Финансирование проектов по строительству объектов жилой недвижимости

Финансирование проектов по строительству
объектов жилой недвижимости
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Основные требования
к Заемщику
Основные требования
к Проекту
1. Юридическое лицорезидент (реже ИП)
2. Застройщик/Инвестор
1. Место реализации - РФ
2. Наличие согласованной
ПС и ИРД
Основные параметры кредитования
Срок кредита
До 5 лет (при комплексной застройке – до 7 лет).
Валюта
кредитования
Рубли РФ.
Лимит
кредитования
Не более 70% от Проекта.
Требование к
собственным
средствам
заемщиков
Минимальный размер средств, инвестированных в
Проект, за исключением финансирования Банка –
30%;
 не менее 15% формируются за счет собственных
средств;
 15% может формироваться за счет средств от
продаж площадей или имущественных прав на них
в кредитуемом Объекте.
2
Схема взаимодействия участников СП
(финансирование строительства нового ОН)
ОАО «Сбербанк
России»
Предоставление
кредитных средств
Заемщик
Застройщик
Инвестор
Финансирование
Строительства/
возврат кредита
Финансирование
строительства
Договор
Генподряда/
подряда
Ипотека
Ипотека+
Выполнение СМР
Физические
лица
Генподрядчик/
Подрядчик
Продажа, аренда
Операционная деятельность
(услуги, торговля)
ДДУ
Инвестиционный договор
Договор купли-продажи
Договор аренды
Конечные
покупатели
Денежные
средства проекта
Взаимодействие
участников СП
3
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Собственные
средства
Заемщика
- доля собственных средств заемщика должна составлять не
менее 15% от бюджета проекта (собственный капитал Заемщика
и/или заемные средства, привлеченные от предприятий Группы);
- от 15% до 25% от бюджета проекта возможно формировать из
средств, полученных от продаж площадей или имущественных
прав на них в кредитуемом объекте (превышение доли в 25%
возможно только при условии, что средства, уже привлеченные от
долевых инвесторов и вложенные в проект на дату принятия
решения о кредитовании).
Например: 15% собственные средства + 25% средств, планируемых от реализации
строящихся площадей + 60% кредит банка = 100% инвестиционная стоимость Проекта
4
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Обеспечение
Приведенный перечень не является исчерпывающим. Структура обеспечения по кредиту
определяется исходя из анализа рисков по Проекту и механизмов минимизации данных
рисков.
•
Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта;
•
Залог (ипотека) земельного участка или права аренды на
земельный участок на котором ведется строительство
Объекта (при невозможности оформления залога
- иное
ликвидное обеспечение).
•
Залог 100% акций/долей Застройщика (в случае если
Застройщик является проектной компанией, владеющей правами
на Проект).
•
Поручительство
контролирующего
бенефициаров Заемщика;
•
Поручительство Генерального подрядчика (оформляется в
случае, если Генеральный подрядчик входит в одну Группу с
Заемщиком).
бенефициара/
! В случае погашения за счет кредита Банка кредитов иных
коммерческих
банков
оформляется
залог
всех
активов
кредитуемого Проекта, ранее оформленных в залог по кредиту
5
иного коммерческого банка.
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Оценка
обеспечения
При оценке имущественных прав на строящиеся объекты под
«имущественными правами» понимаются
права на объект
строительства как условно завершенный строительством на
дату оценки.
Проводится
Банком
(возможно
использование
отчета
независимой оценочной компании).
Страхование
 Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не
менее договора генерального подряда или лимита кредитной
линии.
 В случае принятия в залог иного имущества - страхование от
всех рисков, которые могут повлечь его гибель,
недостачу или повреждение.
Отлагательн
ые условия
кредитования
утрату,
 Наличие
положительного
заключения
государственной/
негосударственной экспертизы по проекту
 Наличие разрешения на строительство
 Документальное подтверждение затрат по Проекту за счет
собственных средств, в объеме
инвестиционной стоимости Проекта.
 Оформление обеспечения по кредиту.
не
менее
от
15%
6
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Дополнительн
ые условия
кредитования
1. Обязательство Заемщика по согласованию с Банком форм
договоров купли-продажи, договоров долевого участия в
соответствии с которыми происходит отчуждение площадей
Объекта или имущественных прав на площади Объекта;
2. Обязательство Заемщика по согласованию с Банком основных
договоров по затратной части Проекта, в том числе:
- договора генерального подряда;
- договора на выполнение функций технического Заказчика;
- договоров на поставку технологического оборудования и др.;
- внесения
изменений в
кредитовании Инвестора);
договор
3. Обязательство Заемщика
изменений в Проект.
по
долевого
участия
согласованию
(при
вносимых
7
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Дополнительн
ые условия
кредитования
4. Обязательство Заемщика поддерживать долю средств,
инвестированных в Проект, за исключением финансирования Банка,
в общем объеме финансирования проекта строительства Объекта
в размере не менее предусмотренного структурой финансирования
по Проекту на протяжении всего периода кредитования (не включая
затраты по уплате процентов и платы по привлекаемому кредиту
Банка).
5.
Обязательство
Заемщика
осуществлять
реализацию
имущественных прав на получение в собственность площадей
кредитуемого Объекта путем заключения договора участия в
долевом строительстве в соответствии с Федеральным
законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ с определением цены договора
участия в долевом строительстве как суммы денежных средств на
финансирование и возмещение затрат на строительство объекта
долевого строительства;
8
Основные условия кредитования проектов
строительства объектов жилой недвижимости
Дополнительн
ые условия
кредитования
6. Обязательство Заемщика зарегистрировать в течение 90
календарных дней с момента ввода построенного Объекта в
эксплуатацию право собственности на нереализованные площади
Объекта. В течение 60 календарных дней с момента получения
свидетельства о праве собственности на построенный Объект
заключить договор ипотеки на нереализованные площади.
7. Обязательство Заемщика перечислять не позднее 3 (Трёх)
рабочих дней денежные средства, поступившие в результате
заключения договоров купли-продажи в счет досрочного погашения
задолженности по кредиту в размере не менее залоговой
стоимости.
9
Спасибо за внимание!
10