Слайд 1 - energogarant.su

Методика является вспомогательным
материалом для подтверждения
заявленной Страхователем страховой
стоимости.
•
Страховая компания не может
определять рыночную стоимость
объекта. Результаты оценки не
являются официальным
подтверждением рыночной стоимости
квартиры и стоимости ее отделки!
Термины, используемые в Методике:
КВАРТИРА - жилое помещение в многоквартирном доме,
предназначенное для проживания граждан, за
исключением комнат в коммунальных квартирах;
конструктивные элементы КВАРТИРЫ – перекрытия,
перегородки, несущие стены, балконы и лоджии;
внутренняя отделка – дверные и оконные блоки, полы
(исключая перекрытия), легкие внутренние перегородки,
слой отделочных материалов, нанесенный на поверхность
пола, потолка или стен;
инженерное оборудование – сантехническое оборудование,
водопроводная, отопительная системы, системы
вентиляции и кондиционирования, газопровод (все газовые
проводки), водонагревательные приборы, наружные и
внутренние блоки системы кондиционирования, система
«теплый пол», электротехническое оборудование
(телефонная, телевизионная сети, системы локальных
сетей и Интернет).
Этапы оценки стоимости
Квартиры:
•
•
•
Определение стоимости конструктивных
элементов Квартиры
Оценка стоимости внутренней отделки
Квартиры
Корректировка результатов оценки с
помощью региональных коэффициентов
пересчета
Стоимость конструктивных
элементов квартиры
рассчитывается как рыночная стоимость этой квартиры
В основе расчета – средняя рыночная стоимость 1 м2.
По каждому региону необходимо на основании данных о
продажах и покупках квартир в этом регионе составить
рабочую таблицу.
Рабочая таблица утверждается приказом по филиалу и
подлежит обновлению каждые полгода!
Общая стоимость конструктивных элементов квартиры
определяется умножением стоимости 1 м2, определенной
в соответствии с рабочей таблицей, на общую площадь
Квартиры.
ПРИМЕР рабочей таблицы:
Московская область. Направление: Север Населенный пункт: Сходня
Обозначения: цифра - этажность, буква – материал, П - панель/блок,
К - кирпич/монолит/"сталинский" дом
Стоимость 1 м2 указана в долларах США.
Тип
дома
5П
5К
Ср. стоимость
1 м2
Коэф-т
1-го этажа
2 910.33
3 004.15
6_8К 3486.49
Коэф-т
посл.
этажа
1.0025
0.9598
0.9853
Кол-во
комнат
Ср.
стоимость 1
м2
1 ком.
3 559.32
2 ком.
2 836.5
3 ком.
2 879.56
4 ком.
2 741.94
1 ком.
3 442.86
2 ком.
2 864.08
3 ком.
2 836.85
1 ком.
2 ком.
3 486.49
Стоимость внутренней
отделки Квартиры
Стоимость внутренней отделки Квартиры = стоимость
ремонтно-отделочных работ + стоимость дизайн –
проекта при его наличии (при отделке класса
"Евро" или "VIP").
В основе расчета – стоимость ремонтно-отделочных
работ в расчете на 1 м2 общей площади в
зависимости от категории отделки («Эконом»,
«Стандарт», «Евро», «VIP»).
Общая стоимость ремонтно–отделочных работ
определяется умножением стоимости 1 м2 на
общую площадь Квартиры.
Отделка
категории
"Эконом".
Стоимость
от 6 240 руб./м2
до 9 360 руб./м2
- частичное выравнивание стен, потолков;
- окраска стен или оклейка их бумажными обоями,
- покраска потолка или установка подвесных потолков;
- резка проемов, в том числе арочных, и закладка старых, установка
новых дверей и окон;
- настил половых покрытий (линолеум, ламинат, паркетная доска) или
окраска старой половой доски);
- перенос розеток, выключателей, частичная или полная замена
электропроводки и сантехники;
- укладка напольной и настенной плитки.
Отделка
категории
" Стандарт “
Стоимость
от 9 360 руб./м2
до 14 040 руб./м2
- высококачественная подготовка стен, пола, потолка;
- отделка стен обоями или покраской, укладка паркетной доски или
штучного паркета;
- изготовление многоуровневых потолков, арочных проёмов, ниш, и др.;
- перепланировка квартиры;
- замена электротехнических и сантехнических систем, всех труб
водоснабжения и отопления, всей электропроводки по международным
нормативным правилам;
- монтаж тёплых полов, ремонт ванны «под ключ».
Отделка
категории
" Евро ".
Стоимость
от 14 040 руб./м2
до 23 400 руб./м2
Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по
международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные
технологии по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния.
- перепланировка помещений;
- геометрически точное выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов
по евростандарту;
- установка новых дверей, окон, устройство многоуровневых потолков;
- замена сантехнических коммуникаций и оборудования, электрокоммуникаций и
оборудования, монтаж систем вентиляции и кондиционирования;
- по желанию дизайн-проект и др.
Отделка
категории
" VIP “
Стоимость
от 23 400 руб./м2
до 70 200 руб./м2
Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по
международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные технологии
по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния.
- полная перепланировка помещений, идеальные поверхности;
- сложные многоуровневые потолки, многочисленные арки, проёмы, ниши, стены
самых необычных форм;
- применение "сложных" отделочных материалов и технологий;
- отделку пола художественным паркетом, мозаикой;
- монтаж сложных электротехнических и сантехнических систем, ремонт ванной
комнаты «под ключ» с перепланировкой с целью изменения и дизайна, и
функциональных характеристик в целом;
- установка систем охраны и видеонаблюдения, многие другие виды работ.
Технология разработки
дизайн – проекта
включает в себя несколько основных этапов:
• - планировочные решения;
• - стилевые решения;
• - технологические решения;
• - подбор материалов и оборудования;
• - декорирование интерьера;
• - авторский надзор.
Варианты выполнения дизайн –
проекта
зависят от состава проектных
работ
Эскизный
Базовый
Расширенный
Эксклюзив
Варианты выполнения дизайн –
проекта (продолжение)
Эскизный
1. Планировочные решения:
План обмеров
План демонтажа
План возведения перегородок
План расстановки мебели и сантехнического оборудования
Экспликация помещений
Варианты выполнения дизайн –
проекта (продолжение)
Базовый
ЭСКИЗНЫЙ +
2. Стилевые решения - эскизы помещений
3. Технологические решения
План полов, план потолков;
План размещения светильников, розеток, электровыводов и
выводов слаботочных сетей;
Развертки стен и декоративных элементов в принципиальных
зонах;
Принципиальная схема водоснабжения и канализации;
Привязки конечных устройств систем вентиляции и
кондиционирования;
Ведомость площадей и типов отделочных материалов по всем
помещениям;
Ведомость дверных проемов, ведомость предметов мебели (типы
и габаритные размеры)
Варианты выполнения дизайн –
проекта (продолжение)
Расширенный
ЭСКИЗНЫЙ +
Карта подбора мебели
Спецификация на двери
Сводная карта отделки с указанием площадей, типов, артикулов
отделочных материалов (по выбранным позициям)
Коммерческие предложения либо сводная ведомость
коммерческих предложений по основным позициям отделочных
материалов (по выбранным позициям)
Подбор типа вентиляции, кондиционирования и разработка
принципиальной схемы
Подбор отделочных материалов, мебели и предметов интерьера
на основе каталогов и образцов в офисе студии
Подготовка коммерческих предложений с указанием компанийпродавцов/ производителей (не включает маркетинговые
услуги)
Варианты выполнения дизайн –
проекта (продолжение)
Эксклюзив
РАСШИРЕННЫЙ +
Декорирование (осуществляется на протяжении всего срока
договора) – художественный подбор
- ткани (шторы, скатерти, салфетки, …)
- ковры (дорожки, коврики в прихожей и ванной,…)
- аксессуары из металла (наборы для санузлов, каминов, …)
- элементы интерьера (картины, подсвечники, вазы, …)
Авторский надзор (контроль соответствия архитектурностилистических решений)
Цены на дизайн - проект объекта зависят
от категории КВАРТИРЫ.
1 категория
помещения, не требующие сложных планировочных,
стилевых и технологических решений
2 категория
частные интерьеры, требующие индивидуального
нестандартного подхода к разработке планировки и
организации интерьера
3 категория
помещения, имеющие сложную пространственную
организацию, стилевую ориентацию, насыщенные
архитектурными и декоративными деталями, требующими
глубокой индивидуальной проработки
Стоимость дизайн - проекта в расчете
на 1 м2.
Категория
помещени
й
Эскизный
Базовый
1
10 USD/ м2
20 USD/ м2
30 USD/ м2
40 USD/ м2
2
15 USD/ м2
40 USD/ м2
60 USD/ м2
90 USD/ м2
3
-
-
150 USD/ м2
200 USD/ м2
Расширенный Эксклюзив
Физический износ по внутренней отделке и/или
инженерным коммуникациям (встроенным в
конструктивные элементы)
№ Состояние отделки и инженерных
п.п.
коммуникаций
Размер физического
износа
1.
Отличное – не более 2-х лет после ремонта
0-10%
2.
Нормальное - не более 5 лет после ремонта,
с незначительными дефектами отделки
10 - 35%
3.
Удовлетворительное состояние - свыше 5
лет после производства/ремонта. Точно
(в пределах данного диапазона)
величина износа определяется на
основании данных визуального осмотра.
35 - 75 %.
4.
Неудовлетворительное состояние –
требующее текущего (капитального)
ремонта
Свыше 75% - договор
не заключается
Подробные характеристики состояния внутренней
отделки и инженерных коммуникаций
Нормальное состояние:
•
Полы:
Керамическая плитка – мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 10% ;
Паркет – мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели до 3 мм,
коробление незначительного количества отдельных клепок;
Дощатые полы – единичные мелкие сколы, щели между досками;
Линолеум – отставание материала в стыках, мелкие повреждения плинтусов.
•
Стены и потолки:
Штукатурка – единичные волосные трещины и сколы;
Окраска – единичные повреждения, волосные трещины в местах сопряжения, царапины;
Оклейка обоями - отставание и повреждение кромок местами;
Облицовка керамическими плитками – единичные мелкие трещины и сколы в плитках.
•
Окна:
Деревянные - мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в
притворах, мелкие повреждения отливов.
•
Двери:
Деревянные - мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость
дверных полотен или щели в притворах;
Инженерные коммуникации:
Центральное отопления - нарушения окраски отопительных приборов и стояков;
Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах.
Канализация и водостоки - повреждение эмалированного покрытия раковин, ванн на площади до 5%;
мелкие поверхностные трещины на трубопроводах из полимерных материалов;
Электрооборудования - ослабление закреплений отдельных электроустановочных приборов,
установленные приборы устаревших моделей/марок.
Подробные характеристики состояния внутренней
отделки и инженерных коммуникаций (продолжение)
Удовлетворительное состояние:
•
Полы:
Керамическая плитка - местами вздутия и отставание на площади < 25%;
Паркет - отставание отд. клепок; сколы, истертость, местами трещины;
Дощатые полы - стирание досок в ходовых местах, сколы досок;
Линолеум - истертость материала у дверей и в ходовых местах, отставание материала в
стыках, местами вздутие, мелкие повреждения плинтусов.
•
Стены и потолки:
Штукатурка – отставание площадью менее 1 м2 < 5% площади поверхности;
Окраска - окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отд. местах поврежден;
Оклейка обоями – незначительные трещины, загрязнение и обрывы в углах и у дверных
проемов; местами обесцвечивание рисунка;
Облицовка керамическими плитками - неплотное прилегание плиток на площади < 5%.
•
Окна:
Деревянные – трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в
притворах. Повреждения отливов и незначительной части фурнитуры;
•
Двери:
Деревянные - дверные полотна осели или имеют неплотный притвор, поврежд. наличники;
Металлические - повреждение наличников, обвязок, коробок, декор. элементов, обивки.
•
Инженерные коммуникации:
Центральное отопление – отд. хомуты на стояках и магистралях, следы ремонта;
Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отд. местах, поражение
коррозией отд. участков трубопроводов; следы ремонта;
Канализация и водостоки – поврежд. эмалированного покрытия раковин, ванн < 20% ,
керамических умывальников и унитазов (сколы, выбоины);
Электрооборудование - ослабление закреплений отд. электроустановочных приборов,
установленные приборы устаревших моделей/марок.
Подробные характеристики состояния внутренней
отделки и инженерных коммуникаций (продолжение)
Неудовлетворительное состояние:
•
Полы:
Керамическая плитка - отсутствие плиток местами; выбоины в основании на площади > 25%;
Паркет - заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе; сильная истертость; массовое коробление,
отдельные просадки и повреждения основания;
Дощатые полы – множественные сколы, трещины, прогибы, местами изломы отдельных досок;
Линолеум - материал пола истерт, местами порван, отставание в стыках, вздутие.
•
Стены и потолки:
Штукатурка – выпучивание и отпадение штукатурки и листов местами;
Окраска - окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; множественные отслоения и вздутия;
Оклейка обоями - выгорание, загрязнение на площади > 50%, отставание от основания;
Плитка - отсутствие плиток на площади > 30%, неплотное прилегание плиток на площади > 50%.
•
Окна:
Деревянные - нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина
расслаивается, переплеты рассохлись, значительно покоробились и сильно расшатаны в углах;
•
Двери:
Деревянные - коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены;
Металлические – коррозия дверных полотен и коробки; перекосы коробок, отсутствие декоративных
элементов, обивки.
•
Инженерные коммуникации:
Центральное отопление - капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек
в отопительных приборах, следы ремонта, ржавчины, ликвидации свищей (следы сварки);
Холодное водоснабжения - капельные течи, следы ремонта - хомуты, заварка; поражение коррозией отд.
участков трубопроводов; повреждение смывных бачков (множественные трещины, потеря крышек);
Система канализации и водостоков - капельные течи; значительные повреждения эмалированного
покрытия раковин, ванн; множественные повреждения умывальников и унитазов;
Электрооборудование - следы повреждения изоляции в отд. местах, наличие сетки мелких трещин на
изоляции, отсутствие части электроустановочных приборов и крышек к ним;
Корректировка результатов оценки с
помощью региональных коэффициентов
пересчета
Полученная в результате расчетов стоимость отделки КВАРТИРЫ адекватна только
для Москвы и Московской области. Поэтому необходима корректировка
полученной суммы для каждого иного региона.
Таблица 5 МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИР И ИХ ОТДЕЛКИ позволяет
это сделать.
Для корректировки необходимо умножить стоимость отделки КВАРТИРЫ на
коэффициент пересчета соответствующей области (региона) из Таблицы 5.
• ПРИМЕР
Условие. Стоимость отделки КВАРТИРЫ составляет 1 200 000 руб. Необходимо
оценить стоимость такой отделки в Тверской области.
Расчет.
Согласно Таблице 5, коэффициент пересчета для Тверской области равен 0,89.
Следовательно, стоимость отделки КВАРТИРЫ в Тверской области при оплате
труда по местным расценкам составит 1 200 000 руб. * 0,89 = 1 068 000 руб.
Сводные таблицы.
Получение конечных результатов
оценки
•
•
Для систематизации полученных данных о
Квартире и результатов оценки заполняются
Таблицы 6 и 7 Методики оценки стоимости квартир
и их отделки.
Полная стоимость оцениваемой Квартире
получается в результате заполнения Таблицы 7
Методики оценки стоимости квартир и их отделки.