Опыт проектного финансирования

Конференция: «Коммерческая недвижимость: эффективные
инвестиции и управление»
Опыт участия Западно-Уральского
банка Сбербанка России в
финансировании строительных
проектов
Черепанов Владимир
т. 210-28-86
Объем финансирования строительных проектов, млн. руб.
3 660
4 012
более 5 000
1 544
588
01.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.04.2006 01/01/2007
(прогноз)
Структура вложений по категориям строительных проектов,
млн. руб.
87 (2,1%)
516 (12,1%)
248 (6,1%)
Жилье
Ритейл
73 (1,8%)
МФК
Офисы
Гостиницы
966 (24,1%)
2 369 (59%)
Прочее
Общее количество финансируемых Банком строительных проектов -
140 ед.
Общая площадь строящихся объектов - 464
тыс.кв.м. жилья
тыс.кв.м., в т.ч. 118
Примеры участия Банка в финансировании объектов
недвижимости
1.
2002-2004г.г. Финансирование строительства 1 очереди торгового
комплекса «Семья». Общая площадь объекта ~ 30 тыс.кв.м. Инициатор
проекта - ОАО «Пермский облунивермаг» (группа предприятий «ЭКС»)
2.
2004г. Финансирование строительства торгово-развлекательного
комплекса «Столица». Общая площадь объекта ~ 30 тыс.кв.м.
Инициатор проекта - группа предприятий ДиВиАй. При
финансировании проекта использовалась комплексная схема
финансирования инициатора и инвесторов (приобретателей
строящихся площадей). Всего предоставлено финансирование 5
независимым участникам.
3.
2004г. Финансирование строительства торгово-развлекательного
комплекса «Колизей». Общая площадь объекта ~ 28 тыс.кв.м.
Инициатор проекта – группа компаний «РИАЛ».
4.
2005г. Финансирование строительства торгового комплекса по продаже
строительных материалов. Общая площадь объекта ~ 13,6 тыс.кв.м.
Инициатор проекта – группа компаний «Классик».
5.
2004г.г. Финансирование строительства спортивно-развлекательного
комплекса «Олимпия». Инициатор проекта - ОАО «Олимпия-Пермь».
Инструменты,
применяемые Западно-Уральским банком
Сбербанка России при финансировании
строительных проектов
Возможные цели кредитования при
финансировании строительных проектов
 Строительство объектов недвижимости
различного назначения
 Покупка объектов недвижимого имущества
 Реконструкция объектов недвижимости
 Рефинансирование ранее произведенных
затрат при реализации строительных
проектов
Формы участия банка в проекте
На принципах инвестиционного
кредитования:
-действующее предприятие
-устойчивое финансовое положение
-возврат кредита в основном за счет средств
от текущей деятельности и средств
генерируемых проектом
-рекомендуемый паритет вложений
собственных и заемных средств в проект
30%/70%
-обеспечением по кредиту является
имеющееся и вновь создаваемое имущество
Формы участия банка в проекте
На принципах проектного финансирования (~60%
реализованных Банком строительных проектов строятся на ППФ):
-действующее в незначительных объемах или (как
правило) вновь созданное (проектное) предприятие;
-финансовая состоятельность проекта;
-возможность адекватной оценки перспектив развития
рынка проекта;
-возможность адекватной оценки рисков проекта и их
приемлемый уровень;
-возврат кредита преимущественно за счет средств
генерируемых проектом
-вложение собственных средств (внезаемных) в размере не
менее 30%
-обеспечением по кредиту в основном выступает
создаваемое в ходе реализации проекта имущество
Срок кредитования
Максимальный срок кредитования Банком
составляет 7 лет.
Срок кредитования определяется исходя из:
расчетного периода окупаемости проекта и
возможного срока возврата кредита.
При реализации строительных проектов различных
категорий срок кредитования как правило составляет:
-в случае формирования доходной части
проекта от реализации площадей – 2-3 года
-в случае формирования доходной части
проекта
от
управления
объектом
недвижимости (сдача в аренду) – 5-7 лет
Обеспечение предоставляемого финансирования
- любые ликвидные активы (недвижимость, объекты
незавершенного строительства, оборудование,
транспортные средства)
- залог имущественных прав на строящийся объект
недвижимости с последующим оформлением
ипотеки (при реализации строительных проектов
как правило является одним из основных видов
обеспечения)
На практике структура обеспечения
возникающих перед Банком обязательств
строится поэтапно, под каждый транш
выдаваемого кредита. Возможность оформления
«последующего залога».
Основные критерии инвестиционной
привлекательности проектов и ключевые условия
вхождения Банка в проект (с учетом накопленного
опыта и реализованных рисков)
• Наличие полного пакета проектно-разрешительной
документации (включая экологическую экспертизу)
• Обоснование и подтверждение источников финансирования
• Обоснование доходной части проекта (исследования рынка,
проекты договоров на реализацию или аренду площадей)
• Обоснование месторасположения и наличие или потенциал
инфраструктуры в месте расположения объекта недвижимости
(с точки зрения его привлекательности)
• Обоснование производственной и технической составляющей
проекта (наличие опыта у организаций обеспечивающих
производственную часть проекта)
• Обоснование затратной части проекта (с целью исключения
рисков недофинансирования)
-
-
Приоритетные направления по
финансированию строительных
проектов с точки зрения Банка:
офисные помещения (в первую очередь
высокого класса);
гостиничные комплексы;
многофункциональные жилые комплексы
и их инфраструктура;
строительство загородной
недвижимости;
развитие межрегиональных проектов с
холдинговыми компаниями