Недвижимость для ресторанного бизнеса

Недвижимость для ресторанного бизнеса.
Ольга Аткачис,
Руководитель направления
по работе с собственниками
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Май, 2011
Основные тенденции на рынке недвижимости для ресторанного бизнеса
 Закрытие центров игровых автоматов
Освободились помещения в разных районах города, в том числе большое число ликвидных помещений, как
небольшого – по 50 – 100 кв.м, так и среднего размера площадью 200 – 500 кв.м. Пока эти площади
предлагаются по ставкам выше среднерыночного уровня на 20-30%.
 Продолжение формирования зоны общепита на Невском проспекте
За последний год увеличилось число заявок от рестораторов на помещения, расположенные на Невском
проспекте. Регулярно заключаются сделки по аренде площадей на цокольных и первых этажах. В связи с
открытием станции метро «Адмиралтейская» ожидается рост интереса к помещениям, расположенным в этой
части Невского проспекта и на прилегающих улицах.
 Операторы ресторанного бизнеса переориентировались на спальные районы
В начале 2011 года открываются новые заведения на тех улицах, где ранее этот сегмент не был широко
представлен. Например, Ленинский и Московский проспекты.
 Изменение подхода к выбору помещения
Наибольшим спросом пользуются помещения, где раньше также располагался общепит. Важна максимальная
готовность помещения к ведению в нем ресторанного бизнеса, необходимо полное соответствие
предъявляемым техническим требованиям.
Помещения для общепита. Тенденции спроса
2
Арендатор и собственник: точки соприкосновения
Стандартные арендные условия
Льготные условия для ресторанного бизнеса
Срок договора
аренды
Преимущественно краткосрочный
Долгосрочный
Льготный период
до 1 месяца
2-4 месяца
Депозит
Внесение арендной платы за первый и
последний месяц при подписании договора
Возможно внесение арендной платы только
за последний месяц при подписании договора
или оплата в рассрочку
Эскалация
арендной ставки
8-10% начиная со второго года аренды
Коммунальные
платежи
Дополнительно к арендной ставке
Брокерские
услуги
5-7% начиная со второго или третьего года аренды
Дополнительно к арендной ставке
Выбор падает только на профессиональных консультантов.
Оплата комиссионного вознаграждения может происходить либо со стороны арендатора, либо со
стороны арендодателя
Помещения для общепита. Тенденции спроса
3
Ставки аренды на встроенные помещения по станциям метро и прилегающим улицам, руб./кв.м/мес.
Станция метро
Ставка аренды
Невский проспект
4 800 – 10 000
Площадь Восстания
1 800 – 8 000
Сенная площадь, Садовая
4 000 – 8 000
Московская
2 500 – 8 000
Петроградская
2 500 – 6 000
Технологический институт
2 000 – 5 000
Владимирская, Чернышевская
1 800 – 6 500
Парк Победы, Лиговский проспект
1 750 – 4 500
Василеостровская
1 500 – 6 000
Ул. Дыбенко, Пушкинская
1 500 – 3 500
Ленинский проспект, Пр. Просвещения, Пр. Ветеранов
1 000 – 6 000
Гражданский проспект, Новочеркасская
1 000 – 4 000
Пр. Большевиков, Ладожская, Купчино
1 000 – 3 500
Кировский завод, Рыбацкое
1 000 – 2 500
Предложение встроенных торговых помещений. Арендные ставки.
4
Примеры предложения помещений под общепит на текущий момент
Объект
Ставка аренды
Невский пр., 490 кв.м, 40 кВт
2 000 руб./кв.м./мес.
Невский пр., 100 кв.м, 15 кВт
11 600 руб./кв.м/мес.
Горохова ул., 245 кв.м, 15 кВт
1 450 руб./кв.м./мес.
Загородный пр., 370 кв.м, 100 кВт
3 000 руб./кв.м/мес.
Московский пр., 270 кв.м, 40 кВт
4 800 руб./кв.м/мес.
Средний пр. В.О., 215 кв.м, 60 кВт
4 000-4 500 руб./кв.м/мес.
Ленинский пр., 370 кв.м, 50 кВт
3800 руб. ./кв.м/мес.
Пр. Просвещения (ст. м. «Гражданский проспект»), 450 кв.м, 100 кВт
2 800 руб./кв.м/мес.
Пр. Стачек (ст.м. «Нарвская»), 500-750 кв.м, 75 кВт
1 700 руб./кв.м/мес.
Комендантский пр., 370 кв.м, 25 кВт
1 500 руб./кв.м/мес.
Ставки аренды в торговых комплексах для операторов общепита
Фудкорт
1 300 - 6 000 руб./кв.м/мес.
Ресторанный дворик
1 000 – 3 500 руб./кв.м/мес.
Ресторан на 1 этаже, с отдельным входом
1 500 – 3 500 руб./кв.м/мес.
Предложение встроенных торговых помещений.
5
Примеры фактических сделок за период февраль - май 2011 г.
Объект
Ставка аренды
Ресторан, пр. Большевиков,450 кв.м
1 280 руб./кв.м/мес.
Ресторан японской кухни, Колпино, ТК, 300 кв.м
1 470 руб./кв.м/мес.
Бар, пр. Энгельса, 143 кв.м
1 000 руб./кв.м/мес.
Фаст-фуд ресторан, Ленинский пр., 450 кв.м
3 000 руб./кв.м/мес.
Бар, Загородный пр., 186 кв.м
1 590 руб./кв.м/мес.
Фаст-фуд ресторан, Бассейная ул., 147 кв.м
1 750 руб./кв.м/мес.
Пивной ресторан, Невский пр., 386 кв.м
1 900 руб./кв.м/мес.
Кафе-пекарня, Сенная пл., 145 кв.м
4 480 руб./кв.м/мес.
Фаст-фуд ресторан, ТРК м. «Старая деревня», 150 кв.м
1 350 руб./кв.м/мес.
Помещения под общепит. Фактические сделки.
6
Технические параметры помещений – «камень преткновения» в переговорах
Требования операторов:
 Электрическая мощность 40-60 кВт (в некоторых случаях до 100 кВт)
 Желательно наличие газа
 В жилых домах – наличие технического этажа над помещением ресторана
 Просторные планировки
 Наличие 1-2 входов с улицы, лучше – угловое помещение
 Наличие витрин
 Наличие пожарной сигнализации
 Установленное расстояние до школ и детских садов для заведений, торгующих алкоголем
 Удобный подъезд со двора
 Свободное пространство перед загрузочным входом/окном
Оптимальное помещение – то, где раньше находилось заведение общепита
Тенденции спроса.
7
За прошедший год рынок общепита Санкт-Петербурга пополнился новыми игроками.
Ряд сетей вышел на рынок, открыв свои первые точки в двух новых торговых комплексах в центре
города ТЦ «Стокманн Невский центр» и ТРК «Галерея».
 Московская сеть кофеен КофеТун СушиТун в декабре открыла первую точку у ТРК «Галерея»
 Американская сеть кафе-пекарен Cinnabon открылась на фудкортах ТРК «Галерея» и ТРК «Лето».
Первая точка сети Cinnabon в формате стрит-ритейл в ближайшее время откроется на Сенной площади,
подбор помещения осуществила компания ASTERA.
 Немецкая сеть рыбных ресторанов NordSee открыла ресторан в ТРК «Галерея», второй ресторан вскоре
откроется на Невском проспекте
Ресторанная группа Ginza Project открыла рестораны нового формата: в ТРК «Галерея» ресторан Баклажан,
а в ТЦ «Стокманн Невский Центр» - ресторан Москва
 Fazer Cafe открылся в ТЦ «Стокманн Невский Центр»
 Сеть суповых ресторанов фаст-фуд Только ложки начала свое развитие с открытия на фудкорте ТЦ
«Стокманн Невский Центр», второе заведение откроется также на Невском проспекте
Новосибирская сеть кофеен Traveler's Coffee вышла на рынок Петербурга, открыв первую кофейню на
Большом пр. ПС
 На Конюшенной площади открылись два новых ресторана: Barbaresco и 22.13 любимое место.
и т.д.
Рынок общепита Санкт-Петербурга. Новые игроки.
8
В первом полугодии 2011 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию свыше 28 000 кв. м
качественных торговых площадей в составе торговых комплексов.
№
Название
Адрес
Район
GBA,
1
Константиновский
Пушкин
Пушкинский
11 900
2
Меркурий
Колпино
Колпинский
11 100
3
Платформа
Заневский пр., д. 65
Красногвардейский
5 000
ИТОГО
Торговые комплексы. Динамика предложения.
кв.м
Тип Дата ввода
ТК
1 кв. 2011
Девелопер
Стройсвет
ТРК 1-2 кв. 2011 Петрострой
ТК
2 кв. 2011
Платформа
28 000
9
До конца 2011 года в Санкт-Петербурге к вводу в эксплуатацию заявлено около 250 тысяч кв.м торговых
площадей.
№
Название
1
Лето
2
Осиновая Роща
3
Балканский-1
4
5
Шкиперский Молл
2-я очередь
Сити Молл,
3-я очередь
6
Лиговъ
7
ДЛТ
Адрес
Район
GBA,
кв.м
Тип
Дата
ввода
Пулковское ш., д.25
Московский
90 800
ТРК
2 кв. 2011
Пос. Парголово
Выборгский
40 000
ТРК
3 кв. 2011 Адамант
Балканская пл., д. 5
Фрунзенский
14 500
ТРК
3 кв. 2011 Адамант
Малый пр. ВО, д.88
Василеостровский
11 800
ТРК
3 кв. 2011 Фирма СиБ
Пр. Испытателей, д.5
Приморский
44 750
ТРК
3 кв. 2011 Fort Group
Лиговский пр., д. 153
Фрунзенский
35 900
ТРК
4 кв. 2011 Адамант
Б. Конюшенная, д. 21-23
Центральный
10 000
ТК
4 кв. 2011 Mercury
ИТОГО
Девелопер
Система Галс
Северо-Запад
247 750
Заведения общепита являются важной составляющей успешного торгового комплекса. В большинстве новых
торговых комплексов, вводимых в 2011 году, ресторанная зона уже сформирована. Но ряд торговых объектов,
таких как ТРК «Меркурий», ТК «Платформа», ТРК «Шкиперский молл», продолжают ее формирование и
предлагают площади в аренду для рестораторов.
Торговые комплексы. Динамика предложения.
10
Прогноз развития ситуации на рынке недвижимости для ресторанов
Активное появление новых заведений общепита в ближайшей перспективе продолжится и приведет к усилению
конкуренции между игроками рынка.
Число ликвидных помещений будет сокращаться быстрыми темпами, что приведет к постепенному росту
арендных ставок.
При этом договора аренды для рестораторов сохранят определенный объем льготных условий.
Недвижимость для ресторанного бизнеса. Прогноз.
11
ASTERA - международная консалтинговая компания.
Мы оказываем профессиональные услуги на рынке
коммерческой недвижимости более 19 лет
Предоставляемые услуги:
 брокерские услуги во всех
индустриальной недвижимости
сегментах:
торговой,
офисной,
 стратегический консалтинг: маркетинговые исследования и создание
концепций объектов
 оценка земельных участков и объектов коммерческой недвижимости
 инвестиционный консалтинг
 юридическая поддержка сделок
Офисы в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
12
КОНТАКТЫ:
МОСКВА
Потаповский переулок, д.5, стр. 2
Тел.: +7 (495) 981 05 65
e-mail: [email protected]
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ул. Рылеева, д. 14
Тел.: +7 (812) 703 00 03
e-mail: [email protected]
КИЕВ
ул. Константиновская, д. 2а
Тел.: +38 (044) 501 50 10
e-mail: [email protected]