doklad_forum_pril_3

Роль и место Фонда «РЖС» и ОАО «АИЖК»
как главных операторов рынка недвижимости
при разработке и реализации системных
жилищных проектов для обеспечения
доступным жильём сотрудников РАН, прежде
всего молодых учёных
В настоящее время нуждаются в улучшении жилищных условий около
7 тыс. молодых ученых и специалистов РАН. Ежегодное пополнение
молодыми специалистами составляет в среднем 1,5 тыс. человек.
По поручению Президента РФ от 11.08.2010 года №Пр-2334 ведется
разработка мер по обеспечению жильем молодых ученых, сотрудников
Российской Академии Наук.
Первое направление
предложенное АИЖК
1.
2.
Программа «Стимул – 2» по созданию фонда
наемного жилья за счет ипотечного кредита
уполномоченному юридическому лицу от РАН.
Программа накопительных ипотечных счетов
(НИС), закрепляющая размер государственной
поддержки для сотрудников РАН.
Второе направление
предложенное ФРЖС
1.
2.
Формирование ЖСК из сотрудников РАН и
безвозмездная передача им земельных
участков.
Строительство жилья эконом класса за счет
собственных средств членов ЖСК и ипотечных
кредитов.
Предложения АИЖК по созданию механизма
улучшения жилищных условий ученых РАН
Объем отвлеченных средств РАН на формирование фонда
арендного жилья 4000 квартир в млрд.руб.
( 2,1 млн.руб.за 1 квартиру, ставка 11%)
1. РАН формирует фонд жилья для сдачи в аренду с применением механизма
«Ипотека юридического лица»
2-4. РАН осуществляет выплаты процентов по кредиту ежегодно и выплаты
основного долга в конце срока кредита
5. По окончанию строительства и продажи квартир ученому РАН погашает
ипотечный кредит.
Цена продажи
квартиры ученому
(руб.за квартиру)
2011
2 100 000 р.
2012
2 331 000 р.
2013
2 548 000 р.
2014
2 832 000 р.
2015
3 187 000 р.
Анализ затрат, необходимых для создания фонда наемного жилья РАН
по предложенной АИЖК схеме «ипотеки юридического лица».
Для строительства 4000 квартир АИЖК
предлагает РАН привлечь средства с
применением
механизма
«ипотека
юридического лица» в следующих объемах
(с учетом процента за пользование
ипотечным кредитом):
Год
Ежегодный объем средств на
формирование жилищного фонда
2011г.
2012г.
2011г.
2012г.
2011г.
3 569 872 052р.
1 169 872 052р.
1 169 872 052р.
1 169 872 052р.
8 645 872 052р.
Итого:
15 725 360 260р.
Ориентировочный расчет структуры
затрат РАН на создание фонда наемного
жилья:
Сумма для приобретения 4000 квартир по цене
2 100 000 р. составит - 8 400 000 000 р.
Сумма собственных средств РАН на первый взнос
составит – 2 400 000 000 р.
Сумма кредита по «ипотеке юридического лица»
составит - 6 000 000 000 р.
Сумма процентов за 5 лет по ставке 11 % годовых
составит – 3 300 000 000 р.
Сумма коммунальных выплат из расчета 3 625 р.
на 1 квартиру в месяц составит – 870 000 000 р.
Сумма дополнительных затрат, включая налог на
имущество, оплату материальной выгоды составит:
15 725 360 260 – 12 570 000 000 = 3 155 360 260 р.
Для старта программы необходимо собственных средств РАН – 2 400 000 000 р.
Проценты по кредиту и другие дополнительные затраты равны - 6 455 360 260 р.
Уровень доходов различных возрастных групп на конец 2010 г.
- основа модели платежного графика
(данные РАН, расчеты АИЖК)
По полученным данным РАН (уровень среднемесячного дохода после налогообложения),
начисленного в 2010 году по всем отделениям, был рассчитан средневзвешенный уровень
дохода по различным возрастным группам. При расчете ежемесячного дохода были учтены
все выплаты включая: ежемесячную заработную плату, оплату работ по договорам, а также
выплаты по грантам и прочие доходы.
Пример графика платежей по кредиту с учетом
субсидирования РАН
• Построение графика платежей зависит от возраста заемщика в момент получения кредита.
Ниже представлен график погашения кредита для заемщика 30 лет. Размер кредита который
может быть выдан при таком графике погашения составляет 1400 тыс.руб.
• С учетом субсидирования платежей (процентной ставки) со стороны РАН размер кредита
существенно увеличивается и составляет 1900 тыс. руб.
Пример графика погашения кредита
для молодого ученого и сотрудника РАН
( возраст заемщика на момент получения 30 лет)
График погашения кредита
для молодого ученого и сотрудника с учетом
субсидирования со стороны РАН
Субсидии РАН – 10 лет
Расчет объемов субсидирования со стороны РАН
при субсидировании платежа 5-10 лет, млн.руб.
Субсидирование
Количество первоначального
кредитов
взноса 10%
Субсидирование части
платежа
Всего средств на
субсидирование части
платежа
10 лет
1 год 2 год 3 год 4 год 5 год
1000
200
54
50
44
37
24
418
2000
400
108
99
89
74
48
836
4000
800
216 199 178
147
96
1672
Анализ затрат, необходимых для выкупа жилья сотрудниками РАН
по предложенной АИЖК схеме «накопительных ипотечных счетов».
Предлагаемый АИЖК расчет субсидирования затрат сотрудников со стороны РАН:
Количество
кредитов
Субсидирование
первоначального
взноса 10%
4000
800 (20%)
Средств на
Субсидирование части платежа (первые 5 лет)
субсидирование
части платежа
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год …
10 лет
216
199
178
147
96
1672 (42%)
Ориентировочный расчет структуры затрат на выкуп жилья и субсидирование
сотрудников РАН по предлагаемой АИЖК схеме «накопительных ипотечных счетов» :
Сумма для выкупа у РАН 4000 квартир по цене 3 187 000 р. (через 5 лет) составит – 12 748 000 000 р.
Сумма собственных средств сотрудников РАН на первый взнос (10%) составит – 1 274 800 000 р.
Сумма субсидии РАН на первый взнос (20%) составит - 2 549 600 000 р.
Сумма ипотечного кредита составит – 8 923 600 000 р.
Сумма выплат по кредиту за 30 лет составит порядка – 30 793 005 209 р.
Сумма средств на субсидирование части платежа по НИС составит - 12 933 062 188 р.
Сумма собственных выплат сотрудника РАН по кредиту и процентам составит – 17 859 943 021 р.
Общая сумма выплаты процентов по фиксированной ставке 11 % составит – 18 045 005 209 р.
Общая сумма субсидий на первый взнос и по НИС – 15 482 662 188 р.
Переплата сотрудников сверх себестоимости жилья – 26 217 405 209 р. (321%)
Исходя из приведенного выше анализа, для обеспечения
жильем 4 000 сотрудников РАН по схеме АИЖК потребуется:
Затраты на содержание наемного фонда
– 6 455 360 260 р.
Субсидии для сотрудников РАН
– 15 482 662 188 р.
Собственные средства сотрудников РАН
– 19 134 743 021 р.
ИТОГО ЗАТРАТ НА ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЬЕМ 4000 СОТРУДНИКОВ РАН:
41 072 765 455 р.
Согласно постановления Правительственной комиссии по развитию
жилищного строительства, Российская академия наук должна
подготовить предложения о количестве и площади необходимых
земельных участков, а Фонд «РЖС» внести соответствующие изменения
в законодательство для безвозмездной передачи участков жилищным
кооперативам, сформированным из сотрудников РАН, в том числе
молодых ученых.
В качестве модельного проекта ЖСК организованного по
профессиональному признаку в 2012-2013 гг. СО РАН предполагается
организовать строительство близ верхней зоны Новосибирского
Академгородка до 800 коттеджей и таунхаусов.
Развитие ЖСК – это выход на новый уровень платежеспособного
спроса молодых ученых и сотрудников РАН, который при условии
комплексного финансирования обеспечивает приобретение жилья за
15 лет с удорожанием не более 30 % от первоначальной стоимости.
Предлагаемая схема обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК
2.РАН предоставляет в
аренду жилищный Фонд
сформированный на балансе
ЖСК
1. Ученый поступает на
работу в РАН и знает, что
может получить
направление в ЖСК
6. Ученый выплачивает
полный паевой взнос и
становится собственником
квартиры
Вырученными от продажи средств
квартиры, РАН реинвестирует на новое
строительство через ЖСК
РАН формирует жилищный фонд
путем осуществления нового
строительства через ЖСК за счет
собственных средств
АИЖК может предоставить ипотечный
кредит на строительство жилого фонда в ЖСК
через управляющую компанию
(подпрограмма Стимул)
АИЖК разрабатывает и внедряет новый
ипотечный кредит для членов ЖСК под
залог пая и квартиры в ЖСК
5. Ученый приобретает
квартиру ЖСК в рассрочку на
10-15 лет
3. Ученый РАН арендует
жилье по ценам ниже
рыночным и накапливает
средства ПВ в ЖСК
4. Через 3-5 лет, в
зависимости от успехов
ученого РАН выдает
ученому направление в ЖСК
В зависимости от ценности ученого,
для РАН выделяется государственная
субсидия на оплату паевого взноса
ученого
Сопоставление затрат для приобретения жилья учеными РАН
Затраты по схеме создания ЖСК и
разработки новых ипотечных продуктов
АИЖК для кредитования членов ЖСК,
предлагаемой РАН
Затраты по схеме «ипотечного кредита
юр.лицу» для создания наемного жилья и
внедрения
«накопительной
ипотечной
системы», предлагаемой АИЖК
Сумма возвратных средств РАН
выданных ЖСК в рассрочку на 15 лет
2 400 000 000 р.
Сумма возвратных средств РАН
вложенных в строительство на 5 лет
2 400 000 000 р.
Сумма субсидий на внесение
первого взноса в ЖСК
1 143 824 000 р.
Сумма субсидий РАН на первый взнос
ученого для получения кредита
1 274 800 000 р.
Ипотечные кредиты выданные
членам ЖСК под залог пая
2 985 149 354 р.
Сумма средств на субсидирование
части платежа по НИС
12 933 062 188р.
Сумма процентов, выплаченных
учеными по ипотечному кредиту
18 045 005 209р.
Сумма всех дополнительных выплат
ученых на выкуп жилья в ЖСК
Итоговая сумма затрат на 4000
квартир для ученых РАН
863 085 380 р.
14 628 975 932 р. Итоговая сумма затрат на 4000
квартир для ученых РАН
41 072 765 455 р.
Итоговое удорожание жилья
по схеме ЖСК и АИЖК
41 %
Итоговое удорожание жилья
по схеме только АИЖК
312 %
Итоговое удорожание жилья для
ученого РАН по схеме ЖСК и АИЖК
30%
Итоговое удорожание жилья для
ученого РАН по схеме АИЖК
128 %
Общие параметры выплат сотрудников РАН при приобретении жилья
в рассрочку на 15 лет через ЖСК :
Период
1 год
2 100 000р.
800
714 000р.
2 год
2 331 000р.
800
792 540р.
3 год
2 548 000р.
800
866 320р.
4 год
2 832 000р.
800
962 880р.
5 год
3 187 000р.
800
1 083 580р.
Субсидия
231 000р.
256 410р.
280 280р.
311 520р.
350 570р.
Рассрочка от РАН
636 137р.
706 112р.
771 846р.
857 876р.
965 413р.
Ипотечный кредит под залог пая
602 863р.
669 178р.
731 474р.
813 004р.
914 917р.
Выплата сотрудника РАН в месяц
11 665р.
12 948р.
14 153р.
15 731р.
17 703р.
2 724 616р.
30%
3 024 324р.
30%
3 305 867р.
30%
3 674 339р.
30%
4 134 929р.
30%
Стоимость жилья
Количество вступающих в ЖСК
Первый взнос сотрудника РАН
Итоговая стоимость жилья
Удорожание за весь период
Наем управляющей компании позволит закрепить функции управления кооперативом
в сфере договорных отношений и поставить эти отношения в зависимость от
выполнения обязательств всех задействованных сторон.
За счет реинвестиций возвратных средств РАН и механизмов «ипотеки УК ЖСК» можно
создать кооперативный наемный фонд для сдачи ученым РАН на доступных условиях
Управляющая
компания
ЖСК
ЖСК
Сдача
кооперативного
жилья в наем
ЖСК
ЖСК
Приобретение кооперативного жилья
Научные сотрудники приобретающие кооперативное жилье в рассрочку
Научные сотрудники, снимающие в наем
кооперативное жилье находящееся в ведении УК
Для реализации схемы обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК
нужна Управляющая Компания.
Принципиальная схема ипотечного кредитования
Управляющей Компании.
Имущество ЖСК
Финансирование
за счет средств
УК
5
Залог
имущества ЖСК
Банк
6
Обязательно условие:
обеспечение обязательств
от ЖСК и члена ЖСК
2
Передача
(уступка)
прав на пай
в ЖСК
ЖСК
Кредит
под залог
имущества и
прав на пай
в ЖСК
4
1
3
Оплата части паевого
взноса за счет
собственных средств
Обязательственные
права на пай в ЖСК
Управляющая
компания
(член ЖСК)
Функциональная схема обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК
с участием АИЖК и ФРЖС
АИЖК
ФРЖС
О РАН
Фондирование под УК
ЖСК и выкуп
закладных по
кредитам членов ЖСК
Залог
пая
Региональный
оператор (УК ЖСК)
Кредит
Ипотека в
обеспечение
обязательств
членов ЖСК
Кредитная
организация
Накопление
средств
Наемное
Передача в
собственность
ЖСК
ЖСК
Выкупаемое
Паевые
взносы
Кредит
Ученые РАН
Адресная
программа
Членство в ЖСК
Занимающие жилье
по найму
Залог
пая
Согласование условий
участия и
предоставление
земельного участка
Условия участия в ЖСК
и возвратное
финансирование ЖСК
через УК
Право собственности
после внесения пая
Направление в ЖСК
Построенное
жилье
Распределение
жилья
НЦ СО РАН
Считаем целесообразным предложить
АИЖК и ФРЖС, в рамках уже созданной
рабочей группы, подготовить план график
реализации конкретных мероприятий по
разработке норм для создания одного или
нескольких модельных ЖСК в целях
обеспечения жильем сотрудников и молодых
ученых РАН.
Спасибо за внимание !