Реальные перспективы развития рынка жилья в России

Реальные перспективы
развития рынка жилья в
России
Крапин Александр,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY
Рынок жилья является сложной социальной системой
состоящей из субъектов, объектов и правил игры на рынке
Развитие рынка зависит от действий субъектов рынка и,
прежде всего, от действий управляющей подсистемы
рынка.
Управляющая подсистема рынка представлена в России
тремя уровнями власти:
 федеральной;
 субфедеральной;
 муниципальной.
Формирование «правил игры» и институтов рынка
проводится профильными структурами власти.
За 20 лет своего существования российский рынок жилья так и
не стал «локомотивом рыночных реформ».
В первом приближении российский рынок жилья похож на
аналогичные рынки постсоциалистических стран.
Но более детальный анализ его состава позволяет отметить
отсутствие на российском рынке ряда важных механизмов
обратной связи, которые во многом способствуют
эффективности работы рынка для большинства его участников.
Отметим, что часть постсоциалистических стран
демонстрируют уверенный экономический рост в том числе и за
счет эффективного развития национальных рынков жилья.
Какова основная причина
неэффективности российского
рынка жилья для большинства его
участников?
На любом рынке есть идеологи его дальнейшего
развития, разрабатывающие проекты основных
федеральных законов, которые затем вносит в качестве
законодательной инициативы федеральная власть.
Есть основания полагать, что именно идеологические
ошибки (или преднамеренные действия) в
формировании законодательных «правил игры» были
характерны для российского рынка жилья многие годы
реформ.
Именно поэтому мы все работаем на
несбалансированном и не эффективном рынке жилья.
Сделать рынок жилья эффективным – наша задача.
Уже есть накопленный опыт, грамотные специалисты
и понимание путей развития рынка, которые
обеспечат его эффективность для большинства из нас.
Идеолог развития российского рынка жилья должен
быть российским институтом развития.
По мнению экспертов RWAY, на эту роль в настоящее
время больше всего подходит Федеральный Фонд
содействия развитию жилищного строительства. А в
дальнейшем, частично эту работу могло бы выполнять
и федеральное Агентство по рынку жилья и ЖКХ
(Госстрой России).
Примеры возможностей
Системы мониторинга
доступности жилья в
России
Индексы доступности отдельных регионов РФ в август 2012 г.
Регион
Москва
Московская область
Ненецкий авт.округ
Республика Марий Эл
Доступно, кв.м
Первичный
рынок
24,87
25,93
76,74
21,95
Вторичный
рынок
19,37
27,69
66,68
23,41
Типовая квартира (54 кв.м) будет
доступна, лет
Первичный
Вторичный
рынок
рынок
6,51
8,36
6,25
5,85
2,11
2,43
7,38
6,92
Индексы доступности жилья рассчитываются по среднемедиальным
доходам домохозяйств с учетом среднего размера домохозяйства
для первичного и вторичного рынков субъектов федерации.
В настоящее время они рассчитаны для всех субъектов федерации
с начала 2009 г. по август 2012 г.
Темпы прироста среднедушевых доходов и цен на первичном и вторичном рынке жилья Москвы
Доходы
Первичный рынок
Вторичный рынок
Linear (Доходы)
Poly. (Доходы)
Linear (Первичный рынок)
Poly. (Первичный рынок)
Linear (Вторичный рынок)
Poly. (Вторичный рынок)
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
Темпы прироста среднедушевых доходов и цен на первичном и вторичном рынке жилья Ненецкого автономного
округа
Доходы
Первичная недвижимость
Вторичная недвижимость
Linear (Доходы)
Poly. (Доходы)
2009 год
2010 год
2011 год
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
Linear (Первичная недвижимость)
Poly. (Первичная недвижимость)
2012 год
Linear (Вторичная недвижимость)
Poly. (Вторичная недвижимость)
Темпы прироста среднедушевых доходов и цен на первичном и вторичном рынке жилья Республики Марий Эл
Доходы
Первичная недвижимость
Вторичная недвижимость
Linear (Доходы)
Poly. (Доходы)
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
IV квартал
III квартал
II квартал
I квартал
Linear (Первичная недвижимость)
Poly. (Первичная недвижимость)
Linear (Вторичная недвижимость)
Poly. (Вторичная недвижимость)
В конце 2009 года в Аналитическом агентстве
RWAY были начаты работы по созданию
системы мониторинга рынка недвижимости
России.
Глобальность поставленной задачи требовала
привлечения значительных ресурсов, часть
которых была найдена в институтах развития.
Решение таких сложных задач потребовало
двигаться к намеченным целям используя
следующие системные принципы:
- «от простого к сложному»
- «от общего к частному, от частного к общему»
На первом этапе работ были поставлены, в
частности, следующие задачи:
- отработка методик сбора информации о ценах
предложений на местных рынках;
- отработка методов верификации баз
предложений (системы фильтров и работы по
верификации 5 -100% предложений);
- сбор информации о пообъектовом составе
различных секторов местных рынков
недвижимости (земельный рынок, рынок жилья,
рынок коммерческой недвижимости,
инвестиционно-строительный рынок).
Основные результаты
первого этапа работы в 2009-2011 годах:
- отработаны методы сбора и верификации
информации на 4-х основных видах городов (по
численности населения) в течение 2-х лет в
ежемесячном режиме (46 городов, земельный
рынок, рынок жилья, загородный рынок, частично
рынок коммерческой недвижимости);
- результаты работ внедрены в аналитическую
систему Фонда РЖС (получила одобрение у
первых лиц государства);
- начались работы по созданию ГИС-системы
RWAY, которая должна стать нашим основным
инструментом для работы.
В 2012 г. начался второй этап работ по созданию
системы мониторинга рынка недвижимости
России, который предусматривает:
- мониторинг рынков недвижимости 120-140
наиболее крупных городов России;
- запуск в штатную эксплуатацию ГИС-системы
RWAY, которая будет способна предоставлять
необходимую для профессиональных
участников рынка информацию в наиболее
полном объеме по широкой номенклатуре
запросов;
- создание ГЧП для наиболее полного
удовлетворения интересов бизнеса и власти в
информации о рынке недвижимости России.
Благодарю за внимание!
Вопросы?
Крапин Александр,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY
+7 (495) 933-55-03
gr@rway.ru