Конкурентоспособность пригородного жилья и проблемы

АПРЕЛЕВ К.Н.
«Конкурентоспособность
пригородного жилья и
проблемы развития рынка.»
г.Екатеринбург,
I-й Уральский форум по недвижимости
9-10 октября 2008 г.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы.
Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в
Москве (в долларах США)
7500
7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
июл.08
май.08
мар.08
янв.08
ноя.07
сен.07
июл.07
май.07
мар.07
янв.07
ноя.06
сен.06
июл.06
май.06
мар.06
янв.06
ноя.05
сен.05
июл.05
май.05
мар.05
янв.05
0
2
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Сравнение ценовой ситуации на рынках жилья
Москвы и Подмосковья во 2-м квартале 2008 г.
Средняя стоимость
1 кв.м., руб.
Объем
предложений, шт.
Москва
(жилье)
157000
13500
Подмосковье
(жильё)
78400
20500
Подмосковье
(домовладения)
61100
18500
3
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Рынки конкурирующие с Москвой:
- города-спутники;
- коттеджные поселки (470 шт.);
- города удаленные до 150 км;
- жилье в сельских населенных пунктах и дачных
поселках;
- частная бессистемная застройка
4
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Достоинства и недостатки конкурирующих
субрынков.
Москва (жилье)
Подмосковье (жилье)
Подмосковье
(домовладения)
Стоимость объектов
недвижимости
Очень высокая
Не высокая в сравнении с
Москвой
Выше, чем жилье в
городах, но дешевле
Москвы
Экологическая
обстановка
Неблагоприятная
Чем дальше от Москвы,
тем лучше
Хорошая
Наличие социальной
инфраструктуры
Максимально развита
Достаточно развита
Плохо развита
Наличие транспортной
инфраструктуры
Имеется, но недостаточно
для полноценной
жизнедеятельности города
Достаточна только для
проживания в локальном
районе
Плохо развита
Коммуникации и
телекоммуникации
В полном объеме
Не в полном объеме и
порой устаревшие
Дорого и не везде
присутствуют
Плотность заселения
Очень высокая
Относительно не высокая
Низкая, собственная
придомовая территория
Участие собственников в
затратах на содержание
инфраструктуры и
социальных объектов
Не высокая
Не высокая
Высокая
5
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Что мешает больше строить и продавать в
секторе малоэтажного жилья:
- отсутствие транспортной инфраструктуры (в том числе
общественный транспорт)
- отсутствие коммунальной инфраструктуры (сети);
- отсутствие развитой социальной инфраструктуры
(детские сады, школы, магазины, учреждения
здаровоохранения и культуры);
- значительные расходы на эксплуатацию и управление
жильем
- невыполнение обязательств застройщиками
- необходимость существенных финансовых вложений на
самой ранней стадии развития проекта.
6
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Возможные решения по развитию территорий.
Самостоятельное развитие территорий:
- приобретение территории в собственность;
- перевод в другое целевое назначение;
- разработка проекта планировки территории;
- межевание, формирование объектов прав;
- включение территории в границы поселения и
административное присоединение к муниципальному
округу;
- выполнение техусловий на подключение к сетям
7
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Самостоятельное развитие территорий:
- Создание собственной эксплуатирующей сети организации
или заключение договоров на эксплуатацию и полное
самостоятельное финансирование
- самостоятельное финансирование эксплуатации дорог и их
ремонта
- перспектива 2010 года уплаты «Рыночного»* налога на
недвижимость в муниципалитет, который ничего для поселения
не осуществляет;
- эксплуатация социальных объектов на коммерческой или
долевой основе (школы, спорт, медицина, культура).
*Рыночный налог – единый налог на недвижимость начисляемый на основе рыночной
(кадастровой) стоимости объекта.
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
8
Телефон: (495) 777-08-83
Как уменьшить издержки инвестора и будущего
собственника на строительство, управление и
эксплуатацию объекта?
- Превратить поселение в муниципальное образование.
- Оговорить условия возврата уплаченных налогов на
эксплуатацию объектов недвижимости поселения, а
также получить трансфер из бюджета муниципалитета на
социальные программы.
9
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
2. Работа над ошибками или частногосударственное партнерство
ВОЗМОЖНОСТИ И ФУНКЦИИ МЕСТНОЙ ВЛАСТИ:
- выявление неиспользующихся территорий;
- функциональное зонирование;
- резервирование и выкуп земли для целей развития
территории ;
- разработка проекта планировки территории;
- межевание кварталов и участков;
- продажа участков и территорий под застройку (без дорог,
тротуаров, и
общественных зон);
- выполнение межплощадных сетей и техусловий.
10
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Частно-государственное партнерство:
- создание и передача дорог созданному собственному
муниципалитету поселения (по договору концессии с
погашением в счет налога на недвижимость);
- устройство и передача сетей эксплуатационным
организациям (по договору концессии или в счет снижения
тарифа за коммунальные услуги);
- учет интересов поселения при формировании
муниципального бюджета;
- эксплуатация социальных объектов и инфраструктуры (за
счет бюджета муниципалитета включая налог на
недвижимость).
11
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83
Переход к частно-государственному
партнерству.
Государственный
сектор
Государственный сектор – частный сектор
(насколько возможно)
Государственное
регулирование
Технический контроль
(результаты)
Экономическое
регулирование (пересмотр
тарифов)
Принцип возмещения
затрат
Госимущество
Низкое качество услуг для
потребителей
Высокое качество услуг
Контроль за монополиями
Высокие бюджетные
расходы
Финансовая независимость
Защита потребителей
Потери средств
Экономия средств
Защита ресурсов
Ограниченные финансовые
средства для инвестиций
Выбор методов и
осуществл. инвестиций
Неэффективность
Частный сектор
Бюрократия и отсутствие
Опыт и новаторство
рыночной мотивации
Низкие тарифы
Эффективность
Субсидии
Оптимизация расходов
Вмешательство политиков
Направленность на рынок
Финансовый риск
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Контракт
12
Телефон: (495) 777-08-83
Схема возможных взаимоотношений сторон в
рамках концессионного соглашения, объектом
которого является имущественный комплекс.
Регулирующий орган,
определяющий тарифную
политику
Концедент
1. Концессиональное соглашение.
2. Предоставление гарантий.
3. Перечисление доли города
в капитальных вложениях.
1
2
3
4
4. Утверждение и пересмотр тарифов.
Потребители
5. Контроль за исполнением
концессионного соглашения.
5
6
6. Предоставление товара или услуг.
Концессионер
7. Оплата товара или услуг.
7
8. Управление имущественным комплексом.
Капитальные вложения.
8
9
10
11
9. Отдача от управления.
10. Предоставление займов, вложения
в собственный капитал.
Имущественный
комплекс
«АН САВВА»
Инвесторы
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
11. Возврат вложений, выплата
процентов и дивидендов.
13
Телефон: (495) 777-08-83
Задачи субъектов и муниципалитетов:
- Генплан и правила землепользования и застройки;
- формирование социальной инфраструктуры;
- развитие системы общественного транспорта и дорог;
- подготовка комплексной схемы развития сетей
инженерного обеспечения;
- создание рабочих мест в границах муниципального
образования;
- создание условий для развития территорий;
- формирование муниципального бюджета в интересах
развития и повышения эффективности управления
территорией.
14
«АН САВВА»
Москва, ул. Новая Басманная, д.19, стр.1
Телефон: (495) 777-08-83