Оценка недвижимости_тема3

«Оценка недвижимости»
Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,
№08050062 Менеджмент организации
Институт права и управления, кафедра Менеджмента
Слугин Олег Владимирович
Тема 3
«Принципы оценки
недвижимости. Виды
стоимости. Определение базы
оценки»
СОДЕРЖАНИЕ
1. Ключевые понятия
2. Учебный материал
3. Вопросы для самопроверки
4. Рекомендуемая литература
2
КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ










3
Наилучшее использование
Полезность
Доходность
Замещение
Ожидание
Сбалансированность
Соответствие
Вклад
Стоимость
База оценки
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Основанные на
представлениях пользователя
объектом недвижимости
Принцип наилучшего и наиболее
эффективного использования
Связанные с взаимоотношением
компонентов собственности
4
Обусловленные действиями
рыночной среды
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принципы, основанные на
представлениях пользователя объектом
недвижимости
Принцип ожидания
Принцип полезности
Принцип замещения
5
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип полезности заключается в
том, что чем больше объект способен
удовлетворять потребность
пользователя, чем более он полезен,
тем выше его стоимость.
6
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип замещения: максимальная
стоимость объекта недвижимости
определяется наименьшей ценой, по
которой может быть приобретен
другой объект с эквивалентной
полезностью.
7
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип ожидания заключается в
определении текущей стоимости
дохода или других выгод, которые
могут быть получены в будущем от
владения данным объектом
недвижимости.
8
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принципы, связанные с
взаимоотношением компонентов
собственности
Принцип
добавочной
продуктивности
Принцип предельной
производительности
9
Принцип
экономического
разделения
Принцип вклада
Принцип
сбалансированности
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип добавочной
продуктивности:
определяется как чистый доход,
относящийся к земле, после
компенсации затрат на труд, капитал
и управление.
10
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип предельной производительности:
по мере добавления ресурсов к основным
факторам производства чистая отдача имеет
тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста
затрат, однако после достижения определенной
точки общая отдача хотя и растет, однако уже
замедляющимися темпами. Это замедление
происходит до тех пор, пока прирост стоимости
не станет меньше, чем затраты на добавленные
ресурсы.
11
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип сбалансированности:
любому типу собственности
соответствует оптимальное сочетание
факторов (характеристик), при котором
достигается его максимальная
стоимость.
12
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип вклада:
дополнительное привлечение любого
фактора производства (земли, труда,
капитала, менеджмента) следует считать
экономически целесообразным, если
прирост стоимости объекта
недвижимости значительно превышает
затраты на его приобретение.
13
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип экономического
разделения: имущественные права
следует разделить и соединить таким
образом, чтобы увеличить общую
стоимость объекта недвижимости.
14
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принципы, обусловленные
действиями рыночной среды
Принцип
соответствия
Принцип
зависимости
Принцип
конкуренции
Принцип
предложения
и спроса
Принцип
изменения
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип соответствия:
максимальная стоимость возникает
тогда, когда уровень архитектуры,
удобств, характер использования
объекта недвижимости соответствуют
потребностям и ожиданием местного
рынка .
16
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип регрессии и прогрессии
Регрессия имеет место, когда объект недвижимости
характеризуется излишними применительно к данным
рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого
объекта, вероятно, не будет отражать его реальную
стоимость и будет ниже реальных затрат на его
формирование.
Прогрессия имеет место, когда в результате
функционирования соседних объектов, например объектов,
обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная
цена данного объекта недвижимости, скорее всего, окажется
выше его стоимости.
17
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип конкуренции : когда
прибыль на рынке превышает
уровень, необходимый для оплаты
факторов производства, конкуренция
на данном рынке увеличивается, что
приводит к снижению среднего
уровня доходов .
18
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип зависимости от внешней
среды: стоимость объекта
недвижимости в значительной мере
зависит от состояния внешней среды,
характера и стоимости окружающих
объектов.
19
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип изменения стоимости:
стоимость объекта недвижимости
изменяется с течением времени.
Следовательно, оценка стоимости
объекта недвижимости должна
проводиться на определенную дату.
20
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип предложения и спроса:
цена недвижимости определяется
взаимодействием спроса и
предложения на аналогичную
собственность на данном рынке.
21
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Принцип наилучшего и наиболее
эффективного использования (ННЭИ):
это разумное и возможное использование
объекта недвижимости, обеспечивающее
самую высокую текущую стоимость на
дату оценки.
22
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Этапы определения ННЭИ
1. Законодательно разрешенные варианты использования
объекта недвижимости
2. Физически осуществимые варианты использования
объекта недвижимости
3. Финансово целесообразные варианты использования
объекта недвижимости
4. Варианты использования обеспечивающие наивысшую
стоимость или доходность объекта недвижимости
23
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Законодательно разрешенные варианты
использования объекта недвижимости:
варианты использования соответствующие
действующим в данной местности
законодательным актам, нормам
зонирования, учитывающие имеющиеся
ограничения и обременения.
24
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Физически осуществимые варианты
использования объекта недвижимости:
варианты использования соответствующие
топографическим особенностям
территории (форма, размер, рельеф
участка), инженерно-геологическим и
гидрогеологическим условиям,
доступности транспортных и
коммунальных коммуникаций.
25
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Финансово целесообразные варианты
использования объекта недвижимости:
критерием финансовой целесообразности
является положительный возврат
инвестируемого капитала, т.е. равный или
больший расходов на компенсацию затрат
на содержание, финансовых обязательств
и начальных инвестиций.
26
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Вариант использования
обеспечивающий наивысшую
стоимость (максимальную
продуктивность):
использование, которое создает
максимальную остаточную стоимость
земли, либо обеспечивает максимальный
возврат инвестированного капитала,
является наилучшим и наиболее
эффективным.
27
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Определение ННЭИ производится по двум
направлениям:
1. Свободный земельный участок
2. Земельный участок с имеющимися улучшениями
(зданиями, сооружениями)
28
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Виды стоимости,
предусмотренные ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ» №135-ФЗ
и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»
1. Рыночная стоимость
2. Инвестиционная стоимость
3. Ликвидационная стоимость
4. Кадастровая стоимость
29
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Рыночная стоимость :
наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на
дату оценки на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства
30
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Рыночная стоимость определяется
следующих случаях:






31
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества,
приобретаемых обществом по решению общего собрания
акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного
совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при
ипотеке;
при определении стоимости неденежных вкладов в уставный
(складочный) капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур
банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Инвестиционная стоимость:
стоимость для конкретного лица или группы
лиц при установленных данным лицом
(лицами) инвестиционных целях
использования объекта оценки.
32
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Ликвидационная стоимость:
расчетная величина, отражающая наиболее
вероятную цену, по которой данный
объект оценки может быть отчужден за
срок экспозиции объекта оценки, меньший
типичного срока экспозиции для рыночных
условий, в условиях, когда продавец
вынужден совершить сделку по
отчуждению имущества.
33
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Кадастровая стоимость:
определяется методами массовой оценки
рыночная стоимость, установленная и
утвержденная в соответствии с
законодательством, регулирующим
проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется для
целей налогообложения.
34
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Виды стоимости, которые могут определяться
в процессе оценки:
 стоимость замещения;
 стоимость воспроизводства;
 утилизационная стоимость.
35
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
База оценки:
вид стоимости, который определяется
оценщиком в каждом конкретном случае.
Выбор базы оценки зависит от:
 цели проведения оценки
 характеристик оцениваемого объекта недвижимости.
36
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Цели оценки объектов недвижимости:









37
оценка для покупки или продажи;
оценка для использования недвижимости в качестве обеспечения
кредитных обязательств;
оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчетности;
оценка при решении вопросов о слиянии и поглощении компаний;
технико-экономическое обоснование нового строительства;
оценка взноса в уставный капитал;
оценка для сдачи в аренду;
оценка для страхования;
оценка для налогообложения и т.д.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ
1. Каковы основные виды стоимости? Их сущность.
2. Общие принципы оценки недвижимого имущества.
Определение и их сущность.
3. Поиск вариантов наилучшего использования объекта
недвижимости.
4. Последовательность выполнения анализа наилучшего и
наиболее эффективного использования.
5. Что такое «база оценки»? Основные принципы ее
выбора.
38
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л.
Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Российское общество
оценщиков", 2007.
2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд.,
перераб. и доп. М. 2007
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред.
д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.
4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец.
экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара.
- 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
39
Использование материалов презентации
Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ
об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.
Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для
личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с
любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование
любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также
использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается
только после получения письменного согласия авторов.
40