18.07.2013 Совещание по вопросу развития рынка арендного

Новый ипотечный продукт
«Арендное жилье»
для долгосрочного
финансирования
арендного жилищного фонда
Чебоксары, 2013
1
Необходимость решения вопроса арендного
жилья обозначена на государственном уровне
Указ Президента Российской Федерации от
07.05.2012 г. №600- - обеспечить формирование рынка
доступного арендного жилья для граждан, имеющих
невысокий уровень дохода.
Наиболее остро в Республике стоит вопрос по
врачам и учителям- наблюдается отток узких
специалистов: кардиологов, неврологов, хирургов и
других.
Причина- невысокая заработная платы и
отсутствие возможности улучшить жилищные условия
2
Текущая ситуация по Арендному
жилью
В Чувашии в настоящее время действует
программа Государственного жилищного фонда
коммерческого использования.
Однако, несмотря на ряд преимуществ, данная
программа не решает всей проблемы в связи с
ограниченностью ресурсов в Чувашской Республике, и
высокой единовременной нагрузкой на бюджет
республики
3
Состояние арендного фонда

Всего в Чувашии построено - 86,1 тыс.кв. метров (1830
квартиры), из них :
-в г. Новочебоксарске - 9,7 тыс.кв.м (197 квартир), -в
г. Чебоксары - 76,4 тыс.кв.м (1633 квартиры)

ориентир - 200 тыс.кв.м.

Значительная доля очередников гг. Чебоксары и
Новочебоксарск - порядка 11 тыс. семей - изъявили
желание получить жилье в коммерческий наем
Планируемый объем строительства- 113,9 тыс.кв.м


Потребность в финансовых ресурсах - 3,4 млрд. руб.
4
Продукт «Арендное жилье»
Решение – продукт «Арендное жилье» !
Это схема привлечения кредитов на срок до 20 лет под ставку
8,8-10,2% на приобретение арендного фонда у застройщика
Для кого?
- врачей и учителей, нуждающихся
в улучшении жилищных условий ,
- сотрудников заинтересованных
предприятий.
5
Сравнение схем финансирования и
строительства
По схеме
строительства
ГЖФ
По схеме
«Арендное жилье»
Количество построенных кв.м. по «Арендному жилью» может быть в 2,5-3
раза больше за счет привлекаемого ипотечного кредита под залог
построенного жилья на длительный срок - до 20 лет
Средства бюджета
50 млн. руб. – 30%
от стоимости жилья
Кредит на 20 лет
110 млн. руб.- 70%
5 700 кв. м.
общей
стоимостью
160 млн. руб.
от стоимости жилья
Средства бюджета
50 млн. руб.
1 770 кв. м.
общей
стоимостью
50 млн. руб.
6
Алгоритм применения продукта
«Арендное жилье»
АИЖК
5. долгосрочный
ипотечный
кредит
Банк - кредитор
10.ежемесячное
погашение
6. Построенный
дом
СПК, созданная с участием
Республиканского бюджета
9.Арендные
платежи
Застройщик с ценой
экономкласса
оплата
(управляющая Арендным жильем)
8.Сдача
квартир
внаем
4. Первоначальный
кредит на строительство
6.Погашение
кредита за
счет
реализации
жилья СПК
1.
7. список
2.
3.
11. Субсидии
нанимателям
( педагоги,
врачи)
Формирование списка,
гарантии заселения
выделение земельного
участка,
сети
Муниципалитет
Республиканский бюджет
7
Где уже применяется? опыт Новосибирской области
Построено два «доходных дома» на 130 квартир, стоимость
проекта 275,1 млн. руб.
8
РОЛИ: опыт Новосибирской области
Застройщик- Агентство ипотечного кредитования Новосибирской области
(НОАИК), 100% акций которого принадлежит Правительству региона.
 Собственник квартир - Дочерняя компания НОАИК ( 99 %), специальная
управляющая компания "Центр жилищного найма Новосибирской области",
Арендатор - Технопарк Новосибирского Академгородка, который сдает далее
эти помещения в последующую субаренду сотрудникам Академии наук
Финансирование:
40 % первоначального взноса на покупку - увеличение уставного капитала
Регионального оператора за счет бюджета области
60 %- кредит по стандартам АИЖК, погашаемый за счет арендных платежей.
 Субсидирование:
25 % предприятие – арендатор
25 %- бюджет области.
9
Опыт Нижегородской области для предприятий
12 квартир общей площадью 438 кв.м.,
из которых 6 однокомнатных и 6
двухкомнатных по 31 и 42 кв. м
Общая стоимость строительства - 11,
826 млн. руб.
Стоимость строительства 1 кв.м. - 27
000 рублей.
Застройщик- ГП НО «Нижегородский
ипотечный кредитный альянс» (далее НИКА) - региональный оператор ОАО
АИЖК
 Собственник квартир - СПК –
Дочерняя компания НИКА
Арендатор - ОАО «Арзамасский
приборостроительный завод имени П.А.
Пландина»
10
Опыт Нижегородской области для предприятий
Финансирование:
40 % первоначального взноса на покупку - увеличение уставного капитала
Регионального оператора за счет бюджета области,
60 %- кредит по стандартам АИЖК, погашаемый за счет арендных платежей.
Субсидирование:
50% предприятие – арендатор - Арзамасский завод
Роль муниципалитета- строительство сетей
Ставка найма для 1- комнатных квартир- 6100 руб. , 2- комнатных- 10 500 руб.
В течение ближайших трех лет для них планируется построить еще 5 домов на
150 квартир, а в 2013 году дополнительно будет построено 75 квартир.
В настоящее время обсуждается вопрос о финансировании следующей очереди
строительства коммуникаций для арендного жилья. Планируется разработка
механизма по льготному предоставлению земельных участков под будущее
строительство с целью удешевления стоимости строительства жилья.
11
Арендное жилье в регионах
В настоящее время данный
проект с участием ОАО
«Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию»
также реализован в
Калужской области для
компания "Фольксваген
групп»
В ближайшее время подобные
проекты будут реализованы:
-в Ханты – Мансийском
автономном округе;
-в республике Татарстанкак для бюджетных
работников с участием
субсидий республики, так и
для предприятий.
12
Преимущества продукта

Для МУНИЦИПАЛИТЕТА:
 РЕШЕНИЕ ЖИЛЬЩНОГО ВОПРОСА ПО ВРАЧАМ И УЧИТЕЛЯМ ;

Для РЕСПУБЛИКИ:
 Рост объемов строительства АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ при аналогичных
единовременных затратах;
 Механизм возмещения, который прекращает действие при отсутствии
дальнейших оснований для применения льгот

Для ПРОЖИВАЮЩИХ:
 Улучшение жилищных условий при отсутствии накоплений;

ПРЕДПРИЯТИЙ:
 Обеспечение сотрудников доступным по стоимости найма жильем
 Более гибкая кадровая политика
 Отсутствие необходимости инвестирования и содержания жилья
13
Параметры обслуживания Арендного жилья
1. Общий объем приобретаемого жилья 2. Стоимость приобретаемого жилья –
5 700 кв.м.
160 млн. руб.
3. Стоимость 1 кв.м жилья
4. Размер привлекаемого кредита-
28,2 руб.
110 млн. руб.
5. Процентная ставка 6. Сумма выплаченных процентов, всего 20 лет
10,2 %
147 325 тыс.руб.
7. Процентов , приходящихся на 1 кв.м. в месяц( стр. 6/стр.1)
8. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту
108 руб.
1 080 тыс.руб.
9. Необходимая стоимость 1 кв.м. аренды для покрытия платежа( стр. 8*125%/стр.1)
190 руб.
10. Предполагаемые ежемесячные затраты на содержание и ремонт
на 1 кв.м -1%*стр. 2/12
11. Общая ежемесячная сумма аренды ( стр. 1*стр.10)
24 руб.
1 220 тыс.руб.
14
Категория и стоимость аренды фонда
1. Общий объем приобретаемого жилья -
5 700 кв.м.
2. Стоимость приобретаемого жилья –
160 млн. руб.
3. Стоимость аренды 1 кв. м.
214 руб.
4. Предполагаемые площади квартир для льготной категории граждан:
1- комнатные
29 кв.м
2- комнатные
44 кв.м
3- комнатные
58 кв.м.
5. Предполагаемая стоимость квартир для льготной категории граждан без учета субсидии
1- комнатные
6 200 руб.
2- комнатные
9 400 руб.
3- комнатные
12 400 руб. *
*Размер арендной платы рассчитан исходя из гарантий 100% заселенности фонда
15
Пути снижения себестоимости арендного жилья/
снижения стоимости арендной платы для арендаторов
Застройщик:
- строительство малогабаритного жилья;
- минимальная рентабельность строительства;
Республиканский бюджет:
- больший объем уставного капитала СПК;
- адресная компенсация части арендной платы;
- налоговые льготы (налог на имущество);
Муниципалитет:
-льготное предоставления земельного участка;
- инфраструктурное обеспечение;
16
Параметры обслуживания Арендного жилья
Стоимость аренды 1 кв. м.
214 руб.
Таким образом, при субсидировании в объеме 178 руб. на 1 кв. м , то есть до текущего уровня36,56 руб. размер итоговой арендной платы для льготных категорий граждан составит :
1- комнатные
1030 руб.
2- комнатные
1610 руб.
3- комнатные
2 120 руб.
за счет малогабаритности жилья
При предлагаемом субсидировании в объеме 108 руб. размер итоговой арендной платы для
льготных категорий граждан составит :
1- комнатные
3 100 руб.
2- комнатные
4 660 руб.
3- комнатные
6 150 руб. *
*Размер арендной платы рассчитан исходя из гарантий 100% заселенности фонда
17
Окупаемость проекта вариант 1
Сумма выплаченных процентов, заложенная в стоимость аренды
1. Стоимость 1 кв.м. аренды за вычетом расходов
2. Общий объем приобретаемого жилья
3. Коэффициент снижения стоимости аренды/ заполняемости фонда
147 325 тыс.руб.
190 руб.
5 700 кв.м
0,7
4. Ежемесячный входящий поток арендной платы
без коммунальных платежей (стр.1*стр.2*стр.3)
758 тыс.руб.
5. Годовой входящий поток аренды(стр4*12мес.)
9 100 тыс.руб.
6. Итого окупаемость(сумма процентов /стр.5)
года
16 лет/11,4
18
Окупаемость проекта вариант 2
Стоимость вложенных средств
Сумма выплаченных процентов в составе компенсации
Итого затрат, в том числе инвестиционных
1. Стоимость 1 кв.м. аренды
2. Общий объем приобретаемого жилья 3. Коэффициент снижения стоимости аренды/ заполняемости фонда
160 млн. руб.
147,325 млн. руб.
307, 325 млн. руб.
190 руб.
5 700 кв.м
0,7
4. Ежемесячный входящий поток арендной платы
без коммунальных платежей (стр.1*стр.2*стр.3)
758 тыс.руб.
5. Годовой входящий поток аренды(стр4*12мес.)
9 100 тыс.руб.
6. Итого срок окупаемости (всего затрат /стр.5)
года
33,8 лет/23,5
19
Роль ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской
Республики» в качестве регионального оператора
АИЖК



координация разработки программ Чувашской
Республики в сфере поддержки жилищного
строительства и жилищного обеспечения отдельных
категорий граждан;
функции застройщика арендного фонда;
управление арендным жилищным фондом через
созданную СПК
20
Роль республики в реализации проекта
Наполнение
уставного
капитала
дочерней компании;
Возмещение части арендной платы;
Снижение местных налогов, например
налога на имущество в цепях снижения
стоимости обслуживания фонда
21
Роль муниципалитета в реализации проекта
Формирование
земельных
участков
для
строительства арендного жилья и безвозмездное
их предоставление;
Обеспечение
земельных
участков
необходимыми
объектами
инженерной
инфраструктуры либо бесплатного подключения
к сетям в целях снижения себестоимости;
 Гарантии заселения Арендного фонда;
22
Необходимые изменения в законодательство

Градостроительный кодекс, Земельный кодекс
создание льготных условий предоставления земельных участков под
строительство арендного жилья, упрощение порядка передачи земельных
участков( на рассмотрении в Государственной Думе)

Налоговый кодекс
предусмотреть механизм налогового стимулирования арендного бизнеса, а
также
изменения, направленные на уравнивание налогового режима
(налоговой нагрузки) юридических и физических лиц (по НДС, налогу на
прибыль/НДФЛ) при приобретении и эксплуатации жилищного фонда
коммерческого использования (на рассмотрении в Государственной Думе)

Принятие законодательных актов на уровне Республики, предоставляющих
налоговые льготы на содержание арендного фонда ( налог на имущество)
23