Слайд 1 - Ассоциация Риэлторов Одессы и Одесской Области

Опыт привлечения инвестиций в
девелоперские проекты
Балака Игорь
Генеральный директор ООО «ППФ «Крона»,
Председатель комитета по рынкам и иныетициям
Ассоциации специалистов по недвижимости Украины
(АСНУ)
Украина, г. Одесса, 15 сентября 2012
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
ПРОДАЖА БИЗНЕСА:
РАБОТА С ИНВЕСТОРАМИ
Классический маркетинговый вопрос:
Кто они такие – Ваши клиенты?
Как на них лучше выйти?
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл
объекта коммерческой недвижимости
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Характерные особенности украинского бизнеса
ЧЕГО ХОЧЕТ ИНВЕСТОР?
Сохранить и приумножить капитал;
Легко выйти из инвестиции в деньги;
Гарантий сохранности инвестиции;
Понимания объекта инвестирования.
Инвестиции – низкие риски важнее высокой
доходности!
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл объекта недвижимости
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл
объекта коммерческой недвижимости
Фаза жизненного цикла
Источники финансирования
Инвесторы
Кредиторы
Бизнес-идея
Получение прав
Концепция
Предпроект и бизнес-план
Проект
Венчурные инвесторы:
физические лица или группа
физических лиц; Девелоперские
компании;
Инвестиционные
компании, специализирующиеся на
операциях с недвижимостью
Кредиты средних банков, займы
физических и юридических лиц
Строительство и реконструкция
Девелоперские и инвестиционные
компании. Венчурные инвесторы.
Кредиты
средних
банков;
связанные кредиты банковнерезидентов;
проектное
финансирование
крупных
банков; займы физических и
юридических лиц
Продажа
Удержание
Инвестиционные компании, ПИФы,
пенсионные
фонды,
страховые
компании
Кредиты
средних
банков;
кредиты
крупных
банков;
кредиты банков-нерезидентов
Перепозиционирование
Утилизация
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Источники финансирования
на различных этапах
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Факторы, влияющие на ликвидность объекта
коммерческой недвижимости
Степень вовлеченности
инвестора/ экономические
характеристики
Низкая степень
вовлеченности
Высокая степень
вовлеченности
Оптимальный объём
инвестиций
Не имеет значения
От 1 млн.
Оптимальный период
инвестирования
От 7 лет
От 2 лет
Доходность, %
10-15
25-50
Уровень риска
низкий
как правило, высокий
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Ставки доходности в сегментах рынка
коммерческой недвижимости в Киеве в 2005-2011 годах
Ставки
доходност
и
2005
2006
Офисный
сегмент
12,5%
Торговый
сегмент
Складской
сегмент
2007
2008
(1-3Q)
2009
2010
20112012
10%
9-9,5%
9-9,5%
15-18%
13,5%-15%
11-12%
12%
11%
9,5-10%
10,5-11%
14-17%
12-14%
10-11%
-
-
10,5-11%
10-12%
17-19%
14-16%
12-14%
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-14-14
Требования к ликвидным объектам
- объект не должен требовать от покупателя никаких
дополнительных инвестиций в течение минимум 3 лет с момента
его приобретения;
- права продавца на данный объект должны быть понят и не
содержать никаких обременений; наилучший вариант-право
собственности на сам объект и на земельный участок под ним ;
- объект должен быть полностью (т.е. на 95 % ) заполнен
арендаторами; договоры аренды должны быть заключены на срок
не менее 3 лет и зарегистрированы в органах регистрации;
арендная ставка должна соответствовать рыночной без каких-либо
изъятий ;
- структура операционных расходов должна быть полностью
прозрачной как с финансовой, так и с управленческой точек зрения
;
-договоры на поставку коммунальных услуг должны быть
заключены напрямую с естественными монополистами данного
региона
(исключение
могут составлять
телефонные
www.ppfkrona.com.ua
Ассоциация специалистов
по недвижимости только
(риэлторов) Украины
Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15
E-mail: [email protected]
«Производственно-правовая фирма «КРОНА»
+38 (057) 717-66-44
операторы );