Единым окном

Регламент и Комплексные
мероприятия по управлению
и продаже непрофильных
Активов недвижимости
Май, 2011 г.
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
1
Ваши текущие
потребности
Что мы
предлагаем?!
Оперативная ликвидация
Активов для высвобождения
замороженных средств
От неликвидных к
востребованным
Надежная и
прозрачная схема
владения и
управления Активами
Единое
окно
Регламент
Оценка реалистичной стоимости Актива для целей
продажи / подготовка документации / представление,
оперативное взаимодействие в процессе экспертизы /
устранение выявленных препятствий для закрытия сделки
Стоимость активов < Объема обязательств
Окупаемость > Длины обязательств
Низкая ликвидность на рынке
До продажи - эффективное
операционное управление
временно невостребованными
Активами - комплексные
мероприятия по подготовке к
продаже
Начало / Этапы
сотрудничества
Закрытие убытков от ликвидации с
дисконтом, капитализацией пула
временно невостребованных Активов, с
целью продажи в течение 1 – 2 лет
Повышение качества и снижение затрат на
эксплуатацию и управление
Максимизация потока - выработка оптимальной
Концепции / Брокеридж / реклама и продвижение
Оперативное взаимодействие с арендаторами / cбор
арендных платежей / работа с дебиторской
задолженностью
Активы передаются в ЗПИФН, задолженность
реструктуризируется с залогом имущества и / или паев.
Владение паями осуществляется в РФ и / или на Кипре.
Стоимость Активов / Паев переоценивается на регулярной основе.
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
2
Ваши текущие
потребности
Что мы
предлагаем?!
От неликвидных к
востребованным
Начало / Этапы
сотрудничества
Единое
окно
Регламент
1. Оказать Собственнику содействие в подготовке Актива к продаже, представлении
Инвесторам. Практика свидетельствует о значительном расхождении ожиданий по стоимости Активов у
Собственников и Покупателей, переговоры затягиваются, сделки распадаются по ходу.
2. Мы готовы взять в управление любые непроданные Активы до момента их продажи –
выработать индивидуальный подход и условия сотрудничества для каждого случая:
a) Все сегменты рынка недвижимости в т.ч. пром. и с/х, в любом регионе РФ
b) Любая стадия готовности – от земельных участков до объектов в процессе эксплуатации
c) Любой уровень текущей / прогнозной рентабельности в т.ч. нерентабельные, убыточные
d) Вне зависимости от качества существующей концепции в т.ч. и неудачные
e) Вне зависимости от качества текущих прав, исходно-разрешительной документации
3. Наша цель: стать для непрофильных Собственников Единым окном по работе с недвижимостью организатором, координатором и ответственным за результат управления, осуществляемого силами
привлеченных на тендерной основе наиболее эффективных участников рынка.
4. Целевые показатели нашей деятельности – достижение экономии на масштабе:
a) в течение 12 месяцев стать лидером управления временно невостребованными Активами на
территории РФ собрав от 25 до 100 (по 5 – 10 от аналогичного числа Собственников)
b) в течение 6 – 12 месяцев реализовать комплекс первичных мероприятий по повышению
инвестиционной привлекательности переданных активов для потенциальных Инвесторов
c) в течение 6 – 24 месяцев продать находящиеся в управление Активы
5. Для целей диверсификации и не принятия риска одного управляющего Собственникам предлагается
передать в управление не более 25% Активов. Позволит проводить сравнительный анализ
эффективности собственных специализированных подразделений, иных управляющих.
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
3
Ваши текущие
потребности
Что мы
предлагаем?!
От неликвидных к
востребованным
Начало / Этапы
сотрудничества
Единое
окно
Регламент
Как мы планируем сделать неликвидные Активы востребованными?!
Независимый рыночный фактор – кризисное падение стоимости, компенсируется ростом в
период восстановления (прогнозируется в перспективе 1 - 3 лет). Успех монетизации зависит
от качества предлагаемого Инвестору Актива на этапе роста
1. Операционное управление Активами до продажи:
a) Максимизация доходов – выработка оптимальной концепции, взаимодействие с широким
кругом Арендаторов, привлечение брокеров, минимизация дебиторской задолженности
b) Минимизация затрат на эксплуатацию и управление посредством аутсорсинга, автоматизации,
унификации регламентирования бизнес-процессов
c) Экономия на масштабе достигается за счет аутсорсинга, централизации и управления
значительным числом диверсифицированных Активов
d) Глобальное партнерство, объединение компетенций профессионального сообщества,
взаимодействие посредством re-search.ru
2. Приведение в соответствие документации по Активу для повышения инвестиционной
привлекательности для сторонних Инвесторов:
a) Права на использование инженерных сетей
b) Исходно-разрешительная, проектная, исполнительная
c) Правоустанавливающая на землю и объекты недвижимого имущества
d) Эксплуатационная, разрешительная, лицензии и т.д.
3. Привлечение стороннего финансирования по мере роста привлекательности Активов
(заемного, акционерное), для выплат Собственникам и инвестирование в развитие.
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
4
Ваши текущие
потребности
Что мы
предлагаем?!
От неликвидных к
востребованным
В управление принимаются Активы, перешедшие под
контроль Инвестора. В иных случаях Инвестору /
Собственнику предлагается поддержка по вступлению во
владение / реструктуризации задолженности
1. Этап 1 (16 мероприятий). Комплексный аудит портфеля
непрофильных Активов, с концентрацией на наиболее
проблемных для Собственника, определение перспективных
с учетом возможностей и компетенций. = до 3 месяцев
2. Этап 2 (16 мероприятий). Агентский договор на
управление Активом(ами), операционное управление,
предпродажная подготовка или внесение в ЗПИФН (по
обстоятельствам), реалистичный финансовый план
развития, потребности в финансировании, источники, сроки
и объемы выплат. Затраты 100 - 300 тыс. руб. за Актив в
зависимости от параметров и ситуации (обсуждается
выполнение за счет собственных средств Исполнителя) = до
3 месяцев
3. Этап 3 (12 мероприятий). Операционное управление
непроданными Активами переданными в ЗПИФН,
максимизация денежных потоков, минимизация издержек,
приведение в соответствие документации, наращивание
капитализации, привлекательности = до 6 - 24 месяцев
Начало / Этапы
сотрудничества
Единое
окно
Регламент
Ответственность УК
Целевые показатели операционной деятельности,
доходности, прироста капитализации, сроков
продажи
Долг в объеме до 70% от стоимости с залогом
Актива, реалистичный график обслуживания /
погашения, улучшение баланса
Финансирование кассовых разрывов
Управляющего за счет собственных средств
Акционеров
Право Собственника на одностороннее
расторжение связанных с Активами Договоров в
случае несоблюдения обязательств
Управляющим
Вознаграждение УК (за Актив)
Мин. Фикс вознаграждение, в т.ч. ЗПИФН / УК (если
применяется) = 40 - 75 тыс. руб.
5 – 15% от операционной прибыли (в т.ч. все
затраты на управление, эксплуатацию, маркетинг,
продажи)
20 – 30% от прироста стоимости за период
управления, но не менее 1,5 – 2,5% от суммы
сделки по продаже
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
5
Что мы
предлагаем?!
Ваши текущие
потребности
От неликвидных к
востребованным
Начало / Этапы
сотрудничества
Единое
окно
Регламент
Комплексное решение по Управлению и Продаже Активов - «Под ключ». Функции УК: организация,
координация и контроль, привлечение и интеграция компетентных и эффективных участников
рынка на тендерной основе, принятие ответственности за результат
Брокеридж
и
консалтинг
•
•
•
•
•
Эксплуат. и
тех.
обслужив.
•
•
•
•
•
•
Бизнеспроцессы
•
•
•
Разработка концепции развития объектов
Исследования рынков и суб-рынков недвижимости
Оценка объектов недвижимости и инвестиционных проектов
Сдача в аренду и формирование эффективного пула
арендаторов
Подготовка инвестиционных предложений, привлечение
инвесторов, продажа Активов
Мониторинг технического состояния зданий / оборудования
Работы по обслуживанию и поддержанию исправного состояния
Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы
Текущий ремонт и эксплуатационные показатели
Выполнение законодательных нормативных актов
Взаимодействие с органами гос-тех надзора, поставщиками,
проектными и монтажными организациями
Унификация бизнес - процессов и Автоматизация
Консолидация финансовой и управленческой информации
Снижение трудозатрат
Knight
Frank
… И многие другие ведущие профессиональные
участники рынка, выбираемые на тендерной основе
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
6
Ваши текущие
потребности
Что мы
предлагаем?!
0. Займ не
обслуживается
1. Идентификация
заблаговременно
2. Анализ и
оценка
2.1. Классификация
2.2. Анализ юр-прав им-во и
ИРД
2.3. Реалистичная оценка
текущей ликвидационной
стоиомости
2.4. Анализ альтернативных
вариантов наилучшего
использования
2.5. Инвестиционный
бюджет и источники
финансирования
2.6. Потенциальная
ликвидационная стоимость
2.2
2.3
и
2.6
2.4
2.5
От неликвидных к
востребованным
Начало / Этапы
сотрудничества
Единое
окно
3 Этапа = 44 мероприятия
Анализ / Аудит / Оценка рисков (16)
Выработка рекомендаций (16)
Реализация (12)
4 Группы
Технические
Маркетинговые
Финансовые
Юридические
Задача
УК
Банк
Анализ юр-прав
Им-во (ЗУ,
им-во и ИРД
недвижимость)
Текущая /
потенциальная
ликвидационная
стоимость
Анализ
альтернативных
вариантов
наилучшего
использования
Ожидания не
менее
Инвестиционный
бюджет
0. ЗУ
3 стадии готовности
ЗУ
СМР
Эксплуатация
Комментарии
Юр-ты Банка - опыт и навыки юрправ эксп недвиж в качестве залога,
ИРД
не обладают специфическими
знаниями необходимыми для
анализа ИРД
Банк не мене, Управляющий
На основе
реалистичную стоимость (ожидания
ожиданий
покупателей на основе регулярных
Покупателей
контактов


Управляющий выработка,
представление. Банк обсуждение,
принятие, отклонение, отправление
на доработку.


Источники финансирования –
совместно
1.1. Категория / целевое
испл. Соответствует
Концепции
1.2. ПИР / ИРД /
Проектирование
1.1. Категория / целевое
испл. Не Соответствует
Концепции
Изменение
целевого
назначения
Жилая
Регламент
Коммерческая
Промышленная
С/х
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
7
Ваши текущие
потребности
3.1. Реструктаризация
/ пролонгация
‘
Что мы
предлагаем?!
От неликвидных к
востребованным
4.1. Представление
инвесторам
4. Владение до
продажи
4.2. Управление до
продажи
3.2. Изъятие
недвижимости
4.2.2. Мин Расходы
Банк
Управляющий
3.1
Реструктаризация
/ пролонгация


3.2
Изъятие
4
Владение до
продажи
4.1
Представление
Инвесторам




Единое
окно
С Upside –
Всегда продажа
5. Закрытие сделки
– выход из
Недвижимости
4.2.1. Макс Доходы
Задача
Начало / Этапы
сотрудничества
Регламент
Дисконт / Рекапитализация
До 15%
5.1. Ликвидация с
дисконтом VS
Рекапитализация
Предложения о
продаже
До 30%
Потенциал
рекапитализции
До 80%
До 50%
Более 80%
Продать
По ситуации
Рекап
Комментарии
Управляющий может осуществлять контроль за исполнением Заемщиком
согласованных целевых показателей (аналог западной практики Surveyer)
Управляющий может оказывать содействие в юридически-правовых вопросах
изъятия активов в случае высокой загрузки юридической службы Банка или
отсутствие ожидаемых результатов
Управляющий услуги УК-ЗПИФН в случае отсутствия у Банка собственной и /
или не желания обременять собственную излишними обоснованными рисками и
/ или желание привлечь профессиональную компетенцию
Совместное усилия сторон по привлечению внимание. Управляющий отвечает
за оперативное взаимодействие на объекте, показы, представление
информации
Управление:
эксплуатации,
4.2
продажи, аренда,
продвижение


Узко профессиональная специализированная компетенция по Максимизации
Доходной и Минимизации Расходной частей
Закрытие сделки


Специалисты Банка обладают всем необходимым опытом. Операционная
поддержка со сторону Управляющего подразумевается.
5
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
8
Релевантный опыт и достижения за 12 месяцев
Управление с Осени 2009 г., работы реализованы на 25 Объектах, от 5 неаффилированных
Собственников, сформировано несколько не связанных ЗПИФН. Недвижимость различного
назначения: торговые, офисные, складские площади, строительство жилья, дома отдыха,
промышленные объекты, земли с/х и т.д. Основные р-ны: УРФО, СЗФО, ПФО, ЮФО. Задачи:
аналогичны рассмотренным. Активное участие в реструктуризации портфеля дочернего Банка.
Объем реструктуризированной задолженности / Рыночная стоимость Активов под управлением =
более 1,5 млрд. руб. ~ 0,8 млрд. руб. / 15 Объектов
Погашение Дебиторской задолженности
~ 50 млн. руб. (накоплена за 12 месяцев)
Выявление возможности повышения выручки в
2,5 раза по 2-ум объектам с 50 до 125 млн. руб.
Работы по повышению качественного состава Арендаторов,
привлечению новых, к сотрудничеству привлечены ведущие
Брокеры, условия на 20 – 30% ниже среднерыночных,
анализируются альтернативные условия сотрудничества.
Затраты на текущий ремонт
сокращены с 10 до 5 млн.
руб. в 2 раза
Техническая эксплуатация: проведен анализ затрат управление, тендер среди внешних
эксплуататоров, по результатам выявлена возможность 30 - 50% экономии на эксплуатационных
затратах в результате аутсорсинга. В процессе запуска пилотный проект.
Определен, в процессе тестирования и настройки софт для автоматизации налогового и
управленческого учета «1С Аренда и управление недвижимостью»: консолидация финансовой и
управленческой информации, снижение трудозатрат, повышение прозрачности и оперативности
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
9
Контактная информация:
ИДК «АЛУР»
«РусНедвижимость»
Михаил Уринсон
Управляющий директор ИДК «Алур» / «РусНедвижимость»
Тел: +7 (495) 380 19 41, Моб: +7 (495) 790 50 35
E-mail: [email protected]
º Постоянный член Экспертного совета по градостроительной
деятельности и земельным отношениям ГД РФ
º Постоянный член Рабочей группы Фонда РЖС по вопросам
исследования и анализа рынка доступного жилья РФ
º Возглавляет рабочую группу по финансированию
строительства Российского Союза Строителей
117452, Москва,
Симферопольский б-р, д.22
E-mail: [email protected]
Web: www.alur-id.ru
А Л У Р
Инвестиционно-Девелоперская Компания
10