арендная плата

Расчет Занимаемого Владельцами
Жилья в рамках Национальных Счетов
Франсуа Лекиллер
ОЭСР
Что такое Расчет Занимаемого
Владельцами Жилья?
• Когда один живет в доме, он потребляет «жилищно-коммунальные
услуги».
• Жилье принадлежит кому-то (домашнее хозяйство, частная компания,
правительство, специальное агентство)
• В условиях рыночной экономики домохозяйства могут владеть
жильем
• У домашних хозяйств есть два «способа» жилья:
 Арендовать дом у владельца. Стоимость жилищных услуг измеряется
арендной платой.
 Владеть собственным домом и жить в нем.
• Расчет Занимаемого Владельцами Жилья это оценка вмененного
жилищного обслуживания, что домашние хозяйства, владеющие их
домом и живущие в нем, производят для себя.
Зачем применять РЗВЖ?
•
•
•
•
•
•
ВВП= сумма всех производств (без двойного счета)
Жилищное обслуживание произведено и является таким образом частью
ВВП.
Агрегаты Национальных счетов должны быть «надежными» к различиям
в «институциональных» настройках.
Факт того, что один может владеть чьим-то домом или нет является
институциональным условием, которое не должны влиять на совокупный
производственный показатель.
Если бы РЗВЖ не было применено:
– The comparison of the level of GDP between two countries would be
affected by a difference in the rate of ownership by households of their
houses. Сравнение уровня ВВП между двумя странами было бы
затронуто различием в уровне собственности домашними
хозяйствами их зданий.
– Сравнение уровня ВВП между двумя периодами будет затронуто
изменением в уровне собственности домашними хозяйствами их
собственных жилищ.
История: РЗВЖ всегда применялась в национальных счетах
Сравнения в уровне ВВП
• Франция = более высокий уровень домашней собственности
• Германия = более низкий уровень домашней собственности
Заключительное потребление жилищных услуг, 2011, в % ВВП
Страна
Фактические арендные Вмененные арендные
платы
платы
Общие арендные
платы
Франция
2.3
7.9
10.2
Германия
3.8
5.3
9.0
Сравнения во времени
США
18000
16000
14000
12000
10000
ВВП
8000
ВВП - РЗВЖ
6000
4000
2000
0
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
2009
2012
Почему РЗВЖ и не другие услуги?
• Система Национальных Счетов исключает
производство собственного счета услуг, за
исключением РЗВЖ. Почему?
– Размер проблемы (жилищные услуги= 10%
ВВП)
– Использование данных ВВП в
административном контексте
– Близость «нерыночной» и «рыночной»
ситуации для жилья.
– Хорошая оценка может быть сделана.
Измерение неравенств
• Внедрение РЗВЖ полезно для статистики неравенства
дохода.
• Некоторые (редкие) страны облагают налогом РЗВЖ!
• Как сравнить ситуацию где домохозяйство не должно платить за
аренду с домохозяйством, которое оплачивает за аренду?
• В половинах стран ОЭСР обзоры доходов домохозяйств
включают оценку «вмененных арендных плат».
• Метод основан на принятии арендной стоимости,
эквивалентной рыночной стоимости подобного жилья.
• Сопоставительный анализ микро индикаторов неравенства с
макро-индикаторами неравенства нуждается:
• 1) в принятии (внедрении) РЗВЖ,
• 2) в социальных трансфертах в натуральной форме.
Текущие оценки РЗВЖ
Заключительное потребление жилищных услуг, 2011, в % ВВП
Страна
Канада
Чешская Республика
Эстония
Франция
Германия
Венгрия
Польша
Словацкая Республика
Словения
Испания
Соединенное Королевство
Соединенные Штаты
Казахстан
Фактические арендные
платы
2.7
2.0
1.2
2.3
3.8
0.4
0.8
0.6
0.4
1.5
3.3
2.6
Вмененные арендные
платы
Общие арендные платы
8.1
6.4
5.9
7.9
5.3
6.2
3.5
4.4
6.1
7.0
9.7
8.1
7.0
10.8
8.4
7.0
10.2
9.0
6.6
4.3
4.9
6.5
8.5
13.0
10.7
РЗВЖ в последовательности национальных счетов
•
•
•
•
•
Р12: Продукция из собственного конечного использования:100
P2: Промежуточное потребление (обычное обслуживание жилья, как правило, не
осуществляемое арендаторами +чистые страховые взносы):
B1g: Валовая добавленная стоимость: 90
P51c: Потребление основного капитала
B1n: Чистая добавленная стоимость: 40
•
•
B2g: Валовая операционная прибыль: 90
B2n: Чистая операционная прибыль:40
ВАЖНО:
• РЗВЖ не является смешанным доходом (B3)
• Операционная прибыль домашних хозяйств (B2) исключительно Жилищные
услуги (РЗВЖ и лизинговые услуги; и 7,9)
•
* Параметры:. Аренда и Пользовательская стоимость около 6% от стоимости
капитала, Потребление Основного капитала около 2.3% от стоимости
капитала => CCF приблизительно 50% жилищного обслуживания.
РЗВЖ в последовательности счетов
ГД
•
•
•
•
•
•
•
B2g: Валовая операционная прибыль: 90
B2n:Чистая операционная прибыль: 40
D29: Налоги на производство: 5
D41: Процент по ипотечному кредиту: 2
B6g: Валовой располагаемый доход: 83
B6n: Чистый располагаемый доход
P31: Расходы домохозяйств на конечное
потребление (жилищные услуги): 100
• B8g: Валовое сбережение: -17
• Чистое накопление: -67
РЗВЖ в СНС и юридических
текстах
• СНС рекомендовал включение оценки для РЗВЖ во всех его
версиях, включая самую первую.
• Все страны-члены ОЭСР включают оценку РЗВЖ.
• РЗВЖ также важен для вычислений PPP (ценовой
подход/объемный подход).
• In the EU, because of the use of GNI in budget calculation, strong
legal approach. В ЕС, из-за использования валового
национального подхода в вычислении бюджета, строгий
юридический подход.
• Постановление Комиссии ЕС 1722/2005
• Примечание: «арендная плата» исключает подачу воды, сбор
мусора и сточных вод, электричество и газ, отопление и
горячую воду.
Методы оценки РЗВЖ
• Два основных метода:
– Метод 1: «Аренда эквивалентности» или «метод стратификации».
• Стоимость РЗВЖ в предполагаемой арендной плате, которую
арендатор заплатил бы за то же самое жилье.
• Предпочтительный метод Регулирования ЕС. Описан в очень
детальной форме в Регулировании (включая особые случаи).
• Однако этот метод предполагает, что есть широкий и хорошо
организованный текущий рынок аренды.
– Метод 2: « Пользовательская Стоимость»:
• РЗВЖ использует «нерыночный подход», основанный на затратах.
• Второй лучше применяется когда: (1) частное арендуемое жилье
составляет менее 10% от общего жилого фонда по номеру и есть
большой разрыв между частным и другими платными арендами (в
три раза).
• Широко используется в ЕС для присоединения стран Восточной Европы.
– Другие незначительные методы: самооценка, финансовая оценка.
Метод эквивалентной аренды
• Метод, примененный BEA в США: посмотрите презентацию
Майкла Хейса
• СНС &6,117: «выпуск арендных услуг, производимых
владельцами- оккупантами оценен на сумму расчетной
аренды, которую арендатор будет платить за то же
помещение, учитывая такие факторы, как
месторасположение, удобства района, и т.д., а также
размер и качество самого жилья».
• В основном: экстраполяция фактических арендных плат к
занимаемой владельцем ситуации
• Адаптированный, когда есть широкий и хорошо
организованный рынок аренды и расширенная информация
о характеристиках жилища х арендной платы.
Метод эквивалентной аренды
• Получите оценку арендной платы стратой занимаемого
владельцами жилищного фонда.
• Нуждается в глубокой стратификации, чтобы быть надежным.
• Нужна хорошая информация о жилищном фонде:
сдан/находится в собственности с подробными
характеристиками.
• Используйте большие источники данных:
–
–
–
–
Население и/или Переписи жилищного фонда
Арендная плата и Жилищные обзоры
Обзор Бюджета Домохозяйств
Административные источники
• Можно использовать эконометрические методы (гедоническая
регрессия) для проверки потенциальной возможности
объяснения особенностей для арендных различий
• В общем расчет базового года экстраполировать / с
интерполяцией
Метод эквивалентной аренды
• Стратификация: факторы, влияющие на арендный
уровень
–
–
–
–
Размер жилья
Удобства жилья
Тип жилья
Особенности окружающей среды (городской/сельский,
транспорт)
– Социально-экономические факторы (тип владельца)
– Использование капитальной цены жилья как неявный
основной фактор стратификации возможно.
– Тонкий вопрос использования арендных плат
правительственного жилья (неявные субсидии),
чтобы оценить частные арендные платы.
Метод «Издержек пользования»
• Метод, применяемый ЦСУ в Венгрии: смотреть выступление
Сюзанны Борос.
• Разработан для стран, вступающих в ЕС.
• Адаптирован при недостаточно развитой фактической
рыночной аренде (два строгих условия в Рег 1722).
• Вдохновленный оценкой нерыночной продукции.
• Продукция = сумма затрат = промежуточное потребление
+ чистые налоги на производство +общий операционный
излишек (GOS)
– Легко измерить: Промежуточное потребление + чистые
налоги:
– Более сложно: потребление основного капитала + чистый
операционный излишек ((прибыли на капитал).
Метод «Издержек пользования» (прод.)
• Основан на следующей (упрощенной)
формуле: GOS = i (r +d )S
• Где:
– i= уровень инфляции
– r= доходность капитала (средняя эффективная
ставка по ипотечному кредиту, по умолчанию Рег
1722 = 2,5%)
– d= степень амортизации (геометрическое
обесценивание без функции смертности)
– S= Ценность запаса жилья по текущей цене. В
принципе включает строительство + землю.
Вопросы и дополнительные темы
• Каков размер рынка аренды в Казахстане?
• Использует ли Казахстан метод «Издержек
пользования»?
• Какая информация доступна по занимаемому
владельцами жилью?
• Должны ли мы разделять землю и строительство?
• Должны ли мы включать ожидаемые доходы от
прироста капитала?
• Жилищные услуги, производимые государством: как
далеки от частных цен? Если да, должны ли мы
применять рыночную стоимость?
• Дачи: нужно ли их учитывать?