3 Управление активами

Помощь профессионалов
рынка недвижимости в
работе с непрофильными
активами банков
Сецкая Вера Анатольевна
Президент GVA Sawyer
Председатель Экспертного Совета ГУД по
капитализации активов финансовых
институтов
Санкт-Петербург, октябрь 2011 г.
www.gvasawyer.ru
В чем сложность работы с проблемными
активами для банка?
• Географическая распыленность объектов
• Неоднородное качество активов
• Диверсификация объектов по
функциональности
• Неясный юридический и технический статус
• Неясные маркетинговые качества
• Неясная реальная стоимость актива
2
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Управление активами
Этапы управления активами
Определение типа актива
1 Этап
Анализ актива на входе в проект
Разработка инвестиционной стратегии
и стратегии управления активом
2 Этап
Разработка плана управления
3 Этап
3
Реализация плана работы с активом
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
ЭТАП 1 (Анализ / Аудит / Оценка рисков)
Комплектность ,
актуальность
исходноразрешительной
(ИРД) и проектной
документации
Качество
выбранных
Проектных решений
и документации
Технический
Объемы
Объемы
выполненных работ произведенных
затрат
ЭТАП 2 (Выработка рекомендаций)
Возможности
инженерного
обеспечения
объекта
План модернизации/ Орг. структура и
завершения
планирование
объекта/
ресурсов
производства работ
Объем будущих
затрат
Сетевое
планирование.
Разработка график
и бюджета
исполнения работ.
График финанс-ия.
Маркетинговый
Оценка качества
конструкций здания
и инженерных
систем
Рекомендации по
устранению
выявленных
инженерных и
конструк-тивных
недостатков
Соответствие
существующей
Концепции
потребностям
рынка
Условия
действующих
договоров аренды,
договоров на
эксплуатацию
Рекомендации по
арендным ставкам,
продажной цене,
экспозиции на
рынке
Рекомендации
по улучшению
существующей
Концепции
Исследования
рынков /
Конкурентный
анализ
Бизнес-план.
Инвестиционный
меморандум
Финансовый
Юридический
Права на землю /
объект
4
Существующая
Оценка / переоценка Выработка
финансовая модель Текущей /
оптимальной фин.
перспективной /
модели.
рыночной
стоимости актива
Исходноразрешительная и
проектная
документация
Арендные
договоры,
Подрядные
договоры.Договоры
на эксплуатацию
Тендер. Выбор
исполнителей
Заключение
договоров.
Контроль и
управление
Рекомендации по
Техническая
комплектации и
эксплуатация
актуализации ИРД и зданий
проектной
документации
Сроки будущих
работ
Финансовый аудит,
сверка
взаиморасчетов,
налоговый аудит,
внебалансовые
обяз-тва
ЭТАП 3 (Реализация )
Технический надзор
за производством
работ и / или
финансовый
контроль
Управление
проектированием,
согласованием ИРД,
СМР
Брокеридж – аренда Взаимодействие с
или продажа
существующимим
площадей.
арендаторами
Налоговое
планирование
Мониторинг
исполнения фин.
модели/ плана
Реализация
структуры
управления/владен
ия
Разработка схемы
владения
Инвест. премаркетинг.
Рекоменд. по
продажной
стоимости. Бизнес
План
Инвестиционная
продажа Актива и /
или Проблемного
долга
Постановка
эффективной
системы
управленческого
учета
Комплексный план
мероприятий по
устранению
выявленных
дефектов и рисков
Рекомендации по
условиям
заключенных
договоров
Разработка новых
редакциций
договоров,
переговоры,заключ
ение новых
договоров
Мероприятия по
устранению
дефектов и
минимизации
рисков
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Процесс взаимодействия банков и иных
собственников с внешними специалистами в
части работы с активами недвижимости
Управляющие
фондами, активами
Управление
портфелем активов
Юридическая
проверка проекта
Управляющие
недвижимостью
(property and facility
management)
Юристы
Управление
недвижимостью
(тех. обслуживание,
работа с
арендаторами)
Реализация
проекта,
продажа/аренда
Брокеры
Девелопер,
технический
заказчик
Техническая
экспертиза
проекта/объекта
Консультанты
Финансовый анализ
Анализ рынка
Анализ концепции
проекта;
реконцепция.
Управление
проектом в ходе его
осуществления
5
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Оренбург, ТЦ на Нежинском шоссе
6
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Оренбург, ТЦ на Нежинском шоссе
7
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Оренбург, ТЦ на Нежинском шоссе
8
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Блок работ для банка ВТБ по ТЦ
в г. Оренбурге
Маркетинговый блок
Технический блок

Анализ рынка, определение потенциала

Анализ технического состояния объекта

Анализ конкуренции

Бюджет на достройку

График завершения работ

Анализ потенциальных арендных
ставок
Брокерский блок

9
Предброкеридж помещений
Финансовый блок

Финансовая модель
Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Роль профессиональных участников рынка
в процессе капитализации активов банков
$
Проекты на бумаге
и земельные участки
$
Недостроенные
$
Существующие
здания
Экспертный Совет
ГУД
Профессиональные
компании
$
$
Профессиональные
компании
$
10 Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Функция Экспертного совета ГУД по
капитализации активов финансовых институтов
– синергия лучших ресурсов профессионального сообщества в
интересах владельцев недвижимости
Юристы
Управляющие
фондами,
активами
Консультанты
Комплексные
практические
решения
Экспертный
совет
Property and
facility
management
Девелоперы,
технические
заказчики
Брокеры
11 Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Что мы предлагаем?
1. Оценка реалистичной стоимости актива
для целей продажи; подготовка
документации; представление,
оперативное взаимодействие в процессе
экспертизы; устранение выявленных
препятствий для закрытия сделки.
2. Разработка плана
достройки/модернизации актива.
Техническое осуществление
утвержденного плана.
3. Повышение качества актива и снижение
затрат на эксплуатацию и управление.
4. Максимизация потока -выработка
оптимальной концепции; брокеридж;
реклама и продвижение.
5. Оперативное взаимодействие с
арендаторами; cбор арендных платежей;
работа с дебиторской задолженностью.
12 Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
В чем сложность работы с проблемными
активами для банка? Почему профессионалы?
• Географическая распыленность объектов
→ Наличие географически удаленных офисов
и местных контактов у крупных игроков в
сфере недвижимости
• Неоднородное качество активов
→ Наличие методики анализа и разработки
стратегий работы с активом
• Диверсификация объектов по
функциональности
→ Специализация по широкому спектру
функций недвижимости
• Неясный юридический и технический статус → Наличие ресурсов для экспертизы
• Неясные маркетинговые качества
• Неясная реальная стоимость актива
→ Тесная ежедневная связь с рынком,
наличие данных для анализа, понимание
трендов
13 Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Москва
Санкт-Петербург
Краснодар
Красноярск
Тел: +7 (495) 797-4401
Факс: +7 (495) 797-4400
[email protected]
Тел: +7 (812) 640-6070
+7 (495) 280-0731
[email protected]
www.gvasawyer.ru
www.gud-estate.ru
14 Помощь в управлении залогами и непрофильными активами
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru