Экономическая среда бизнеса недвижимости

Бизнес
недвижимости
Соловьев М.М.,
д.т.н., проф.
3
Учебный план курса
«Бизнес недвижимости»
1. Недвижимость: определения, характеристики,
классифи-кации; бизнес недвижимости и
недвижимость в бизнесе
2. Правовая среда бизнеса: сделки с
недвижимостью в закон. базе; гос. регулирование
бизнеса недвижимости
3. Экономическая среда бизнеса
недвижимости
4. Риск-доходность; деловая игра
«Формирование портфеля недвижимости»
Домашнее задание : характеристики и
субъекты рынка недвижимости (по секторам
рынка; рос. и заруб., межд.),
Тема 3: Экономическая среда
бизнеса недвижимости
Экономическая среда и др. пространства
бизнеса недвижимости
Рынок недвижимости: определение,
сегментация, активности, статистики
Основные активности: арендный бизнес, бизнес
инвестиций в недвижимость, девелопмент
Сопряженные рынки и субъекты рынка: бизнес
услуг по управлению и консультированию,
риэлторы, оценщики и др.
Глобализация бизнеса и рынка недвижимости
Экономическая среда и другие
пространства бизнеса недвижимости
Субъекты
бизнеса
Объекты
бизнеса:
объекты
недвижимости
и права на них
Другие пространства
(правовое, градостроительное …)
КОМПЛЕКСНЫЙ ХАРАКТЕР
Экономическая
среда бизнеса
СРЕДЫ УПРАВЛЕНИЯ
Рынок недвижимости определение
Рынок – некоторая структура, посредством которой
продавец и покупатель устанавливают цену, по
которой товар может быть обменен.
Рынок недвижимости – это организованное
пространство, где происходит (обеспечивается)
свободный оборот объектов недвижимости и
прав на них.
Рынок недвижимости – многомерное пространство:
информационное, территориальное, социальноэкономическое, организационно-правовое и т.д.
Товар рынка недвижимости
Рыночный товар – объекты недвижимости,
разрешенные к обороту, и права на них.
На рынке недвижимости собственник реализует
свое правомочие свободного отчуждения,
распоряжения правовой судьбой
принадлежащего ему объекта недвижимости.
Оборот прав на недвижимое имущество включает
право собственника передавать имущество во
временное возмездное пользование,
закладывать и т.д., оставаясь его собственником.
Это является правовой базой рынков аренды
недвижимости, ипотеки и др.
Характеристики рынка
недвижимости
• Общие характеристики с другими рынками:
– спрос-предложение,
– факторы влияния,
– динамика показателей – «волны» рыночных циклов
• Особенности:
– привязка к конкретному местоположению,
– низкая динамика характеристик рынка,
– сложность и длительность процедур,
– требование гос. регистрации прав и сделок,
– социальные противоречия в системе «спроспредложение», между ценами и доходами покупателей,
– сдвиги по фазе рыночных циклов недвижимости и др.
активов, и др.
Аренда
Покупка
В зависимости от площади
Экономические характеристики (примеры): спрос
В зависимости от бюджета
Residential market price factors
Classes (Elite/Business/Economy)
Location & environment (macro, micro,
infrastructure)
Payable demand
Prime cost of building & supply
Economy state
Season waves
Oil prices
Legislative alters
International professional standards
Facilities & Management
Price distribution:
zoning
Vo
yk
ov
sk
Vo
ay
yd
a
uy
iS
ta
Re
di
um
ch
no
iT
er
m
in
al
Stations
So
ko
l
Ae
ro
po
rt
Dy
na
m
o
Be
lo
ru
s
Tv
er
sk
ay
M
a
ay
ak
ov
sk
ay
a
Th
ea
tla
l
US$ per square metre
Price distribution: radial
Flat Prices Metro Line 1 : North West Moscow (2000)
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Волны на рынках недвижимости и
«классические» рыночные циклы
Волна 1 Подъем 1970-1973 гг.
Спад 1973-1977 гг.
Волна 2 Подъем 1978-1979 гг.
Спад 1980-1984 гг.
Волна 3 Подъем 1985-1989 гг.
Спад 1990-1993 гг.
I
II
III
IV
4-5 лет
Бизнес-цикл или торговый цикл
9-10 лет
Длинный цикл
~20 лет
Длинное колебание
~70 лет
Длинная волна (цикл Кондратьева)
Сегментация рынков
недвижимости
• Первичный и вторичный рынки (жилой)
недвижимости
• Сегментация по видам объектов
недвижимости
• Сегментация по типам активностей
• Сегментация по странам, регионам,
локальным территориям.
Первичный рынок –
новое строительство
Ввод в действие жилых домов
в Санкт-Петербурге
[тыс. кв. метров]
Максимов С.Н. «Экономика недвижимости»
Динамика цен первичного
рынка недвижимости
(см.: Максимов С.Н.
«Экономика недвижимости»)
[тыс. руб. / кв.м]
Динамика цен вторичного
рынка недвижимости
Первичный рынок (офисный)
в общем предложении
Объектная сегментация рынка
недвижимости
Жилая
Residential
Квартиры
Коттеджи
Дачи и
земельные участки
Нежилая
Commercial
Офисы
Office
Торговые
Shops
Производственные Industrial
(складские)
+ Последующие внутриобъектные классификации
Residential market price factors
Classes (Elite/Business/Economy)
Location & environment (macro, micro,
infrastructure)
Payable demand
Prime cost of building & supply
Economy state
Season waves
Oil prices
Legislative alters
International professional standards
Facilities & Management
Price distribution:
zoning
Vo
yk
ov
sk
Vo
ay
yd
a
uy
iS
ta
Re
di
um
ch
no
iT
er
m
in
al
Stations
So
ko
l
Ae
ro
po
rt
Dy
na
m
o
Be
lo
ru
s
Tv
er
sk
ay
M
a
ay
ak
ov
sk
ay
a
Th
ea
tla
l
US$ per square metre
Price distribution: radial
Flat Prices Metro Line 1 : North West Moscow (2000)
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Основные виды активностей
на рынках недвижимости
•
•
•
Арендный бизнес.
Бизнес девелопмента – развитие
недвижимости (Development).
Инвестиции в недвижимость.
Взаимосвязи активностей
в бизнесе недвижимости
АРЕНДА
ИНВЕСТИРОВАНИЕ
ДЕВЕЛОПМЕНТ
(*) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
Показатели
1. Аренда
предложения по аренде,
недвижимостиспрос, ставки аренды,
продолжительности,
количество действующих
договоров аренды.
(**) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
2. Инвестиции
в недвижимость
Показатели
коэффициент
капитализации (yield),
капитализированная
стоимость, ставки аренды,
число и цены сделок
купли-продажи, ипотека
(предложения, ссуды)
(***) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
3. Развитие
недвижимости
(Development)
Показатели
стоимость земли;
число выданных плановых
разрешений, начал и
окончаний строительства;
загрузка проектировщиков;
объемы подрядных работ;
финансирование развития.
Арендный бизнес
Предмет бизнеса - получение устойчивых
доходов от сдачи объектов недвижимости в
аренду на разных условиях:
– долгосрочная аренда - механизм обеспечения
устойчивых доходов,
– лизинг / финансовая аренда (с правом
выкупа) как вид инвестиционной деятельности,
– концессии (собственник, кроме извлечения
доходов за предоставление исключительных
прав, получает результаты и после срока
концессионного соглашения, e.g. за счет
произведенных пользователем улучшений).
Проблемы и задачи
бизнеса
арендного
• Мониторинг и интегральная оценка доходных
потоков для объектов с многими арендаторами.
• Разделение рисков управления и учет затрат на
улучшения
• Арендный бизнес с ограниченным периодом
(приобретение – арендный бизнес – продажа).
• Аренда и субаренда: рыночные ставки и разделение
рисков; капитализация при аренде и субаренде.
• Альтернатива сдаче в аренду – доверительное
управление с передачей рисков и части результатов.
Аренда (модель оценки доходов)
Виды доходов:
(1)+(2)
Годы
t=0
(1) Доходы от аренды
(дисконтируемые к текущему времени)
t=1
k1,C1
t=2
k2,C2
…
…
…
(2) Реверсия «RC»
(оценка стоимости к
концу срока аренды)
…
t
ktCt
С1 * (1/(1+k1)
С2 * (1/(1+k1)(1+k2))
Ct * П(t)[(1/(1+kt)]
…
…
CT * П(T)
RC * П(T)
П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)).
П – знак произведения
П(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+kt),
П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+kt), где t=[1,T]
t=T
kT,CT
Арендный бизнес - ЗАДАЧА
Предприниматель приобрел офисное здание за $1млн.
для арендного бизнеса, имея в виду, что ожидаемый
ежегодный чистый арендный доход (т.е. с учетом
всех операционных и прочих расходов, степени
заполняемости и т.д.) стабильно будет составлять
$180 000.
Арендные платежи производятся в конце года.
1) Оцените финансовый результат предпринимателя
при продаже объекта после 2-х лет за те же $1млн.
2) Как изменится результат при арендных платежах в
начале года.
Показатель дисконтирования принять равным 20%.
Арендный бизнес
• Уровень развития арендных отношений
отражает общий уровень социальноэкономического развития страны/региона
• Международные статистики аренды
недвижимости в параметрах RENT-YIELD
отражают инвестиционную
привлекательность и риски бизнеса
• % занятости офисов отражает состояние
экономики (и потребности в инвестициях)
«EuroProperty» Data
Бизнес девелопмента
• Бизнес девелопмента – получение устойчивых
доходов по результатам развития объектов
недвижимости
• Развитие недвижимости / девелопмент - проведение
работ или иных материальных изменений на объекте
недвижимости, приводящих к его качественным
улучшениям – увеличению стоимости.
• Развитие недвижимости:
– проведение работ (новое строительство, расширение,
модернизация)
– изменение направления использования (из жилого в нежилое и
наоборот, конверсия индустриального объекта в выставочный
или офисный центр)
START: cleared town site, waste
ground, uncompleted or reconstructed
real estate, etc. - for development
Развитие недвижимости / земельного
участка - создание и
коммерческая реализация нового объекта
FINISH
Industrial & Office
Office Centre
The objects are
for sale
Девелопмент и
инвестиционный проект
• Принципиальным в бизнесе девелопмента
является продажа объекта недвижимости сразу
же после завершения работ по его созданию,
улучшению.
То есть, компенсация затрат на проект развития
производится за счет продажи объекта.
• Инвестиционный проект выполняют, исходя
из долгосрочной перспективы компенсации
затрат за счет доходов от эксплуатации
созданного объекта.
Бизнес девелопмента и
инвестирование
• При реализации результатов развития
недвижимости взаимодействуют два типа
предпринимателей:
девелопер и инвестор.
• Инвестор приобретает результаты
развития – объекты недвижимости
для последующего извлечения устойчивых
доходов от их использования
(например, посредством сдачи в аренду)
«EuroProperty» Data
Пример UK: крупнейшие инвесторы
в недвижимость (90-е годы)
Типы инвесторов
Инвестиции
млрд. £
24.3
[%]
31.0
36.4
46.5
4.1
5.2
Зарубежные инвесторы
13.5
17.3
ВСЕГО
78.3
100.0
Негосударственные
пенсионные фонды
Страховые фонды
долгосрочного страхования
Инвестиционные и др. фонды
Активности на смежных рынках –
профессиональные участники
рынка
– Рынок управленческих услуг: управление
недвижимым имуществом, в т.ч. по схемам
аутсорсинга, доверительного управления.
– Оценочная деятельность: оценка
недвижимости, бизнеса.
– Консалтинговая деятельность.
– Риэлторская деятельность.
– Рынок строительных работ и услуг.
Комбинирование направлений деятельности
American Appraisal (AAR), Inc.
Образована в 1896 году.
Одна из крупнейших
в мире «full service»
независимая оценочная
компания.
Подготовил
студент
группы 623
Егор Макарин
2007/2008
American Appraisal (AAR), Inc.
Основные виды деятельности *
1. Оценка
•
•
•
•
•
•
•
•
при банкротстве
при разрешении споров
для финансовой отчётности
страховая оценка
оценка нематериальных активов
оценка оборудования
оценка объектов недвижимости
оценка для вопросов налогообложения
American Appraisal (AAR), Inc.
Основные виды деятельности **
(продолжение)
2. Консультация транзакций
•
•
слияния и поглощения
приватизация и др.
3. Консультация в сфере недвижимости
4. Финансовые отчеты
5. Управление основными фондами
American Appraisal (AAR), Inc.
География
• Более 50 офисов в 45 странах мира
Alm at y
At hens
At lant a
Bangkok
Barcelona
Beijing
Bilbao
Bologna
Bucharest
Budapest
Chicago
Dallas
Frankfurt
Guangzhou
Hong Kong
Lisbon
Lisle
London
Los Angeles
Madrid
Majorca
Milan
Milwaukee
Mont real
Moscow
New York
Padova
Paris
Pesaro
Port o
Prague
Princet on
Rom e
San Francisco
Shanghai
Shenzhen
St . Pet ersburg
Tokyo
Torino
Toront o
Vancouver
Warsaw
Washingt on, D.C.
Глобализация
• Глобализация социально-экономических,
экологических, демографических и др.
проблем и процессов.
• Глобализация потоков ресурсов:
финансовых, трудовых,
информационных.
• Глобализация инфраструктурных систем
(транспорт, связь, энергетика).
Процессы глобализации:
альтернативы экономического развития
Альтернатива развития (информационный век):
крупные корпорации / сетевые организации
• Транснациональные корпорации (в секторах
производства и услуг).
• Сетевые структуры и сетевой бизнес (интернетбизнес, базы данных и знаний).
Крупные корпорации необходимы и останутся для
масштабных отраслей реального сектора экономики,
инфраструктурных отраслей.
Транснациональные корпорации – один из стимулов
развития глобального бизнеса недвижимости
«EuroProperty» Data
Процессы глобализации
и экономическая среда
для бизнеса недвижимости
(офисы
банки
торговля … )
• Масштабная интеграция социальноэкономического и политического
пространства:
– Европейский Союз,
– АСЕАН,
– ЕВРАЗЭС,
– др. сообщества.
Процессы глобализации и Россия в
них: бизнес недвижимости
• Транснациональные корпорации и
зарубежные компании в России
в т .ч. в секторах производства и услуг.
•
• Активность российских корпораций в
мировом экономическом пространстве
в т.ч. проекты и приобретения за рубежом
ОАО Газпром, Лукойл, РЖД и др.
Динамика включения арендного рынка
Москвы в международные статистики
Типы арендных
рынков Москвы
Время начала публикаций
Ставки аренды
Доходность
Офисная (office)
недвижимость
Rent
1995
Июль
Yield
1997
Июнь
Торговая (shop)
недвижимость
1995
Июль
1999
Май
Складская (industrial) 1996
недвижимость
Февраль
2001
Август
«EuroProperty» Data
«EuroProperty» Data
(iii) Commercial Real Estate Market Analysis:
Investments & Yield (CB R. Ellis NobleGibbons)
$ mln
800
% Yield
15
RF
East
Eur.
10
300
West
Eur.
5
100
100
2003
2004
2005 2006 1/2
2001
2002 2003
2004
2005
2006
Процессы глобализации
Глобализация движения финансовых и трудовых ресурсов
Глобализация информационных потоков
Глобализация бизнеса / рынка недвижимости