимости. Практика

ЗПИФ недвижимости.
Строительные и девелоперские фонды.
Основные способы финансирования
проектов строительства недвижимости
 Собственные ресурсы
 Продажа прав на объект строительства
(полностью или по частям)
 Кредитование
 Проектное кредитование
 Соинвесторы-партнеры
 Западные инвестиционные фонды
 Вексельные, облигационные займы
 ЗПИФ недвижимости
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
2
Традиционные способы финансирования строительства
далеко не всегда удобны для застройщиков
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
3
Традиционные способы финансирования строительства
далеко не всегда удобны для застройщиков
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
4
ЗПИФ недвижимости – способ финансирования,
позволяющий использовать преимущества долевого и
долгового финансирования
При «упаковке» строительного проекта в ЗПИФ недвижимости:
 Есть возможность привлекать деньги на ранних стадиях (однако
должен быть составлен грамотный бизнес-план + оформлены права на
земельный участок)
 Нет риска утраты контроля строительной (девелоперской)
компанией над строительством объекта
 Соинвесторы – пайщики претендуют на долю в прибыли, а не
твердый фиксированный процент, то есть риск успеха проекта делится
с соинвесторами
 Нет обязательств по уплате фиксированного процента перед банком
или иным кредитором. Нет необходимости изыскивать «твердый»
залог.
 У объекта после завершения строительства единый представитель
собственников – Управляющая компания, что положительно влияет на
стоимость объекта
 Паи могут служить предметом залога.
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
5
Что такое ПИФ и инвестиционный пай?
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ)
имущественный комплекс, который передан в доверительное
управление управляющей компании;
имущество, обособленное на отдельном от учредителя и
управляющей компании балансе;
на имущество ПИФа не может быть обращено взыскание по
обязательствам управляющей компании и учредителя
управления
Новые возможности строительных компаний
6
Что такое ПИФ и инвестиционный пай?
Инвестиционный пай
ценная бумага, удостоверяющая права инвестора
на часть имущества фонда;
инвестиционные паи могут свободно продаваться,
быть предметом залога;
права на инвестиционные паи фиксируются независимым
регистратором (аналогично акциям акционерного общества)
Новые возможности строительных компаний
7
Основные бизнес – задачи, решаемые с
помощью ЗПИФ недвижимости
1. Увеличение чистой прибыли проекта.
Снижение издержек за счет особого режима
налогообложения. Использование ЗПИФ Н позволяют
увеличить NPV проекта, рентабельность и чистый доход в
1.5-2 раза.
2. Повышение публичности и прозрачности
бизнеса
3. Привлечение дополнительного
финансирования под залог / продажу паев
4. Объединение в одном проекте активов и
усилий инвестора, владельца земли,
строительной (девелоперской) компании
Новые возможности строительных компаний
8
Одно из наиболее востребованных преимуществ ЗПИФ –
особый режим налогообложения
Вид налога
ЗПИФ недвижимости
Обычный режим
налогообложения
Налог на
прибыль
Не уплачивается
24%
Налог на
имущество
Не уплачивается
2,2%
НДС
УК выступает в роли налогового агента для
фонда.
В остальном режим налогообложения совпадает.
Новые возможности строительных компаний
9
Идеи создания ЗПИФ недвижимости
Рентные фонды
Эксплуатация
коммерческих
или
производственных
объектов
недвижимости путем сдачи их в аренду. Экономия на отсрочке уплаты
налога на прибыль (НДФЛ) и на отсутствие обязанности платить налог
на имущество.
Девелоперские фонды
Комплексная застройка земельных участков с учетом существующего
спроса на объекты жилой, коммерческой и социальной недвижимости,
реализация или последующая сдача в аренду. Объединение активов и
усилий девелопера, владельца земли, инвестора и строителя в одном
объекте.
Экономия
в
результате
использования
льготного
налогообложения.
Использование
инвестиционных
паев
для
привлечения инвестиций (соинвестор, банковский кредит под залог паев)
Строительные фонды
Повышение прибыльности проекта. Использование инвестиционных
паев как инструмента привлечения дополнительных инвестиций
Новые возможности строительных компаний
10
Схема работы строительного фонда – 1
Задача: увеличить чистую прибыль проекта
100% паев ПИФа
Управляющая
компания
Строительная
компания
Кредит
под залог паев
ПИФ
Формирование ПИФа
Банк
Оплата за объект поступает в
ПИФ
Реинвестирование в
очередной объект
строительства
без уплаты налога на
прибыль
Покупатель
объекта
Новые возможности строительных компаний
Финансирование
строительства
Объекты
строительства
11
Использование ЗПИФ. Увеличение чистой прибыли
Использование ЗПИФа
позволяет увеличить чистую
прибыль от строительства за
счет «налогового кредита»
(отложение срока уплаты
налога на прибыль до
момента закрытия фонда)
Чистый доход, тыс. руб.
3 000 000
2 000 000
1 000 000
0
без
С
использования использованием
ЗПИФ Н
ЗПИФ Н
Новые возможности строительных компаний
12
Схема работы строительного фонда – 2
Задача: привлечь инвестиции
Задача: Привлечь инвестиции
Увеличение ПИФа
Инвесторы
Строительная
компания
Кредит
под залог паев
Банк
Дополнительная
эмиссии паев,
организация
вторичного обращения
на бирже
Управляющая
компания
Первоначальное
формирование ПИФа
ПИФ
Инвестирование в
очередной объект
строительства
без уплаты налога на
прибыль
Бизнес,
Новые возможности
основанный на
строительных
доверии
компаний
Финансирование
строительства
Объекты
строительства
13
Способы привлечения инвестиций через ЗПИФ
Продажа паев стратегическому инвестору
Банковские кредиты под залог инвестиционных паев
Продажа инвестиционных паев в розницу через биржу
Займы под продажу инвестиционных паев с обратным
выкупом (РЕПО).
Новые возможности строительных компаний
14
Технология работы УК «СМ.арт» с заказчиком фонда
 Изучение документации, разработка бизнес-плана строительства объекта.
 Определение потребностей заказчика фонда, способа финансирования
строительства, обсуждение идеи фонда, первоначального размера фонда,
способа наполнения фонда и т.д. Определение обязанностей и
вознаграждения управляющей компании. Подписание соглашения о
формировании и функционировании фонда, фиксирующего все
договоренности.
 Согласование с заказчиком контрагентов фонда (оценщик, аудитор,
специализированный депозитарий, регистратор, страховая компания).
 Регистрация правил доверительного управления фонда в ФСФР.
 Первоначальное формирование фонда имуществом заказчика либо
инвестора
 Управление фондом в соответствии с заключенным соглашением и
указаниями заказчика. Совершение сделок с имуществом фонда. Привлечение
инвестиций в проект (при необходимости).
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
15
Управляющая компания «СМ.арт» сегодня
Под управлением «СМ.арт» находится 9 паевых инвестиционных
фондов на общую сумму более 2 млрд. рублей. Активы наших фондов
инвестируются в ценные бумаги, строящуюся коммерческую и жилую
недвижимость, землю.
4 ПИФа относятся к категории девелоперских (строительных)
В активе есть успешно реализованный проект строительного фонда
(строительство жилой недвижимости) – отработаны технологии (ЗПИФ
Н «СМ.Профит – Недвижимость»)
УК «СМ.арт» входит в ТОП-50 управляющих компаний по размеру
активов в управлении
Новые возможности строительных компаний
16
SM.art – единственная в Красноярском крае группа компаний,
предоставляющая широкий спектр услуг по привлечению
инвестиций в малый и средний бизнес
Для малых и средних компаний мы предоставляем следующие виды услуг:

повышение инвестиционной привлекательности

организация долгового финансирования (векселя, облигации)

привлечение акционерного капитала (частное размещение акций, IPO)

создание ЗПИФ под проекты, привлечение капитала в ЗПИФ
SM.art является членом:




Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка
Национальной Лиги Управляющих
Ассоциации Участников Вексельного Рынка
В 2007 году SM.art получила в ФСФР официальный статус «Финансового
консультанта»
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
17
Контакты
Ул. Ленина, д. 21,
Красноярск, Россия,
660049
Тел.: +7(3912) 27-92-39, 27-92-87.
Тел. координатора проекта «Строительные фонды»
+7 (3912) 50-88-62
E-mail: [email protected]
Web сайт SM.art: http://www.smai.ru
E-mail: [email protected]
SM.art. Новые инвестиции в строительный бизнес
18