Основные подходы рыночной оценки объектов недвижимости

Основные подходы рыночной
оценки объектов
недвижимости
Расчет стоимости объекта с
использованием затратного
подхода.
базируется на сравнении
стоимости строительства
аналогичного объекта
недвижимости со стоимостью
существующего объекта.
Основные шаги при применении данного подхода к
определению стоимости:
• оценка рыночной стоимости имущественных прав на
незастроенный земельный участок;
• расчет восстановительной стоимости расположенных на
земельном участке улучшений;
• установление величины накопленного износа;
• расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом
износа;
• корректировка восстановительной стоимости с учетом износа
на дополнительно произведенные затраты, существенно
увеличивающие первоначальную стоимость улучшений;
• определение предпринимательского дохода;
• суммирование рыночной стоимости имущественных прав на
незастроенный земельный участок с восстановительной
стоимостью улучшений с учетом износа и
предпринимательского дохода.
• Восстановительная стоимость оцениваемого объекта
определяется по следующей формуле:
• С1998 = С1969 х И1969/1984 х И1984/1998 х Иавг/окт
• где:
• С1998 – восстановительная стоимость
оцениваемого объекта без учета износа в ценах на
23 октября 1998г.;
• С1969 – восстановительная стоимость оцениваемого
объекта без учета износа в ценах 1969,;
• И1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за
период с 1969г. по 1984г.;
• И1984/1998 - индекс изменения цен на СМР за
период с 1984г. по август 1998г,;
• Иавг/окт - индекс изменения цен на СМР за период
с августа 1998г. по октябрь 1998г,;
Определение накопленного износа объекта оценки.
• Свосст.= С1998 х (1- Кизн.) = 595745
руб,
• где:
• Свосст. - восстановительная стоимость
оцениваемого объекта с учетом накопленного износа
в ценах на 23 октября1998г.,
• С1998 - восстановительная стоимость оцениваемого
объекта без учета износа в ценах на 23 октября
1998г.,
• Кизн. – коэффициент учета накопленного износа в
размере 15% от восстановительной стоимости
объекта оценки.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого
объекта с использованием затратного метода
производится по следующей формуле:
Сзат = (Свосст. + Срем.) х Кд х КНДС =
• Cзат.- рассчитанная затратным методом стоимость
оцениваемого объекта,
• Свосст. – восстановительная стоимость
оцениваемого объекта с учетом накопленного износа
в ценах на 23 октября 1998г,
• Срем. – стоимость евроремонта (без НДС)
оцениваемого объекта в текущих ценах,
• Кд. – коэффициент учета предпринимательского
дохода,
• КНДС – коэффициент учета налога на добавленную
стоимость
Метод сравнения базируется на сравнении уже проданных
аналогичных объектах недвижимости
• изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. отбор
объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом;
• собрана и проверена информация по каждому отобранному
объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате
сделки, физических характеристиках, местоположении и
любых иных условиях сделки),
• проведен анализ и сравнение каждого объекта с
оцениваемым по времени продажи, местоположению,
физическим характеристикам и условиям продажи,
• осуществлена корректировка цены продажи или цены
предложения по каждому сопоставимому объекту в
соответствии с имеющимися различиями между ним и
оцениваемым объектом,
• согласованы скорректированные цены сопоставимых
объектов недвижимости и выведен показатель стоимости
оцениваемого объекта.
Объект - аналог №1
Оцениваемый
объект
Объектаналог
№1
Поправки
Местоположение
Площадь,
кв.м.
Цена
1 кв.м
в$
США
Наличие
телефона
Внутренняя
отделка
Форма собственности
м.
Профсоюзная
313,6
-
+
Евро
частная
собственность
323,0
600
+
Обычная
отечественна
я
частная
собственность
м. Академическая
-
Скорректированная цена 1 кв.м
_
долл. США
_
Дата
продажи
Инженерное
обеспечение
+
10.10.98
+
_
Объект - аналог №2
Оцениваемый
объект
Объектаналог
№2
Поправки
Местоположение
Площадь,
кв.м.
Цена
1 кв.м
в$
США
Наличие
телефона
Внутренняя
отделка
Форма собственности
м.
Профсоюзная
313,6
-
+
Евро
частная
собственность
262,8
720
+
Евро
частная
собственность
02.10.98
+
_
_
_
-5.01
_
м.
Университет
1,0
- 1,2
Скорректированная цена 1 кв.м 668
долл. США
Дата
продажи
Инженерное
обеспечение
+
Объект - аналог №3
Местоположение
Площадь,
кв.м.
Цена
1 кв.м
в$
США
Наличие
телефона
Внутренняя
отделка
Форма собственности
Дата
предложе
ния*
Инженерное
обеспечение
Оцениваемый
объект
м.
Профсоюзная
313,6
-
+
Евро
частная
собственность
Объектаналог
№3
м. Н.
Черемуш
ки
175,0
800
+
Евро
частная
собственность
01.10.98
+
Поправки
+1%
- 3,5%
_
_
_
-15%
_
+
Объект - аналог №4
Местоположение
Площадь,
кв.м.
Цена
1 кв.м
в$
США
Наличие
телефона
Внутренняя
отделка
Форма собственности
Оцениваемый
объект
м.
Профсоюзная
313,6
-
+
Евро
частная
собственность
Объектаналог
№4
м. ЮгоЗападная
500,0
620
+
Евро
частная
собственность
19.10.98
+
Поправки
+3,0%
- 1,2
_
_
_
-
_
Скорректированная цена 1 кв.м 666 долл. США
Дата
продажи
Инженерное
обеспечение
+
Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м. объектованалогов.
Объектаналог №1
Объектаналог №2
Объектаналог №3
Объектаналог
№4
Скорректированная цена,
$/ кв.м
649
668
662
666
Удельный вес аналога
0,3
0,25
0,3
0,15
Значения весовых частей,
$/ кв.м
195
167
199
100
Средневзвешенная цена, $/ кв.м = 661
• Расчет стоимости объекта оценки
методом сравнительного анализа
продаж.
• Стоимость 1 кв.м. объекта оценки
принимается равной средневзвешенной
цене 1 кв.м. объектов- аналогов и
составляет с учетом округления
долл. США.
•
Стоимость оцениваемого объекта
равняется 207289,6 долл.США
• Доходный подход базируется на
получении возможного дохода от
эксплуатации объекта недвижимости
• PV= NOI/R,
• где :
• PV- текущая стоимость объекта оценки;
• NOI- чистый операционный доход;
• R- коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении
данного подхода к определению
стоимости:
• анализ рынка аренды и продажи с
целью определения коэффициента
капитализации;
• определение чистого операционного
дохода;
• расчет стоимости объекта оценки.
• Потенциальный валовой доход – доход,
который можно получить от недвижимости
при 100% занятости без учета всех потерь и
расходов.
• Действительный (эффективный) валовой
доход- потенциальный валовой доход за
вычетом скидки на простой и неполучение
платежей
• Чистый операционный доходдействительный валовой доход за вычетом
операционных расходов, но до обслуживания
долгов по кредитам, налогообложения и
амортизационных отчислений.
• Операционные расходы принято делить
на:
• условно- постоянные расходы;
• условно- переменные, или
эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение, или резервы.
Анализ ставок аренды
№
п/п
Описание объекта
Ставка
аренды в
год,$/м2
Источник информации
1.
Магазин, м.Ленинский пр-т, пл.500 м2, евроремонт, телефон
270
Информационно- аналитический
бюллетень RWAY № 43, октябрь 1998г.
2.
Магазин, м.Пр. Вернадского, пл.250 м2, евроремонт, телефон
270
Справочник “Недвижимость для
бизнеса” №9, сентябрь 1998г.
3.
Магазин, м.Н. Черемушкин, пл.375 м2, евроремонт, телефон
240
Агентство Недвижимости “Контакт”
4.
Магазин, м.Академическая, пл.500 м2, евроремонт, телефон
250
Газета “Из рук в руки” от 26 октября
1998г.
Среднее значение
258
Расчёт кадастровой
стоимости
Балл бонитета i-x сельскохозяйственных угодий в границах
административных районов, землевладений
(землепользований) (Бi) определяется взвешиванием баллов
бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп
почв i-x сельскохозяйственных угодий в границах
административных районов, землевладений
(землепользований) (Бji) на их площади (Sji):
n
n
Бi = SUM Бji x Sji : SUM Sji. (1)
j=1
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий)
рассчитываются с учетом:
- энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением ---почвообрабатывающим орудиям);
-рельефа;
-каменистости;
-контурности;
-удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного
центра;
- высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл
контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости 1,00.
Дороги различного качества
переводятся в эквивалентные с
использованием следующих
коэффициентов:
первая группа (эквивалент) - 1,0;
вторая группа - 1,5;
третья группа - 2,5.
ЭРi = SUM Г К (Р + Р Д + Р Д ) : SUM Г К , (2)
- где ЭPi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-x
сельскохозяйственных угодий в границах административных
районов, землевладений (землепользований), км;
-Г - объем i-го вида реализованной продукции в общем
объеме j товарной
продукции
%;
-Р , Р , Р - расстояние перевозки j-го вида продукции
(груза)
1 2 3 соответственно по первой, второй и третьей
группам дорог, км;
-Д , Д - коэффициенты перевода соответственно второй и
третьей
2 3 групп дорог в эквивалентные;
- K - коэффициент пересчета j-го вида продукции в
эквивалентные
j грузы первого класса
Расчет удельных показателей кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,
землевладений (землепользований) осуществляется в следующей
последовательности:
-дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации
нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их
использование по сельскохозяйственным угодьям в границах
административных районов, землевладений (землепользований)
согласно их индивидуальным рентообразующим факторам плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
-определение по сельскохозяйственным угодьям в границах
административных районов, землевладений (землепользований) на
основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и
затрат, расчетного рентного дохода;
-расчет удельных показателей кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,
землевладений (землепользований).
Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и
абсолютного рентных доходов.
Р i = (В i - З i Ho ) + ДельтаРтi + ДельтаРмi ,
где P - дифференциальный рентный доход i-x , руб./га;
Bi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв ix
сельскохозяйственных угодий, руб./га;
З i - затраты на использование i-х сельскохозяйственных угодий
при индивидуальной оценочной продуктивности и
при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном
районе) индексе технологических свойств и местоположении земель,
руб./га;
Н - минимально необходимый для воспроизводства
нормативный
коэффициент рентабельности по отношению к
затратам (Н= 1,07);
(B i - З i Нo ), ДельтаP тi и ДельтаPмi рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв
, технологическими свойствами и местоположением ix сельскохозяйственных угодий
Валовая продукция сельскохозяйственных угодий (В
)
i определяется путем дифференциации базовой
оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (земельнооценочного района) пропорционально баллам
бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах
административных районов, землевладений (землепользований)
по формуле: B i = (Вo : Бo ) х Б i ,
где Вo - базовая оценочная продуктивность
сельскохозяйственных
угодий, руб./га;
Б о и Б i - балл бонитета групп почв или разновидностей
почв
соответственно сельскохозяйственных угодий в границах
субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-x
сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,
землевладений (землепользований).
Затраты на использование i-x сельскохозяйственных угодий определяются
дифференциацией части базовых i затрат пропорционально баллу
бонитета почв по формуле:
З i = З о x (1 - Дзу ) + Зо х Дзу х (Б i : Б о
где Зо -базовые оценочные затраты на использование
сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Д зу -доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет
различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку
и хранение продукции).
Рентный доход, (ДельтаР тi ), определяется путем
дифференциации части базовых затрат на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий пропорционально
о индексу технологических свойств i-x сельскохозяйственных угодий в
границах
административных
районов,
землевладений
(землепользований): ДельтаРтi = Зо х Н о х Дзт х (1 - Итi :
И ), (6)
то где И и И индексы технологических свойств i-x
тi то
сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,
землевладений (землепользований) и сельскохозяйственных угодий в
границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного
района); Д - доля затрат, обусловленная технологическими
свойствами
зт сельскохозяйственных угодий.
Рентный
доход,
обусловленный
местоположением
сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,
землевладений (землепользований) (ДельтаP ), определяется как
мi разность между стоимостью грузоперевозок при
средних по субъекту Российской Федерации (земельнооценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С ,
руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С , руб./га):
ДельтаP мi = (Co - С i ) x H o ;
С o = Эро х То х Г ;
C i = Эpi x Т i x Г ,
где Эро и Эро - средневзвешенное эквивалентное расстояние
Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1
га
сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской
Федерации (земельно-оценочному району);
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях.
Удельный показатель кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий в границах
административных районов, землевладений
(землепользований) определяется умножением
расчетного рентного дохода с 1 га
сельскохозяйственных угодий в границах
сельскохозяйственных угодий в границах
административных районов, землевладений
(землепользований) на срок капитализации,
равный 33 годам.