Рынок коммерческой недвижимости. Аналитика. Изменения. Тенденции. Докладчик : Девяткова Наталья Генеральный директор www.denowa.ru Игроки рынка Инвесторы Девелоперы Коммерческая Недвижимость Арендаторы Консалтеры Технологии изменений: рынок Инвестора Сохранить деньги любой ценой ; Уменьшение ставки доходности , увеличение сроков окупаемости; Активизация иностранных и столичных инвесторов Краткая характеристика основных видов девелопмента Груп па Вид девелопмента Краткое описание типа девелопера Стадия продажи объекта Отношение к рискам 1. Free-development Развивает и осваивает участки на заказ. Работает за согласованное вознаграждение , которое ему платит владелец за создание объекта под ключ Решение о продаже принимает владелец, роль девелопера вторична Обычно не берет на себя финансовых рисков и рисков последующей эксплуатации объектов КН 2. Speculative development Создает коммерческую , выступая в качестве единоличного организатора проекта . Основная его цель -построить, чтобы в дальнейшем владеть объектом .Заинтересован в будущей прибыли от проекта и делает ставку на рост стоимости объекта После некоторого периода эксплуатации и первичной капитализации Заинтересован в эффективной эксплуатации созданного объекта. Берет на себя риски по созданию объекта и финансовые риски 3. Conversion development Берет уже существующий объект и преобразовывает его. Создает новые объекты на основе старых и получает от этого прибыль (2,4,6 групп) В зависимости от того, представителем какой группы является В зависимости от типа группы меняется отношение к рискам 4. Merchant development Строит объект, не зная кто будет его покупателем. Старается как можно быстрей продать и получить прибыль На любой стадии объекта при наличии покупателя Не заинтересован нести доп.риски по проекту 5. Land development Специализируется на девелопменте земли. Приобретает и развивает всю необходимую инфраструктуру, затем продает На этапе полного развития участка Берет на себя финансовые риски, связанные с землей 6. Built-to-suit Ведет строительство объекта под себя с целью его эксплуатации При смене бизнеса Берет на себя риски по созданию, эксплуатации, финансовые риски Технология изменений на рынке Арендатора Торговая недвижимость: Спрос превышает предложение, борьба за «место под солнцем» ; Увеличение арендных ставок Рост числа федеральных сетевых операторов; Офисная недвижимость: 130тыс.м2 БЦ срок ввода 2011-2012г. Борьба за арендаторов; Демпинг арендных ставок КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Торговая Офисная Складская Земля Инвестиционные проекты Готовый бизнес Количество открытых торговых центров в России По объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. Объем торговых площадей, млн кв. м Великобритания – 15,5 Франция – 14,6 Германия – 10 Италия – 9,8 Польша – 4,7 Россия – 3,3 Турция – 2 Португалия – 1,9 Чехия – 1,8 Ирландия – 1,6 Бельгия – 1,3 Источник: Jones Lang LaSalle Количество открывающихся торговых центров в ближайшие 2 года К 2012 г. в России запланировано к открытию около 4 млн кв. м новых торговых центров. Для сравнения: в Италии – более 2 млн кв. м, в Германии, Испании – около 1,6 млн кв. м, в Великобритании – 1,1 млн кв. м, во Франции – 800 тыс. кв. м, в Румынии – 372 тыс. кв. м. Источник: Jones Lang LaSalle Средняя цифра площадей торговых центров в России На начало 2011 г. в России – 23 кв. м торговых площадей на 1000 чел. Для сравнения: в Швеции – 405 кв. м, в Нидерландах – 393 кв. м, в Ирландии – 368 кв. м, в Великобритании – 258 кв. м, в Румынии – 19 кв. м. Источник: Jones Lang LaSalle Города, перенасыщенные торговыми площадями Казань, Калининград В ближайшей перспективе: Нижний Новгород, Екатеринбург, Воронеж, Ярославль, Калининград, Самара. Классификация торговых центров Российский совет торговых центров ведет работу по созданию классификации торговых центров, адаптированной к отечественным реалиям. Предлагаемая классификация принята в рамках Совета как профессиональной саморегулируемой организации. Микрорайонный торговый центр • Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (тех, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). • Якорь - супермаркет. Географическое положение - самый важный параметр влияющий на выбор того или иного супермаркета покупателем. Широкий выбор товаров и качество обслуживания играют второстепенную роль. • Другие значимые арендаторы - аптека, универсальный магазин. • Общая арендная площадь около 5000 кв. м. • Обслуживает людей, проживающих в 5-10 минутах езды от ТЦ. • Парковочный индекс - 4 места на 100 кв. м общей арендной площади. Районный торговый центр • Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (тех, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). • Якорь - супермаркет. Географическое положение - самый важный параметр влияющий на выбор того или иного супермаркета покупателем. Широкий выбор товаров и качество обслуживания играют второстепенную роль. • Другие значимые арендаторы аптека, универсальный магазин. • Общая арендная площадь около 15000 кв. м. • Обслуживает людей, проживающих в 10-20 минутах езды от ТЦ. • Парковочный индекс - от 4 до 5 мест на 100 кв. м общей арендной площади. Региональный торговый центр • Занимается продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в большом и широком ассортименте. • Якорь – универмаг. • Общая арендная площадь около 40000 кв. м. Суперрегиональный (межрегиональный) торговый центр • Якоря – два или несколько универмагов. • Общая арендная площадь около 80000 кв. м. • Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей. Fashion shopping center • Якоря - магазины одежды и обуви. • Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Fashion shopping center для элитной аудитории Тематические (специализированные) торговые центры • Якорь - крупный магазин аудио -, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п. • Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Ритейл-парк • Комплекс малоэтажных зданий, занимающий довольно большую площадь. • Формат предполагает соседство торговой галереи с внушительной развлекательной зоной. • Задача – удерживать покупателей в течение всего дня (в отличии от стандартных торгово-развлекательных центров, рассчитанных максимум на четырехчасовое посещение). На сегодняшний день в России не существует торговых комплексов типа «ритейл-парк» в классическом понимании формата. Гипермаркет с торговой галереей • Этот тип торгового центра активно развивается в последнее время в России. • Торговые галереи функционируют, например, с гипермаркетами «Ашан», Real. Форматы торговых центров, пока не представленные в России Пауэр центр (Power center) • «Многоякорный» торговый центр. • Комплектуется большим числом крупных арендаторов и минимумом мелких. • Как правило, среди арендаторов можно найти универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам, оптовые клубы и category killers, предлагающие наибольший выбор товаров в определенной категории по ценам ниже, чем у других компаний. Аутлет центр (Outlet Center) • Якорь - магазины строительно- отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. • В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Стоковый центр (Discount center) • Якорь - магазин-дискаунтер продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. • Сопутствующих арендаторов нет. Тенденции развития форматов торговых центров в России • Рынок продолжает болеть гигантизмом. Общая площадь в 100 тыс. кв. м уже перестала быть чем-то экстраординарным. Москва: • торговый центр «Европейский» - 180 тыс. кв. м, • многофункциональный комплекс «Метрополис», торговоразвлекательная часть - 215 тыс. кв. м, • торгово-развлекательный комплекс River Mall – 220 тыс. кв. м, • торговый центр на месте рынка «Ростокино» - 240 тыс. кв. м, • ритейл-парк «Рио Гранд» на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе – 260 тыс. кв. м, • семейный торговый центр «Мега Белая Дача» (первая очередь) – 270 тыс. кв. м. Тюмень: -торговый центр «Муксун» - 100тыс.кв.м (срок ввода 4 кв.2012г.) -торговый центр « Панама» - 100 тыс.кв.м ? -торговый центр «ГиперСити»- 76 тыс.кв.м ? Тенденции развития форматов торговых центров в России • Появление новых форматов профессиональной торговой недвижимости (power center, outlet center, discount center). • В связи с усилением конкуренции собственники будут уделять больше внимания созданию грамотной концепции объекта и профессиональному управлению. Это приведет к росту концептуальных ТЦ. • Увеличение проектов реконструкции, реконцепции или перепозиционирования ТЦ. Ключевые тенденции развития рынка • Увеличение количества сетевых девелоперов. Активное развитие столичных девелоперов на региональном рынке, что связано с дефицитом участков под застройку в Москве, а также с более слабой конкуренцией в регионах и большей емкостью регионального рынка. • Выход крупных международных девелоперов и инвестиционных фондов. • Преобладание спроса над предложением. Рост спроса на качественные площади в торговых центрах с грамотной концепцией, снижение спроса в неконцептуальных торговых центрах. Бизнес - центры Бизнес - центр (офисный центр) – это офисное здание с профессиональным управлением. (Гильдия Управляющих и Девелоперов ) Услуги бизнес - центра круглосуточная охрана, уборка помещений, организация точек питания (кафе, бар), предоставление комнат для переговоров, конференц-зал. Кроме этого собственник здания берет на себя вопросы, связанные с организацией необходимого количества телефонных точек, доступ в интернет. Иногда в бизнес центр подбираются специальные арендаторы с целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для остальных арендаторов. К ним можно отнести таки службы как банк, тренажерный зал (фитнес), сауна, ресторан и прочее. Классификация Бизнес-центров В основу классификации положены принципы, разработанные межрегиональной общественной организацией - Гильдия Управляющих и Девелоперов (http://www.gud-estate.ru) использован опыт профессиональных участников, Москвы и Санкт-Петербурга. Мы классифицируем бизнес-центры с разбивкой на классы А, В, С. Отнесение к той или иной категории происходит на основе анализа трех параметров (местоположение, тип здания, уровень сервиса). Класс присваивается на основании минимальной оценки по одному из параметров. Обзор рынка купли- продажи бизнес-недвижимости г. Тюмени 1 квартал 2012 г. Наиболее востребованы на рынке купли-продажи офисных помещений объекты площадью 50-150 кв.м, 300-500кв.м среди районов доминирует Центральная часть города, являясь местом сосредоточения наибольшего числа качественной офисной недвижимости – офисных центров. Обзор рынка аренды бизнес-недвижимости г. Тюмени 1 квартал 2012 г. средневзвешенная арендная ставка по офисным помещениям за составила 615 руб./кв.м. Наибольшая часть квартального объема предложения (31,8%) пришлась на диапазон цен предложения в 550-700 руб./кв.м./мес. Среди районов города самые высокие арендные ставки наблюдались в районах под условным названием Центральный, Мельникайте – Республики, а также КПД. Тенденции развития офисной недвижимости Сохранится рост предложения в БЦ класса А и В Усилится отток арендаторов из встроенных помещений в специализированные здания Произойдет замедление роста цен во всех секторах рынка офисной недвижимости. К концу 2011– началу 2012 гг. цены стабилизируются с тенденцией к снижению в некоторых секторах. Уровень сервиса и качество помещений в БЦ станут для арендаторов определяющими факторами Границы зоны местоположения БЦ класса А постепенно будут расширяться Производственно - складская недвижимость Производственно – складской комплекс - это комплекс различных типов зданий и сооружений созданных с целью приема, хранения и распределения материальных ценностей. Динамика рынка купли- продажи и аренды г. Тюмени 2010 - 2011 г. 240 235 236 230 Аренда 225 220 215 222 2010 2011 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 18334 11676 2010 Продажа 2011 Общероссийская тенденция – это усиление конкуренции и повышение требований к качеству оказываемых услуг Благодарю за внимание! www.denowa.ru