Карины Чичкановой

Обзор последних изменений в
федеральном законодательстве о
недвижимости. Последствия для
регионов.
Первая Ежегодная Конференция
«Строим Сочи: Правовые Аспекты»
Карина Чичканова, Партнер
09 июня 2009 года,
Сочи
Содержание
Переход к саморегулированию в сфере строительства
Законодательство в сфере государственно-частного партнерства
Изменения законодательства в сфере жилищного строительства
Изменения в законодательстве о залоге
Иные изменения федерального законодательства в сфере
недвижимости
Информация о компании SALANS
Переход к саморегулированию в
сфере строительства
01.01.2009
Лицензирование
строительной
деятельности
01.01.2010
Переходный период
•Лицензии больше не
выдаются
•Работы по проектированию,
строительству и инженерным
изысканиям выполняются либо
на основании ранее выданной
лицензии, либо на основании
свидетельства о допуске СРО
!
Отмена
лицензирования,
обязательное
членство в СРО
•В декабре 2008 г.
Минрегион установил
перечень видов работ,
которые могут
выполняться только на
основании
свидетельства о допуске
СРО
Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и
отдельные законодательные акты РФ» (вступил в силу 25 июля 2008 г. за исключением отд. положений)
Переход к саморегулированию в
сфере строительства (продолжение)
СРО создается в форме некоммерческого партнерства;
Приобретает статус СРО с даты регистрации в реестре СРО;
Согласно официальному сайту Ростехнадзора (http://www.gosnadzor.ru/), по
состоянию на 2 июня 2009 в государственный реестр СРО внесены:
11 некоммерческих партнерств, осуществляющих строительство, реконструкцию
и капитальный ремонт ОКС
(в том числе Некоммерческое партнерство
«Региональное объединение строителей Кубани» (регион - Краснодар),
включенное в реестр 08.05.2009);
7 некоммерческих
документации ОКС;
партнерств,
осуществляющих
подготовку
проектной
1 некоммерческое партнерство, выполняющее инженерные изыскания ОКС
(Москва).
Причины «неактивности» СРО
Финансовые требования;
Количественные требования к числу членов СРО;
Отсутствие налаженных межрегиональных связей;
Организационные сложности;
Отсутствие подзаконной базы (например, не утверждена форма
свидетельства о допуске; в настоящее время устанавливается самими
СРО);
Надежда на возврат к лицензированию.
Изменения законодательства, направленные
на совершенствование системы СРО в сфере
строительства
Сокращение минимальных размеров взносов в компенсационный фонд СРО
для ее членов – субъектов малого предпринимательства
Размер взносов на 1 члена НКО
(если не установлено требования к страхованию ее членами гражданской
ответственности/если такое требование установлено)
Действующий
Планируемый
Строительство
1 млн. / 300 000 рублей
500 000 / 200 000 рублей
Проектирование
500 000 / 150 000 рублей
250 000 / 100 000 рублей
Инженерные
изыскания
500 000 / 150 000 рублей
250 000 / 100 000 рублей
!
Проект федерального закона № 167901-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные
законодательные акты РФ» (включен в примерную программу Государственной Думы на июнь 2009)
Изменения законодательства, направленные
на совершенствование системы СРО в сфере
строительства (продолжение)
Создание нового – комплексного вида СРО
Существующие виды СРО
Планируемые виды СРО
Min кол-во
компаний для
формирования
СРО
Основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания
50 ИП/ юр. лиц
Основанные на членстве лиц, осуществляющих проектирование
50 ИП/ юр. лиц
Основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство
100 ИП/ юр. лиц
Основанные на членстве лиц,
исходя из единства строительной
отрасли
(выполняющие
и
инженерные
изыскания,
и
проектирование, и строительство)
!
100 ИП/ юр. лиц
Проект федерального закона № 109205-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» (включен в календарь
рассмотрения вопросов Государственной Думой на 10 июня 2009 года)
Законодательство в сфере
государственно-частного партнерства
Государственно-частное партнерство v. концессия;
Региональные аспекты:
Закон Санкт-Петербурга от 25.12.2006 N 627-100 «Об участии Санкт-Петербурга в
государственно-частных партнерствах»;
Закон Республики Алтай 05.03.2008 N 15-РЗ "Об основах государственночастного партнерства в Республике Алтай»;
Закон Томской области от 4.12.2008 № 240-ОЗ «О государственно-частном
партнерстве в Томской области».
Федеральный закон от 30.06.2008 г. № 108-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные
законодательные акты РФ»
Изменения в законодательстве о ГЧП
Изменения в пользу концессионера:
Предоставление концессионеру в пользование не только земельного, но и лесного участка,
водного объекта, участка недр (для установленных целей);
Концессионер является собственником недвижимого имущества, созданного концессионером с
согласия концедента и не относящееся к объекту конц. соглашения.
Note: порядок согласования с концедентом создания имущества концессионером в Законе не определен и должен
быть установлен в конц. соглашении;
Относительная свобода конц. соглашений – могут включать условия, не урегулированные
типовыми соглашениями, но не противоречащие законодательству РФ и конкурсной
документации;
Из Закона исключены жесткие сроки по заключению:
Конц. соглашений: ранее – 90 дней, сейчас - срок, установленный конкурсной документацией и указанный в сообщении
о проведении конкурса;
Договоров аренды зем. участков: ранее – 60 дней со дня подписания конц. соглашения, сейчас – 60 дней, если иное не
установлено конкурсной документацией;
В случае реализации концессионером товаров/ работ/ услуг по регулируемым ценам/тарифам
или с учетом установленных надбавок к ценам/тарифам, а также если предусмотрено принятие
концедентом на себя части расходов на создание (реконструкцию)/ использование объекта
соглашения:
концессионер может быть освобожден от концессионной платы;
органы в области регулирования цен/тарифов устанавливают цены и надбавки на товары, работы, услуги исходя из
определенных конц. соглашением объема инвестиций и сроков их осуществления.
Запрет обращения взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта конц.
соглашения.
Изменения в законодательстве о ГЧП
(продолжение)
Оставшиеся проблемы:
Земельный участок (лесной участок, водный объект, участок недр) предоставляются
концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с
земельным (лесным, водным законодательством, законодательством о недрах):
? - «принцип двух тендеров»
Не предусмотрена множественность лиц на стороне концедента;
Процедура проведения конкурса одинакова для крупных и среднего/малого размера
проектов;
Коллизия с бюджетным законодательством – короткий цикл бюджетного планирования (3
года) мешает предоставлению гос. и муниципальных гарантий при долгосрочных
инфраструктурных проектах;
Запрет на передачу в залог объекта конц. соглашения и прав по соглашению и
невозможность уступать требования или переводить долг по конц. соглашению до ввода
объекта в эксплуатацию;
Отсутствие возможности заключения
финансовыми институтами;
прямого
соглашения
между
концедентом
и
Отсутствие механизмов возмещения концессионеру его инвестиций при досрочном
прекращении конц.соглашения, в том числе по причине форс-мажора.
Изменения законодательства в
сфере жилищного строительства
Тенденция перехода застройщиков на заключение договоров долевого
участия в строительстве («ДДУ»);
Проект федерального закона № 98106-5 «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников
долевого строительства» (13.05.2009 принят Государственной Думой в первом чтении; в
срок до 12.06.2009 должны быть представлены поправки к законопроекту):
под действие Закона № 214-ФЗ будут подпадать все сделки с привлечением
средств граждан в рамках отношений по строительству многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости, включая предварительные договоры;
административная ответственность за нарушение порядка привлечения
денежных средства дольщиков в виде наложения штрафа на должностных лиц в
размере от 20,000 до 50,000 рублей; на юр. лиц – от 500,000 до 1 млн. рублей.
Изменения законодательства в сфере
жилищного строительства (продолжение)
Планируемые изменения в пользу застройщиков:
Освобождение от НДС услуг застройщика по ДДУ;
Под Закон № 214-ФЗ подпадают юр. лица, владеющие земельным участком на праве
аренды (субаренды);
Упрощена процедура регистрации последующих ДДУ (сокращен перечень документов
и сроки регистрации);
Погашение записи
об ипотеке в течение пяти дней после предоставления
застройщиком актов приема-передачи (в том числе и односторонних – в случае
уклонения/отказа дольщика) квартир всем дольщикам (сейчас - после оформления
права собственности последним дольщиком).
Изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с целью защиты
прав дольщиков при банкротстве застройщиков.
Изменения законодательства в сфере
жилищного строительства (продолжение)
Оставшиеся проблемы:
неоправданно долгий гарантийный срок для объекта долевого
строительства - не менее чем пять лет. Срок исчисляется со дня передачи
объекта участнику долевого строительства;
реклама и продажа квартир возможны только после оформления всего
комплекта документации и разрешения на строительство;
застройщик является
монополистами.
заложником
отношений
с
естественными
Изменения в законодательстве о
залоге
Изменения в законодательстве об ипотеке
Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во
внесудебном порядке допускается на основании соглашения между залогодержателем и
залогодателем. Note: Соглашение заключается при условии наличия нотариально
удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на
заложенное имущество;
Сокращение сроков государственной регистрации ипотеки жилых помещений с 1 месяца
до 5 рабочих дней;
Распространение правил об ипотеке недвижимого имущества к залогу прав требования
участника долевого строительства, вытекающих из ДДУ;
Требование о необходимости указания в закладной подтвержденной заключением
оценщика денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека (ранее
заключение оценщика требовалось только при ипотеке в силу закона);
Расширен перечень случаев, при которых залогодержатель вправе потребовать
досрочного исполнения обязательства с обращением взыскания на предмет ипотеки,
даже если обязательства исполняются надлежащим образом.
! ФЗ № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка
обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008 г. (вступил в силу с 11 января 2009 г.)
Совершенствование порядка обращения
взыскания на заложенное имущество
Введение комплекса мер по ускорению удовлетворения требований кредиторов, в
первую очередь залоговых кредиторов, при банкротстве должника
Залогодержатель имущества должника при банкротстве такого залогодателя считается
конкурсным кредитором;
Новые правила распределения прибыли от реализации заложенного имущества в
ходе процедуры банкротства:
Обеспечиваются
требования по
обязательствам (кроме
кредитного договора)
Обеспечиваются
требования по
кредитному договору
Конкурсному кредитору
70%
80%
Погашение требований 1-ой и 2-ой
очереди (когда других активов
недостаточно для погашения
задолженности)
20%
15%
Погашение судебных расходов,
расходов по выплате вознаграждения
арбитражному управляющему и его
консультантам
10%
5%
Иные изменения федерального
законодательства в сфере недвижимости
Cделки с земельными участками и зданиями не-промышленного назначения не
требуют получения согласия антимонопольных органов.
! Федеральный закон от 08.11.2008 № 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции»
Процедура гос. проверок стала более прозрачной и структурированной (плановые
проверки – не чаще чем 1 раз в 3 года);
Установлено обязательное уведомление уполномоченных федеральных органов о
начале осуществления определенных видов деятельности (всего 13), среди которых:
 предоставление гостиничных услуг, а также услуг по временному размещению и
обеспечению временного проживания;
 предоставление бытовых услуг;
 розничная и оптовая торговля и т.д.
Уведомление должно быть представлено до начала фактического выполнения работ
или предоставления услуг.
! Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (вступил в силу с 01.05.2009, за
исключением отд. положений; положения, касающиеся уведомлений о начале осуществления определенных видов
деятельности, вступают в силу с 01.07.2009)
Иные изменения федерального
законодательства в сфере недвижимости
(продолжение)
Установлены дополнительные обязанности юридических лиц – собственников зданий,
сооружений, строений и производственных объектов, в отношении которых
установлены или должны быть установлены требования ПБ. В частности, обязанность
до ввода в эксплуатацию объектов защиты (зданий, сооружений, строений и
производственных объектов) предоставлять в уведомительном порядке декларацию
пожарной безопасности.
В развитие Закона принят ряд подзаконных актов, среди которых:
Приказ МЧС РФ от 24 февраля 2009 г. №91, утвердивший форму и порядок
регистрации декларации пожарной безопасности;
Постановление Правительства РФ №272 от 31 марта 2009 года «О порядке проведения
расчетов по оценке пожарного риска»;
Постановление Правительства РФ №304 от 7 апреля 2009 года об утверждении Правил
оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям
пожарной безопасности путем независимой оценки пожарного риска.
!
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Иные изменения федерального
законодательства в сфере недвижимости
(продолжение)
Возможность перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов путем
изменения их границ для земельных участков, предназначенных для предоставления
взамен изымаемых;
На землях сельхозназначения разрешается строительство линейных олимпийских
объектов (дорог, линий связи и электропередачи, трубопроводов и иных);
Документация по планировке прилегающих к олимпийским объектам территорий,
строительство и реконструкция объектов недвижимости на которых осуществляются
исходя из принципа обеспечения единства архитектурно-планировочной организации
города Сочи как места проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр,
утверждается в упрощенном порядке (для целей определения Правительством РФ
прилегающих к олимпийским объектам
территорий не требуется наличие
утвержденной документации по планировке территории).
!
Проект федерального закона № 193005-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об организации и о
проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города
Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (предполагаемая
дата рассмотрения Госдуарственной Думой в первом чтении - 5 июня 2009 года)
Информация о компании SALANS

Компания основана в 1978 г. группой французских и американских юристов. В 2008г.
Salans активно работает во всех отраслях международной торговли, недвижимости,
финансов, инвестиций и инфаструктурных проектов. 21 офис - более 750 юристов в
разных странах мира - 50% в странах Восточной Европы и СНГ

PLC Which Lawyer? назвал Salans в числе 50 ведущих юридических фирм мира и 2
лучших юридических фирм в России

30 лет опыта работы в странах с переходной экономикой: наши клиенты
транснациональные компании, международные финансовые институты и финансовые
организации, государственные и частные инвесторы. Наш опыт в области
недвижимости, корпоративного/финансового права, инфраструктуры/ проектного
финансирования, арбитражных споров, реструктуризации и банкротства получил
широкое признание среди клиентов и партнеров

Полный комплекс услуг: тесное сотрудничество офисов в Москве и СанктПетербурге со специалистами в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Берлине и странах СНГ

5 офисов в России и СНГ: 33 партнера, более 240 юристов в СНГ
Истинно международная фирма
Информация о спикере
Карина Чичканова работает в Санкт-Петербургском офисе Salans с момента его основания (1993
г.). В настоящее время является партнером Санкт-Петербургского офиса и ведущим экспертом в
области недвижимости в Санкт-Петербурге. Она так же является со-главой Санкт-Петербургской
практики в области недвижимости. У Карины обширный опыт в области общего корпоративного и
коммерческого права, недвижимости и строительного права, инфраструктуры. Она консультирует
ведущих российских и международных корпоративных клиентов по вопросам российского
коммерческого и гражданского права, недвижимости, иностранных инвестиций, приобретению прав
собственности на имущество, аренды помещений в Санкт-Петербурге, соглашениям о совместном
инвестировании и реализации новых и существующих проектов строительства/реконструкции
многофункциональных торговых центров, бизнес-центров, гостиниц и производственных объектов,
осуществляет структурирование сделок в области недвижимости
Карина Чичканова,
Партнер С-Петербург
Карина возглавляла команду юристов в нескольких международных инвестиционных проектах,
реализующихся в РФ, включая стратегические проекты в Санкт-Петербурге и Северо-Западном
регионе. При реализации таких проектов Карина принимает активное участие в ведении
переговоров Администрацией города Санкт-Петербурга и представителями местных органов власти
Карина является автором различных статей по недвижимости, строительству, приватизации и
инвестиционным вопросам. В 2008 и 2009 гг. Юридический справочник Legal 500 назвал Карину
«одним из ведущих практикующих специалистов в области недвижимости». Карина принимает
активное участие в международных инвестиционных мероприятиях и выставках, таких как
«Exporeal» и «MIPIM» в 2002-2009 гг. и являлась членом официальной делегации от СанктПетербурга и юридическим консультантом по инвестиционным вопросам во время проведения этих
выставок.
Карина окончила Санкт-Петербургский Государственный Университет
юриспруденция в 1993 году. Карина свободно владеет английским языком.
по
специальности
Контактная информация:
Карина Чичканова
Партнер, Со-Глава СанктПетербургской Практики по
Недвижимости
Salans
набережная реки Мойки, 36
Санкт-Петербург, 191186
Тел. +7 812 325 8444
Факс +7 812 325 8454
kchichkanova@salans.com
www.salans.com