Развитие системы государственного кадастрового учета
Реклама
Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости Контракт № 53-CA-IIIА-QBS Разработка мероприятий по введению в Российской Федерации налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости и их тестирование в городе Москве Руководитель Департамента кадастровой (массовой) оценки и экономики недвижимости ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» Гольда Евгения Анатольевна Москва, 07.06.2011 г. Этапы и сроки Разработка мероприятий по введению в Российской Федерации налога на недвижимость Этап 1 на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости и их тестирование в городе Москве Подготовка предложений по составу и содержанию мероприятий по введению налога на недвижимость в субъектах Российской Федерации на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости Тестирование мероприятий по введению налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости в г.Москве Этап 2 Формирование сведений об объектах недвижимости Перечень, сведения об объектах недвижимости Определение кадастровой стоимости объектов налогообложения налогом на недвижимость в городе Москве Сбор рыночной информации Кадастровая стоимость объектов недвижимости Расчет кадастровой стоимости Проведение анализа социально-экономических последствий введения налога на недвижимость в городе Москве Этап 3 Сбор исходных данных для анализа Анализ социально-экономических последствий Доработка предложений по составу и содержанию мероприятий по введению налога на недвижимость в субъектах Российской Федерации на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости 2 Результаты 2 этапа Контракта Результаты Формирование сведений об объектах недвижимости Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость Разработка документов по введению, исчислению и взиманию налога на недвижимость Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке Кадастровая стоимость объектов недвижимости Налогооблагаемая база, ставки налога, вычеты Проекты документов по введению, исчислению и взиманию налога на недвижимость 3 Формирование сведений об объектах недвижимости, подлежащих оценке в г. Москва Органы технической инвентаризации Семантическая информация об объектах недвижимости (передана информация о 5 052 667 объектах ) Перечень объектов оценки Оценке подлежат 5 051 845 объектов недвижимости 4 Классификация объектов недвижимости, подлежащих оценке Объекты оценки Здания Помещения Сооружения 1. Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома 2. Объекты малоэтажной жилой застройки 3. Объекты для хранения индивидуального транспорта 4. Объекты садового, огородного, дачного строительства 5. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений 6. Объекты, предназначенные для временного проживания 7. Объекты делового и коммерческого назначения Классы объектов оценки 8. Объекты рекреационного назначения 9. Объекты промышленного назначения 10. Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии 11. Порты, вокзалы, станции 12. Объекты иного назначения 5 Описание объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости Для описания объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости были использованы следующие источники: 1. Слои цифровых тематических карт (База Данных «MosMapGis Москва», актуальная по состоянию на 01.01.2011*) 2. База данных «Жилищный и нежилой фонд» ГУП МосгорБТИ 3. Дежурная карта кадастрового деления города Москвы (ДКК) 4. Открытые источники информации 6 Сбор рыночной информации Основные источники рыночной информации Базы данных риэлторских организаций Всего собрано 38 631 Сделки ЕГРП Сведения из открытых источников Цены предложения Сделки 33 692 4 939 Основные этапы сбора рыночной информации Первичный анализ собранной информации Приведение собранной информации к единому виду Анализ и обработка собранной рыночной информации Досбор рыночной информации по недостающим классам, группам и т.д. Описание рыночной информации в разрезе факторов стоимости 7 Анализ рынка сегмента жилой недвижимости 8 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости Определение кадастровой стоимости Методы массовой оценки 1 класс - объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома 2 класс - объекты малоэтажной жилой застройки 3 класс объекты для индивидуального транспорта хранения 5 класс - объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений 7 класс - объекты делового и коммерческого назначения 9 класс назначения - объекты промышленного Индивидуальная оценка 6 класс – объекты, предназначенные для временного проживания 8 класс назначения - объекты рекреационного 10 класс - объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии 11 класс - порты, вокзалы, станции 12 класс - иного назначения 13 класс - сооружения 9 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Построение статистических моделей оценки Номер класса Наименование класса Вид модели Наименование фактора стоимости Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома Мультипликативная 2 Объекты малоэтажной жилой застройки Экспоненциальная 3 Объекты для хранения индивидуального транспорта Мультипликативная Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений Экспоненциальная Объекты делового и коммерческого назначения Мультипликативная 1 5 7 Характеристики местоположения Местоположение относительно транспортного кольца Район (город) Расстояние до исторического центра г. Москвы Характеристики окружения Расстояние до ближайшей станции метро Физические характеристики Общая площадь помещения Материал стен 9 Объекты промышленного назначения Мультипликативная Год постройки Этажность Площадь кухни Y=12861.5*(Расстояние до исторического центра г. Москвы+0)0.019392*(Расстояние до ближайшей станции метро+0)0.07422*(Время1+0)0.074739*(Этажность+0)0.175939*(Местопо ложение относительно транспортного кольца+0)0.194439*(Материал стен+0)0.23408*(Общая площадь помещения+0.5)0.352318*(Площадь кухни+0.3)0.417648*(Номер этажа_качественный+0)0.632014*(Район (город)+0)0.768442*(Год постройки_числовой+0.5)4.80252 Номер этажа Время 10 Анализ сопоставимости рыночной информации с полученными результатами 11 Кадастровая стоимость объектов недвижимости в разрезе классов объектов недвижимости Класс ОН МЖЗ ИЖС Гаражи Торговля Администр. Пром Бульварное кольцо 1 182 978 269 002 171 026 138 417 от Бульварного от Садового от 3-го кольца до кольца до 3-го транспортного Садового транспортного кольца до кольцо кольца МКАД 2 226 338 118 297 312 732 189 195 132 667 3 200 222 207 413 90 848 238 182 153 959 79 002 4 149 381 202 598 43 259 130 090 94 362 40 331 МКАД 5 126 891 80 130 34 006 99 324 82 364 33 445 12 Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости. Индивидуальная оценка рыночной стоимости Номер класса Наименование класса Подход 6 Объекты, предназначенные для временного проживания Доходный 8 Объекты рекреационного назначения Доходный 10 Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Затратный 11 Порты, вокзалы, станции Затратный 12 Объекты иного назначения Затратный 13 Сооружения Затратный 13 Кадастровая и инвентаризационная стоимость объектов недвижимости В среднем кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 20 раз 14 БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ ! 15
