1. В.А. Сецкая. Инвестиционный климат в секторах

Инвестиционный
климат в секторах
недвижимости. Итоги
2012.
ФОРУМ НЕДВИЖИМОСТИ ТЮМЕНСКОЙ
ОБЛАСТИ – 2012
Сецкая Вера Анатольевна,
Президент GVA Sawyer
www.gvasawyer.ru
Европейские рынки недвижимости и их
влияние на ситуацию в России
В связи с долговыми проблемами Еврозоны
на европейских рынках недвижимости
сохраняется неопределенность, углубляются
риски, что приводит к продолжающемуся
спаду активности на рынке недвижимости.
Растут межбанковские ставки, что приводит
к дальнейшему оттоку инвесторов.
В третьем квартале 2012 года, например,
объемы инвестиций в Европейскую недвижимость упали на 20% по сравнению с тем же
периодом 2011 года.
Около 67% всех объемов сделок приходится на 3 крупнейших экономики – Великобритания,
Германия , Франция.
2
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Самым крупным рынком Восточной Европы является Польша. Общий объем инвестиций в 2012
году – 2, 5 млрд. Евро ( для сравнения в Россию инвестиции в недвижимость в 2012 г. 5 млрд.
Евро. Территория Польши 312 679км2, территория России 17 098 246 км2 (54, 5 раза больше).
Самым активным сегментом в плане инвестиций в Европе в 2012 г. является торговый. В
3 –м квартале 2012 г. в торговую недвижимость проинвестировано 7, 1 млрд Евро, что на 12 %
больше, чем в 1 и 2 кварталах 2012 г. Тем не менее , это на 18% ниже, чем в тот же период 2011
года.
Следует при этом отметить снижение общего объема инвестиций , в том числе и в торговую
недвижимость в страны Южной Европы – Италия, Испания, Португалия. На 75% ниже, чем в
предыдущие три года.
Наиболее сильный рост в торговом сегменте показывает Великобритания и страны Бенилюкс.
Традиционно сильным сегментом остается элитное жилье в Великобритании.
В 2012 году отмечается приток в Европу инвесторов из Азии, Ближнего Востока, Северной
Америки.
3
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Иностранные инвестиции в России
Основные тенденции:
1. Иностранные инвесторы, работающие на российском рынке, - это
те, кто вышел на российский рынок до кризиса.
2. По-прежнему , наблюдается осторожность крупных западных
инвестиционных фондов в отношении выхода на российский рынок
ввиду его непрозрачности и политической нестабильности.
Политическая ситуация (выступления оппозиции, дело Pussy Riot),
а также высокий уровень коррупции и отсутствие понятных правил
игры тормозят процесс вхождения иностранных инвесторов на
рынок.
3. Однако, отрицательные экономические тенденции на европейских
рынках на фоне стабильности России, удерживающегося уровня
спроса и растущей покупательной способности населения
заставляют западных инвесторов задумываться о выходе в Россию.
Наиболее перспективными сегментами для выхода в Россию у
западных инвесторов сегодня считаются сектор ритейл и складская
недвижимость.
4. Наметившаяся тенденция - выход на российский рынок инвесторов
из Азии и Ближнего Востока.
5. Получение кредитных денег на девелоперские проекты от западных
банков сегодня невозможно.
4
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Динамика инвестиций в коммерческую
недвижимость России
5
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
Источник: GVA Sawyer
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Структура инвестиций по секторам
6
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
Источник: GVA Sawyer
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Структура инвестиций
7
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Ставки капитализации и простая доходность
Офисы
Класс «А»
Класс «В»
9-10%
10,5% -11,5%
Торговые центры
Склады
10%-11%
10.5% - 12%
В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность (соотношение годового
дохода к бюджету проекта ) – 13%-15%
8
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Основные тенденции – нивелирование рисков
и вхождение инвесторов в готовые объекты
(покупка).
Покупатель
Продавец
Активы
Сумма сделки
млн $(оценка)
Morgan Stanley
Capital Partners
ТРЦ «Галерея»
1 100
ГК «Бин»
«Уникор»
пакет ГК «Уникор»
982
O1 Properties
Hines Global REIT
БЦ Ducat Place III
360
Raven Russia
PLP Holding
Логистичесикй парк
«Пушкино»
215
Immofinanz
«Патеро»
ТРЦ «Золотой Вавилон» (50%)
150
RD Group
Europolis Real Estate
ТЦ «Времена Года» (40%)
130
ГК «Галс-Девелопмент»
Apsys Group
ТЦ «Лето» (50%)
90
Sponda Plc
UFG
БЦ Bakhrushin House
47
RGI International
TRI Granit
ТРЦ «Мозаика» (50%)
40
Использованы материалы компании Knight Frank
9
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Крупные девелоперские проекты:
Москва:
-Группа ОПИН Михаила Прохорова - ритейл-парк 30 000 м2 на Дмитровском шоссе и торговый центр на
8 000 м2 в Апрелевке на Киевском шосс,— инвестиции оцениваются в $65 млн.
-"Миллхаус" Р. Абрамовича - ТРЦ рядом со Сколково 100 000 м2 рядом с бизнес-школой «Сколково».
Оценочно инвестиции в строительство $150–170 млн.
-AMMA Development - торгово-развлекательный и офисный комплекс «АВИА ПАРК» 252 000м2 . Ввод
конец 2014.
-ООО «Доринда Инвест» планирует Retail Park стоимостью $110 млн. в Нагорном районе г. Москвы. Ввод
запланирован на 2015 год. Площадь ЗУ 18 га . Общая торговая площадь составит 70 тыс. м2.
-МФК «Крокус Сити» 14 башен небоскребов. Первая очередь: отель Marriott 250 номеров и апартаментов;
44-этажная офисная башня 137 000м2; жилой комплекс 50 000м2.
Санкт-Петербург:
-Холдинговая компания «Адамант» в 2013 году планирует открыть II очередь ТРК «Континент» на Звездной
ул. площадью 60 000м2 и
ТРК «Международный», совмещенный с вестибюлем строящейся станции метро. Площадь 40 000м2.
10 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Категории инвесторов
Кто сегодня инвесторы в России?
1. Чисто банковские структуры и банковские структуры ,объединившиеся с крупными
застройщиками, испытавшими дефолт (ВТБ Девелопмент, Альфа Девелопмент,
Газпромбанкинвест, Донстрой, Галс)
2. Крупные российские девелоперы (группа О1 Properties, Ренова Строй Групп, корпорация
Пионер, группа Ташир)
3. Западные инвестиционные фонды, давно работающие на рынке (Raven Group, Sponda,
Flemming Group, IMG , Hines, Ruric AB)
4. Российские и западные ритейлеры (Лента, Карусель, Auchan, Metro, Ikea)
5. Частные российские инвесторы.
11 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Инвестиционная ситуация в регионах:
Исследование , сделанное совместно компанией GVA Sawyer и Гильдией Управляющих и
Девелоперов (ГУД) по 15 крупным города России, показало следующие приоритеты по
сегментам:
Инвестирование в готовые объекты
•
•
•
•
•
•
торговые центры суперрегионального и регионального масштаба – 4,4 балла
районные и микрорайонные торговые центры – 3,8 балла;
гостиницы категории 4-5* - 3,7 балла;
гостиницы категории 3* - 4,5 балла;
бизнес-центры класса А/В+/В – 3,3 балла;
склады класса А/В+/В – 3,5 балла.
12 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Инвестирование в строящиеся объекты
•
•
•
•
•
инвестиции в строительство торговых центров – 3,9 балла;
инвестиции в жилые городские проекты – 3,8 балла;
инвестиции в жилые загородные проекты – 3,6 балла;
инвестиции в офисные и гостиничные проекты – 3,2 балла;
инвестиции в строительство складов – 3 балла.
13 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Какие сектора в региональных городах
показывают сегодня реальную активность в
сфере девелопмента?
1. Торговля (Екатеринбург – Gagarin Mall 300 000м2, Самара – 2-ой магазин
METRO 12 500 м2; Волгоград- ТРЦ Immochan; СанктПетербург, группа «Адамант» ТРК «Континент» 60 000м2; Уфа – ТЦ «М7 Молл» 64 000м2, Ростов-на-Дону- концерн «Единство» ТРК
«Мегамаг». Вторая очередь площадью 54 тыс. кв. м ); Тюмень – ТРЦ 100 000м2 на ул. Широтная-Мельникайте ЗАО»МДС Групп»
2. Гостиничные проекты (Казань –ГК Корстон отель 4* ,
ООО «Ривьера Тауер» отель Swissotel; Н. Новгород ООО «Эксдор»
гостиница в историческом центре, Омск апарт-отель 29 000 м2).
3. Технопарки (!)- (Новосибирск, Н. Новгород, в Казани с участием иностр.инвестора FGN Capital).
4. Логистические центры- (Н. Новгород- Gulli&Co 200 млн евро; Омск – международный логистический центр, Челябинск
проект «Шелковый путь», активен фонд Raven и в девелопменте и в покупке готовых объектов)
5. Конгрессно- выставочные центры (Самара, Новосибирск, Нижний Новгород, Казань Smart City)
14 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Основные условия кредитования
• Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка;
залог имущественных прав на площади объекта; залог
долей в уставном капитале заемщика; поручительства
бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное
обеспечение).
• Предоставление предварительных договоров аренды на
определенный % площадей в объекте.
• Подтверждение вложения собственных средств в доле,
оговоренной с банком (30-40%).
• Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не
менее залоговой стоимости имущественных прав с
назначением банка выгодоприобретателем.
• Возмещенный НДС 100% направляется в погашение
кредита.
• Возможность для банка одностороннего изменения
процентной ставки (!).
15 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Основные параметры кредита
• Срок кредита (5-7 лет)
• Срок амортизации кредита (10-12 лет)
• Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? )
• Коэффициент покрытия долга !(1.2-1.5)
• Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще
только на тело кредита).
• Платы за открытие кредитной линии, обслуживание
кредита, пользование лимитом кредитной линии.
• Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор
лимита, невыполнение условий…)
• Возможность рефинансирования на других условиях после
завершения строительства и стабилизации денежного
потока.
16 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Как видят девелоперский проект банки и
инвесторы
Инвесторы видят риски!!!
• Девелоперские / строительные риски, что делает
неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта.
• Качество девелопера/партнера.
• Риск не получить объект заданного качества и стандарта.
• Риск несдачи в аренду или невостребованности.
• Гипотетичность арендных ставок, соответственно,
неопределенность денежного потока
• Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве
арендного договора
• Юридические риски
17 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Что необходимо инвестору для принятия
положительного решения?
• Структурированный бизнес-план.
Грамотная финансовая модель.
Реалистичность показателей.
• Обоснованная и подтвержденная
маркетингом концепция проекта.
• Анализ рисков.
• Юридическая чистота прав на земельный
участок и его застройку
• Профессиональный девелопер, способный
осуществлять надзор за проектированием,
а также способный грамотно управлять
процессом строительства
• Высокое качество объекта, обеспечиваемое
уровнем применяемых при строительстве
материалов и технологий.
Квалифицированный генподрядчик.
• Возможность привлечения к управлению
зданием профессиональной компании
• Наличие предварительных договоров
аренды с качественным пулом
арендаторов, где договора были бы от 5
лет, предусматривали бы индексацию
арендных ставок.
• Приемлемый уровень доходности будущего
объекта. Требуемый коэф-т покрытия долга
• Дополнительное обеспечение
18 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
• Реалистичность графика осуществления
проекта
• Учесть все источники доходов при
определении чистового операционного
дохода (ЧОД).
• Четкое отделение базовой арендной ставки
от операционных расходов. Выделение
НДС.
• Темпы заполнения здания.
• Коэффициент потери площадей. Замеры по
стандарту BOMA.
• Возврат НДС.
• Стоимость осуществления сделки.
Имя проекта:
Предварительный расчет движения денежных средств
Год развития проекта
Инвестиционная фаза
Бюджет проекта
Структура расходования инвестиционного бюджета
Средства Инвестора
Пушкинская площадь, застройка участка № 2.1
Вариант: с выкупом АЗУ
2006
1
-1
10%
$24 118 058
1/3
$8 039 353
2007
2
0
$3 679 026
2008
3
1
Без кредита
2009
4
2
2010
5
3
2011
6
4
2/3
$16 078 705
Общие параметры
Общая площадь, кв.м. , в т.ч.:
Офисная площадь (с коридорным коэф.), кв.м.
Торговая площадь (с коридорным коэффициентом), кв.м.
М/места (м/м) (крытый паркинг)
М/места (м/м) (открытая парковка)
20 150
15 500
0
111
14
20 150
15 500
0
111
14
20 150
15 500
0
111
14
20 150
15 500
0
111
14
80%
90%
$360
$0
$100
$70
95%
90%
$360
$0
$100
$70
95%
90%
$360
$0
$100
$70
95%
90%
$396
$0
$110
$77
Доходы
Сдача в аренду офисов
Сдача в аренду торговли
Сдача в аренду паркинга
Сдача в аренду открытой парковки
Итого, валовая выручка
$4 464 000
$0
$106 560
$9 408
$4 579 968
$5 301 000
$0
$126 540
$11 172
$5 438 712
$5 301 000
$0
$126 540
$11 172
$5 438 712
$5 831 100
$0
$139 194
$12 289
$5 982 583
Операционные расходы
Эксплуатация комплекса
Арендные платежи за ЗУ
Итого, валовая прибыль
-$713 000
-$10 447
$3 856 521
-$713 000
-$10 447
$4 715 265
-$713 000
-$10 447
$4 715 265
-$713 000
-$10 447
$5 259 136
Обязательные отчисления
Налог на имущество
Амортизация
Итого, прибыль до налогообложения
-$434 670
-$681 301
$2 740 550
-$419 681
-$681 301
$3 614 282
-$404 693
-$681 301
$3 629 271
-$389 704
-$681 301
$4 188 131
Занятость офисных площадей
Доля инвестора в проекте
Арендная плата (офисы), кв.м./год (с экспл. без НДС)
Арендная плата (торговля), кв.м./год (с экспл. без НДС)
Арендная плата, м/м/мес (паркинг)
Арендная плата, м/м/мес (открытая парковка)
Налогооблагаемая прибыль
Налог на прибыль
Чистая прибыль после налогообложения
$2 740 550
-$657 732
$2 082 818
$3 614 282
-$867 428
$2 746 854
$3 629 271
-$871 025
$2 758 246
$4 188 131
-$1 005 151
$3 182 979
Плюс: возврат накопленного НДС
Плюс: амортизация
Поток денежных средств
$694 174
$681 301
$3 458 292
$848 748
$681 301
$4 276 903
$848 748
$681 301
$4 288 294
$946 644
$681 301
$4 810 925
Движение средств
Движение средств Инвестора с учетом ИК
Накопленный итог
Условная продажа Объекта за вычетом 4% комиссии и 2%
стоимости осуществления сделки
-$8 039 353
-$8 039 353
-$8 039 353
-$16 078 705
-$16 078 705
-$24 118 058
$3 458 292
$3 112 463
-$20 659 765
$4 276 903
$3 849 213
-$16 382 862
$4 288 294
$3 859 465
-$12 094 568
$4 810 925
$4 329 832
-$7 283 643
Налог на прибыль
Движение средств с учетом условной продажи
-$8 039 353
-$16 078 705
$3 458 292
$4 276 903
$4 288 294
$4 810 925
Внутренняя норма доходности, IRR
Движение средств Инвестора с учетом условной продажи
20%
-$8 039 353
-$16 078 705
$3 112 463
$3 849 213
$3 859 465
$4 329 832
• Условия продажи объекта (реалистичная ставка капитализации).
• Реалистичная структура кредита и процентов по кредиту.
• Выделение финансовых потоков для каждого из инвесторов.
19 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Дополнительные гарантии успеха
привлечения инвестиций
• Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем.
• Маркетинг, сделанный профессиональной компанией,
имеющей репутацию на рынке.
• Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное
оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с
именем.
• Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы.
• Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в
гостиничном проекте, проектах развлекательной
направленности.
• Наличие девелопера с репутацией.
• Подписанные предварительные договоры аренды.
• Договор с якорным арендатором.
• Форвардный контракт на покупку объекта.
20 Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Москва, Санкт-Петербург
Краснодар, Красноярск
Т: +7 (495) 797-4401
Ф: +7 (495) 797-4400
[email protected]
www.gvasawyer.ru
Инвестиционный климат в секторах недвижимости
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru