shkolnikov_2013

Право собственности в
многоквартирном доме в
России.
Доклад для Девятых Лебедевских чтений.
…о том, какие права
прописаны законодателями
и как они фактически
реализуются в
многоквартирном доме...
Александр Школьников,
Москва, 2013г.
Что такое многоквартирный дом (МКД)?
Многоквартирный дом – это совокупность:
 находящихся в частной или муниципальной собственности квартир;
 находящихся в частной собственности нежилых помещений;
 остальных, общедомовых помещений и общего имущества.
Многоквартирный дом имеет имущество, используемое всеми жильцами, в том
числе, проходящее «насквозь» (система теплоснабжения – стояки, радиаторы,
водяные и канализационные стояки).
Многоквартирному дому соответствует земельный участок, но он часто не
выделен, не разграничен.
По существующему законодательству, общее имущество – коллективная
собственность всех жильцов, пропорционально доле принадлежащих им жилых и
нежилых помещений.
Приобретая квартиру или нежилое помещение в многоквартирном
доме, собственник в большинстве случаев не понимает, каким
общедомовым имуществом он «наделяется». Часто общедомовая
площадь не подсчитана точно, нет определенности в части
нежилых кв.метров.
Что такое собственность?
Собственность имеет несколько значений и индивидуально понимаемых
смыслов:
(1) Имущество – деньги, некие материальные объекты или нематериальные
объекты, в т.ч. доли, ценные бумаги;
(2) Набор прав отношении (1): владение, пользование, распоряжение (ГК РФ),
либо «англосаксонский набор»: завещание, дарение, продажа, разрушение,
предоставление в залог, сдача в аренду, видоизменение, потребление,
использование, получение дохода…
(3) Признание (2) другими – большинством знакомых и незнакомых людей, в том
числе людьми бюрократического и силового аппарата государства (регистрация,
защита);
(4) Признание, осознание, понимание (1)-(3) самим индивидуумомсобственником.
В отношении квартиры право собственности понимается большинством
людей однозначно, а вот в отношении имущества и площади дома,
которые не имеют прямого собственника, однозначного
понимания «долевой, коллективной собственности» нет.
Право собственности на индивидуальный дом и
земельный участок (сравнение с МКД)
 Индивидуальные дома до сих пор часто называют «частный сектор», хотя
многоквартирные дома тоже во многом (за исключением муниципальных квартир и
квартир на балансе госструктур), «частный сектор».
 В индивидуальном доме собственность «однозначно 3D» - т.е. собственнику
принадлежит дом как трехмерный объект, с крышей, подвалом, наружной и
внутренней частью стен + участок земли «2D+» (т.е. площадь земли с
возможностью использовать ее слой на некоторую глубину).
 В многоквартирном доме собственность на квартиру воспринимается
преимущественно в виде «2D++», т.е. собственность прежде всего «на квадратные
метры пола» плюс обращенные внутрь квартиры части стен и потолка. Далее часто
существует «ближний круг совместной собственности, воспринимаемой как
индивидуальная» (например, закрываемая на ключ часть лестничной клетки,
отгороженная часть подвала), и слабо воспринимаемый «дальний круг» –
коллективная (в пропорц.кв.метров по законод.) собственность на общедомовую
площадь и имущество.
Часто дом продается и покупается как целостный объект, площадь
которого – одна из характеристик наряду с этажностью, кол-вом
комнат, мест в гараже и т.п.). А квартира продается, как кол-во
квадратных метров, на цену которых влияет расположение (район,
близость к центру, класс дома (стандартный, «элитный» и т.п.)
Было ли у советского «квартиросъемщика» изначальное
право собственности на квартиру, в которой он
жил (до ее приватизации)?
• В «дотравоядный» советский период – нет, из квартиры могли выселить, как
«врага» или «классов чуждого элемента», отдать часть комнат для подселения
других жильцов (см. Булгаков, «Собачье сердце» и страсти по поводу квартиры в
«Мастер и Маргарита»).
• В «травоядный» советский период человек, заселяясь в квартиру, мог особенно не
переживать (в подавляющем большинстве случаев) о риске, что эту квартиру
отберут. Во многом эта «травоядность» и держалась на «почти собственности», в
т.ч. – на квартиру (у некоторых – номенклатура, работники торговли и т.п. - и на
блага в их распоряж.).
• Автор доклада придерживается точки зрения, что фактически у советского
человека было право собственности на квартиру (хоть и очень ограниченное),
ключевое доказательство – возможность завещать (оставить в наследство).
• Таким образом, произошедшая в постсоветский период приватизация квартир
представляет фактически предложение государства: «либо мы выдаем на твою
квартиру официальную бумагу о собственности, либо фиксируем тебя
нанимателем квартиры». Отсюда и предлож. о «продлении периода»…
Во многом массовый феномен многоквартирных домов – это наследие
советского периода, особенность постсоветских стран.
Коллективные (множества лиц) права собственности
(публичные и непубличные компании,
коммерческие и некоммерческие компании)
Сравним с отношениями в МКД.
• Формы коллективного (совместного владения): кооператив, акционерное
общество, партнерство, в т.ч. некоммерческое, колхоз (в идеальном
понимании).
• Формальное сходство – во владении многоквартирным имуществом имеются
доли (в пропорции кв.метров в собственности), этими долями собственник
голосует на общем собрании (для многих открытие, что старушка из
трехкомнатной в 2-3 раза более «влиятельна» при принятии решения, чем
семья из 3 человек из однокомнатной!).
• Отличие по ответственности собственным имуществом: если в акционерном
обществе (ОАО, ООО) учредители/совладельцы не отвечают своим
имуществом по возникшим убыткам, то в МКД «совладельцы» несут
солидарную ответственность за расход энергоресурсов – путем распределения
ОДН (в т.ч. за ворующего соседа). А вот возможные доходы и «прибыли» часто
явно или неявно «приватизируются» управляющей компанией или ТСЖ…
Многие жильцы не считают себя коллективными собственниками
общедомового имущества и с радостью переложили бы эту
собственность на управляющую организацию или
муниципалитет…
Капремонт многоквартирного дома.
• Капремонт – вещь неоднозначная. Он имеет несколько составляющих, которые
по-разному востребованы разными собственниками:
• продление срока эксплуатации дома;
• увеличение рыночной цены квартиры;
• улучшение/восстановление комфортности проживания;
• экономия энергоресурсов, текущих затрат (ежемесячная выгода);
• эстетический вид здания снаружи и внутри и т.п.
• До недавнего времени управляющая организация формально не могла
включать капремонт в квитанцию, если не было специального решения
собственников дома (только текущий и аварийный ремонт).
• Летом-осенью, после определения программы капремонта, распределения
домов по категориям и расчета сумм платежа, будет введен принудительный
сбор в фонд капремонта.
• У жильцов есть призрачная возможность в течение нескольких месяцев
собраться и решить платить в отдельный фонд капремонта своего дома.
• Если жильцы не определились все деньги поступают в общий котел –
региональный фонд капремонта.
Нас ждет жаркая осень…
Примеры: право собственности на счетчик
 Индивидуальный счетчик – по законодательству собственность жильца
(владельца помещения).
 Общедомовой счетчик (который по закону об энергосбережении должен быть
обязательно) – либо коллективная собственность жильцов, либо собственность
ресурсоснабжающей или сетевой компании.
 Однако, часть жильцов и поставщиков коммунальных ресурсов считает, что
«весы должны быть у продавца» (причем считают, что «весы» - это
индивидуальный счетчик).
 Однако, «продавец» (ресурсоснабжающая организация), по законодательству,
продает на вводе в дом – даже если она собирает плату с жильцов и владельцев
помещений.
 Поэтому законодательство считает «весами» общедомовой счетчик, а
индивидуальные счетчики – некими вспомогательными устройствами для
распределения на собственников показаний общедомового (возникает ОДН).
 Многие жильцы и собственники помещений внутри дома «не признают» ОДН.
Введя обязательность общедомового прибора учета, и сделав его
ключевым при расчетах, законодатели создали очень запутанную
систему расчетов внутри МКД…
Пример: реальная ситуация с общим имуществом
офисных помещений.
 Офисное здание в центре города.
 Множество собственников владеет 1-2 офисами.
 Есть управляющая компания, собирающая с собственников плату и
рассчитывающаяся за коммунальные ресурсы и услуги.
 После постройки общие помещения (коридоры, лестницы, туалет) оказались в
собственности одного из собственников офиса (зарегистрированы в БТИ,
уплачивался налог на недвижимость).
 Собственник общих помещений взял кредит под залог общих помещений, не
смог его отдать, и общие помещения перешли кредитной организации.
 Кредитная организация собрала собственников и предложила выкупить общие
помещения по цене долга (близко к рыночной), иначе эти помещения будут
выставлены на аукцион и их может приобрести третье лицо.
 Собственники решили нанять адвоката и судиться за признание права
собственности прежнего владельца на общие помещения недействительным и
безвозмездной передачи этих помещений в общую долевую собственность.
С одной стороны, собственность на общие помещения несет (для
каждого из владельцев помещений в доме) пропорциональные
расходы по ее содержанию, с другой стороны, окажись эта
собственность у одного третьего лица, это несет новые риски…
Формулы, формулы!
,
9. Размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную
потребителю за расчетный период в занимаемой им j-й комнате (комнатах) в i-й
коммунальной квартире, оборудованной общим (квартирным) прибором учета
электрической энергии, в случае если все комнаты в такой коммунальной квартире
оборудованы комнатными приборами учета электрической энергии
r
n j.i
j1
ni
Pj.i  (Vj.i  (Vi   Vj.i ) 
)  Tэ
10. Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в
многоквартирном доме, для i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения
определяется по формуле :
Piодн  Viодн  T кр
13. Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем
(количество) горячей воды, газа и электрической энергии, предоставленный за расчетный
период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным
(общедомовым) прибором учета соответствующего вида коммунального ресурса:
Viодн.2  (V д   Vuнеж.   Vvжил.н.   Vwжил.п.  V кр ) 
u
v
w
Si
Sоб
Формулы в законодательстве понятны «технарям», но любая формула,
будучи введенной один раз, требует постоянной доработки и
дошлифовки, учета многочисленных нюансов. Реальная же формула,
«зашитая» со всеми оговорками, намного сложнее написанной.
Заключительная часть
Коллективная собственность на общедомовое имущество – самая запутанная,
часто меняющаяся в основных условиях (например, распределение ОДН на
собственников помещений) часть права в России.
Ситуация в ЖКХ – проблема, вызывающая наибольшее недовольство среди
россиян.
Проблема роста тарифов + качества услуги + величины (и существования!) ОДН.
Масла в огонь подольет «принудительный капремонт» жилья, платежи начнутся
летом-осенью.
Нанятая управляющая компания часто не справляется с обязанностями, многими
УК этот вид бизнеса рассматривается как способ увести деньги жильцов или
ресурсоснабжающих организаций.
Упрощать условия, снимать лишние ограничения, допускать право
жильцов и ресурсоснабжающих организаций на разные варианты
договорных отношений.
" Право собственности в многоквартирном доме в
России "
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Avshkol@mail.ru
a-shkolnikov.livejournal.com
А. Школьников