Артеменков И.Л. Изменения в новых международных

Международный конгресс
«Информационно-аналитическое
обеспечение оценочной
деятельности»
Москва, 16 декабря 2010 г.
Изменения в новых международных
стандартах оценки в части
информационно-аналитического
обеспечения
И.Л. Артеменков
HRSA ,CCIM, REV, FRICS
Резюме нововведений МСО


Изменения касаются в большей
мере формы подачи материала,
а не его содержания.
Объем стандартов уменьшен в два раза
за счет применения формы «стандартовпринципов» и удаления или вынесения
за рамки нормативного материала
(например, Кодекс этики, МР 8, 9).
Структура стандартов МСО



1. Общие стандарты (серия «100»:
МСО 101–105.
2. Стандарты-применения (серия «200»:
МСО 201(01–05)—202.
3. Стандарты по отдельным активам
(серия «300»: МСО 301– 304).
Прежнее трехуровневое различие между собственно стандартами, применениями
и руководствами теперь отсутствует. Предполагается, что все документы МСО
будут иметь статус стандартов. Помимо этого планируется публикация
«Технических информационных документов по оценке» (в таком формате, например,
будут переизданы МР 8, 9).
1. Общие стандарты МСО: серия 100





МСО 101. Общие понятия и принципы
МСО 102. Подходы к оценке
МСО 103. Базы оценки
(как рыночные, так и нерыночные)
МСО 104. Объем работ
(т.е. условия найма)
МСО 105. Составление отчета об оценке
Жирным шрифтом выделены стандарты, имеющие наиболее важное
значение для информационно-аналитического обеспечения оценки.
2. Стандарты-применения МСО







Введение в стандарты-применения
МСО 201.01. Справедливая стоимость в соответствии
с МСФО
МСО 201.02. Оценка для целей начисления амортизации
МСО 201.03. Оценка в контексте учета аренды
МСО 201.04. Оценка в контексте тестов на обесценение
МСО 201.05. Оценка основных средств в публичном
секторе
МСО 202.01. Оценка имущественных интересов
для залогового кредитования
Массовая оценка больше не входит в область регулирования Международного
совета по стандартам оценки (МССО), ее регулирует IAAO (см. ниже).
3. Стандарты МСО
по отдельным активам










Введение в стандарты по отдельным активам
МСО 301.01. Оценка бизнеса и интересов в бизнесе
МСО 301.02. Оценка нематериальных активов
МСО 302.01. Оценка машин и оборудования
МСО 303.01. Оценка интересов в объектах (недвижимого)
имущества
МСО 303.02. Оценка исторического имущества
МСО 303.03. Оценка инвестиционного имущества, находящегося
на стадии строительства (однако общего стандарта
об особенностях оценки инвестиционного имущества
не предусматривается)
МСО 303.04. Оценка связанного с торговлей имущества
МСО 304.01. Оценка финансовых инструментов
Также планируются к выходу стандарт о нефинансовых обязательствах
(гарантии и условные обязательства), стандарт об оценке биологических
активов и об оценке в добывающих отраслях
МСО 101. ОППО



Этот стандарт концептуально мало изменился.
Введено тезисное уточнение, что оценка (по рыночной стоимости)
представляет собой отражение рыночной цены на дату оценки, а не какуюлибо сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении
равновесия.
Введено расширенное обсуждение следующих концепций:
«Рынок» – под рынком в МСО понимается рынок, на котором оцениваемый актив
обычно может быть обменен и к которому рассматриваемые рыночные участники,
включая текущего владельца, обычно имеют доступ.
 «Рыночный участник» (из состава «рынка» исключаются «специальные
покупатели», что может нарушать принцип НЭИ или, как минимум, нивелировать
его безусловную максимизационную интерпретацию).
 «Рыночная активность» – подтверждается позитивистский принцип, согласно
которому в условиях депрессивных малоактивных рынков с падающими ценами
не следует автоматически предполагать, что рыночные участники на них
действуют по принуждению или что цена на этих ранках сильно отклоняется
от обоснованной рыночной стоимости.
 «Агрегированность» -- получил развитие тезис о том, что стоимость
оцениваемого актива зависит от того, предлагается ли он изолированно
от активов, участвующих вместе с ним в производстве, или же продается
в составе операционной группы активов либо портфеля; в базах оценки
следует прояснять эти обстоятельства четкими квалификаторами.

МСО 102. Подходы к оценке


Номинально сохранена доктрина трех подходов
к оценке.
Однако введено представление об иерархии
трех подходов, аналогичное представлениям
в бухгалтерских измерениях:


подход сравнения продаж («прямого рыночного сравнения»)
имеет приоритет в условиях, когда его можно применить,
доктрина обязательного применения и координации трех
подходов не находит подтверждения в новом проекте МСО.
МСО 104. Объем работ

Полностью новый стандарт, который предписывает минимальные общие
требования к «условиям найма» оценщика (договорам на оценку)
по следующим пунктам:













идентификация оценщика,
идентификация заказчика и пользователей отчета,
цель оценки,
идентификация оцениваемого актива или обязательства (с описанием степени
его предполагаемой агрегации при гипотетической продаже),
база или базы оценки,
дата оценки,
степень исследований,
характер и источник информации, на которую следует полагаться (должны быть
оговорены все источники, информацию которых оценщик принимает
на веру и не проводит независимую проверку в ее отношении),
допущения и специальные допущения, которые будут сделаны в отчете,
ограничения на опубликование отчета,
подтверждение того факта, что оценка проводится в соответствии с МСО,
описание характеристик подготавливаемого отчета – степень его детализации сверх
минимальных требований стандартов.
Положения этого стандарта похожи на аналогичные положения
п. 2 «Красной книги» RICS.
Информационно-аналитическое
обеспечение массовой оценки (IAAO)
За последние три года вышли следующие принципиальные стандарты IAAO:

Стандарт о массовой оценке недвижимого имущества – 2008 г.

Стандарт о заключении договоров на массовую оценку имущества – 2008 г.

Стандарт о проверке точности моделей массовой оценки (Standard of ratio studies) –
2010 г.

Стандарт о политике в отношении налога на имущество – 2010 г.

Стандарт о верификации и корректировке сопоставимых продаж при массовой
оценке – 2010 г.
Анализ этих стандартов показывает, что российской практике массовой оценки
необходимо обращаться к международным азам оценки в целях конвергенции
с наилучшей международной практикой и политикой массовой оценки.
Выше перечислены лишь некоторые стандарты IAAO: в настоящее время объем
всех стандартов IAAO в несколько раз превышает объем МСО.
Российское общество оценщиков является членом IAAO c 2010 г.
и принимает конструктивное участие в процессе подготовки и использования
Международных стандартов массовой оценки IAAO.
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
[email protected]
(495) 724-49-84