имманентная неопределенность оценки
реклама
ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ В ПЕРИОД КРИЗИСА Александр Драпиковский, Ирина Иванова, Украинское общество оценщиков ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки 2 ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка» Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010 3 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПРИЧИНЫ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ОЦЕНКИ Субъективная Модельная нехватка опыта или некомпетентность оценщика отсутствие адекватных методов оценки Объективная недостаточны уровень активности и/или ликвидности на рынке 4 СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТИВНОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности по В.С. Готту 5 НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 Харьков 2 кв. 2011 1 кв. 2011 Донецк 4 кв. 2010 Львов 3 кв. 2010 2 кв. 2010 Одесса 1 кв. 2010 Киев 4 кв. 2009 3 кв. 2009 2 кв. 2009 500 Днепропетровск 6 НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Прирост / снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости 2 кв. 2009 3 кв. 2009 4 кв. 2009 1 кв. 2010 2 кв. 2010 3 кв. 2010 4 кв. 2010 1 кв. 2011 2 кв. 2011 2 кв. 2011 Киев 2381 0,1 -5,4 -1,0 0,1 -1,1 -1,9 -0,8 -2,7 2092 Одесса 1200 -0,7 2,3 1,1 2,4 -3,1 -0,9 -1,2 -0,9 1189 Львов 1112 3,2 0,4 1,7 1,2 -0,4 -0,9 -0,7 -2,3 1136 Донецк 993 4,2 3,9 -2,8 2,8 -3,3 -1,2 7,1 -3,5 1061 Харьков 765 -0,8 5,0 5,6 2,9 -1,8 -1,5 -1,1 -1,7 814 Днепропетровск 845 0,9 2,9 -2,7 0,6 -1,6 -2,5 -3,3 1,1 806 7 ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ экономические: внутренний валовой продукт; объемы промышленного производства и товарооборота; инвестиции в основной капитал; уровень безработицы; доходы домохозяйств и субъектов предпринимательства; инфляция; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; состояние альтернативных и смежных рынков. 8 ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ социальные: уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; потребительские приоритеты; менталитет; трудовая миграция. 9 ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ институциональные: налоговый режим; регламентация использования недвижимости; правовые и экономические условия обретения прав на земельный участок и прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия осуществления трансакций (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, длительность процедур). 10 ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Внешние определяющие объемы спроса и предложения Внутренние определяющие компоненты цен спроса и предложения 11 ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ возможность дохода от продажи недвижимости покрыть затраты на приобретение земельного участка и его улучшение S где S VO VL VC VF VD VO - стоимость, отображающая цену предложения; V L - затраты на приобретение земли (стоимость земли); VC - затраты на строительство; VF VD - стоимость финансирования; - прибыль застройщика 12 ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ возможность собственного и заемного капитала в части приобретения недвижимости VO VE VM D где D VO - стоимость, отображающая цену спроса; VE VM - стоимость собственного капитала; - стоимость заемного капитала (сумма кредита) 13 ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ уравновешенность цен спроса и предложения VO S VO VO D где D VO - стоимость, отображающая цену спроса; VO - стоимость, отображающая цену предложения; VO - рыночная стоимость S 14 ОТОБРАЖЕНИЕ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ Индекс шести городов Днепропетровск, Донецк, Киев, Львов, Одесса, Харьков 6 6 P pi si i 1 6 si i 1 где pi - средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в і-ом городе; si - общая площадь жилищного фонда і-ого города 15 ЦЕНОВОЙ РАНГ ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ Средние цены на жилую недвижимость 2011 1997 Киев Кировоград450 Херсон 400 Луганск Суммы Ивано-Франковск Николаев 350 300 250 200 150 100 50 Чернигов Киев Кировоград 2250 Херсон 2000 Одесса Львов Луганск Симферополь Ж итомир Ровно Черновц ыи Уж город Винниц а Полтава Хмельниц кий Днепропетровск Суммы Донец к Одесса Львов 1750 Симферополь 1500 Донецк 1250 Ивано-Франковск 1000 750 Николаев 500 Чернигов Луц к Запорож ье Тернополь Черкассы Харьков Ж итомир Ровно Черновцыи Уж город Винница Полтава Хмельницкий Днепропетровск Луцк Запорож ье Тернополь Черкассы Харьков долл. США / кв. м 16 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ВТОРОГО ЦИКЛА РАЗВИТИЯ РЫНКА 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Стагнация Этап депрессивной стабилизации до 09.2001 Обновление (подъем) Этап умеренного спроса 09.2001 – 06.2006 Бум Этап ажиотажного спроса 07.2006 – 08.2008 Стагнация Этап депрессивной стабилизации 05.2009 – 09.2011 Падение (рецессия) Этап обвального падение спроса 09.2008 – 04.2009 17 ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Масштабность Доходность объемы спроса и предложения, уровень вакантности уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности Активность количество сделок, объемы поглощения, время экспозиции 18 ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ КОНЪЮНКТУРЫ Цикл рынка Показатели Период подъема Период спада Фаза обновления Фаза роста Фаза спада Фаза стагнации Объем спроса Объем предложения Уровень вакантности Цены купли-продажи Цены аренды Ставки капитализации Количество сделок Объем поглощения Время экспозиции 19 ДИНАМИКА ВНУТРЕННЕГО ВАЛОВОГО ПРОДУКТА И СРЕДНЕГОДОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 ВВП, млрд долл. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 цена жилья, долл.США/кв.м 20 ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ФАЗУ ДЕПРЕССИВНОЙ СТАБИЛИЗАЦИИ крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня 21 КРИЗИСНЫЕ СИТУАЦИИ НА РИНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ Время кризиса Длительность падения, мес. Индекс падения, % Швейцария 1973-1976 36 29 Великобритания 1973-1977 48 35 Голландия 1977-1984 78 52 Швейцария 1990-1996 72 38 Великобритания 1990-1996 60 32 Италия 1992-1996 54 25 Россия 1995-2000 63 49 Гонконг 1997-1998 11 50 Индонезия 1997-1999 34 41 Таиланд 1997-1999 29 20 Украина 1998-2001 36 46 Аргентина 2000-2002 33 30 Гонконг 2000-2004 48 48 Казахстан 2007-2008 22 51 Страна 22 ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН 2008 год 2А вариант 23 70 01.01.2011 01.03.2010 01.05.2009 30 01.07.2008 01.09.2007 01.11.2006 01.01.2006 01.03.2005 01.05.2004 01.07.2003 01.09.2002 01.11.2001 01.01.2001 01.03.2000 СРАВНЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЙ И ПРОГНОЗНОЙ ДИНАМИКИ ЦЕН 110 100 90 80 60 Факт 50 40 Прогноз 20 10 0 24 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ показатели доходности активов 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 Приріст цін на житлову нерухомість до попереднього року, % Середні процентні ставки за депозитами у національній валюті, % Середні процентні ставки за депозитами у іноземній валюті, % 25 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ критерий экономической целесообразности предложения n n VD VO VL (1 i F ) VC t (1 i) n t t 1 где VD - прибыль застройщика; VO - рыночная стоимость недвижимости; VC - затраты на строительство; V L - стоимость земли; iF - ставка дисконтирования (интерес инвестора) 26 -500 Прибыль застройщика Стоимость финансирования Стоимость строительства Стоимость земли 01.01.12 01.07.11 01.01.11 01.07.10 01.01.10 01.07.09 01.01.09 01.07.08 01.01.08 01.07.07 01.01.07 01.07.06 01.01.06 01.07.05 01.01.05 01.07.04 01.01.04 01.07.03 01.01.03 01.07.02 01.01.02 01.07.01 01.01.01 01.07.00 01.01.00 $ / кв. м СОСТАВЛЯЮЩИЕ СОИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 27 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ критерий платежеспособного спроса VM M VO где M - доля заемного капитала; VO - рыночная стоимость недвижимости; VM - стоимость заемного капитала (сумма кредита) 28 СООТНОШЕНИЕ СОБСТВЕННОГО И ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА До-кризова частка 15-20 % По-кризова частка 40 % 29 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ критерий платежеспособного спроса IO DCR DS где DCR - коэффициент обслуживания (покрытия) долга; IO - чистый операционный доход от аренды недвижимости; DS - годовая сумма платежей по обслуживанию долга 30 Платежи по обслужив анию долга 01.10.2010 01.04.2010 01.10.2009 01.04.2009 01.10.2008 01.04.2008 01.10.2007 01.01.2007 01.07.2006 01.01.2006 01.01.2005 01.07.2004 01.01.2004 01.07.2003 01.01.2003 01.07.2002 01.01.2002 01.07.2001 01.01.2001 01.07.2000 01.01.2000 СООТНОШЕНИЕ ДОХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОЛГА 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Доход от аренды недв ижимости Фактический доход домохозяйств 31 ВЫВОДЫ Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата 32 Спасибо за внимание Александр Драпиковский Ирина Иванова
