Опыт управления рыночным фондом недвижимости

Опыт управления рыночным
фондом недвижимости
Москва Ноябрь 2007 год
Елена Ширковец
Заместитель генерального директора
Российские ЗПИФН – Аналог REITs на зарубежных рынках
•
Суммарная стоимость чистых
активов российских ЗПИФН в
сентябре 2007 г.: $ 5,38 млрд.
•
Доля ЗПИФН, паи которых
активно котируются на
фондовых биржах
незначительна
АГ Капитал ИНТЕРРА: портрет фонда
Крупнейший публичный фонд недвижимости в
России
Листинг В РТС и на ММВБ в котировальных списках
высшего уровня (A1)
Наибольшие объемы торгов среди российских ЗПИФН –
ликвидность паев соответствует уровню ведущих западных
инвестиционных фондов недвижимости
Основные награды
•
Победитель национального
конкурса в области бизнеса
«Компания года-2006» в
номинации «Лучший Фонд
недвижимости»
•
Управляющая компания стала
победителем конкурса
«Российский рынок
коллективных инвестиций» в
номинации «Компания –
Инноватор коллективных
инвестиций» и победителем
конкурса «ПИФИЯ» в
номинации «Открытие года»
Активная роль управляющей компании в становлении
сегмента паев ЗПИФН на российском рынке – Управляющая
компания первой провела размещение паев ЗПИФН на
бирже
Вознаграждение Управляющей компании напрямую зависит
от роста стоимости пая и, таким образом, менеджмент
мотивирован на активный поиск и реализацию новых
возможностей роста доходов пайщиков
АГ Капитал ИНТЕРРа реализует возможности растущего
рынка недвижимости, инвестируя в крупные девелоперские
проекты
Вложения диверсифицированы, что снижает риск
инвестиций. В состав имущества входят проекты в разных
секторах рынка недвижимости разных регионов России
АГ Капитал ИНТЕРРА: портрет фонда
Основные показатели
на 01.10. 2007
Рост основных
показателей в
сентябре 2005 – сентябре 2007 гг.
Стоимость чистых активов:
Стоимость чистых активов:
6.419 млрд. руб.
в 5.44 раза
Рыночная цена пая:
Рыночная цена пая:
34.75 руб.*
в 2.2 раза**
Общая площадь
текущих проектов, кв. м:
Общая площадь
текущих проектов, кв. м:
800 тыс.
в 8 раз
* Цена закрытия на ММВБ 28.09.07
* * С момента первой рыночной
сделки в РТС 20 января 2006 г.
Два года на фондовом рынке
Дополнительное
размещение паев.
Привлечено $ 42 млн.
•
Листинг в РТС с
октября 2005 г.,
на ММВБ с
сентября 2006
года
•
Рост курсовой
стоимости пая в
РТС с 20.01.2006
по 28.09.2007г.:
+119%
•
Рост индекса РТС
за тот же период:
+58,8%
•
Совокупный
объем торгов
паями в РТС и на
ММВБ вырос с $
2,9 млн./месяц в
2006 г. до $20,7
млн./месяц в
январе-сентябре
2007 г.
Паи фонда переведены
в высшие котировальные
списки РТС и ММВБ
Июнь 2006 г.
Первое в России
размещение паев фонда
недвижимости.
Привлечено $ 25 млн.
20.01.06
Первая рыночная
сделка в РТС
Дополнительное
размещение паев.
Привлечено $ 21 млн.
Листинг на ММВБ
Примечание: 8 августа 2006 г. Было проведено дробление инвестиционных паев в пропорции 1:100 000
Топ 5 ЗПИФ Недвижимости по стоимости Чистых Активов
Все ЗПИФН
№
УК
Фонд
СЧА, млрд. руб.
1
Старый город
Наш город
2
Метрополь
Метрополь Олимп
7 255 779 830,38
3
Прогрессивные инвестиционные идеи
Новые горизонты
7 027 720 826,98
4
АК БАРС КАПИТАЛ
АК БАРС - Перспектива
6 746 423 999,45
5
АГ Капитал
АГ Капитал ИНТЕРРА
11 877 718 408,40
6 419 615 479,74
Рыночные ЗПИФН
№
УК
Фонд
СЧА, млрд. руб.
1
АГ Капитал
АГ Капитал ИНТЕРРА
2
Стройинвестпроект
Территория Югра
2 990 061 637,70
3
УРАЛСИБ Эссет Менеджмент
Строительные инвестиции
2 940 734 037,81
4
РЕГИОН Девелопмент
Югра Недвижимость
2 923 981 989,85
5
Тройка Диалог
Коммерческая недвижимость
2 520 715 222,52
Источники: ФСФР РФ, Investfunds.ru на 30.09.2007
6 419 615 479,74
Топ ЗПИФН по биржевой ликвидности
Объём оборотов ЗПИФН на ММВБ, млн. руб.
№
УК
Фонд
1
АГ Капитал
АГ Капитал ИНТЕРРА
2
РЕГИОН
Девелопмент
Югра Недвижимость
3
Тройка Диалог
4
3 квартал
2007
2 квартал
2007
1 квартал
2007
4 квартал
2006
1 067,30
1 065,57
1 043,88
753,72
42,90
413,69
218,19
282,25
Коммерческая недвижимость
172,72
141,24
166,08
140,07
РЕГИОН
Девелопмент
РЕГИОН Земельный фонд
499,99
5
Город Плюс
Череповец
200,15
6
РЕГИОН
Девелопмент
РЕГИОН Жилая
Недвижимость
223,07
90,16
51,59
47,31
7
Все остальные рыночные ЗПИФН
Источники: ММВБ, по основной сессии
158,42
Топ девелоперских ЗПИФН по росту
расчетной стоимости пая
Прирост расчетной стоимости пая девелоперских ЗПИФН,
в % за 2006 и 9 месяцев 2007 г.
№
УК
Фонд
1
Арсагера
Арсагера – жилищное строительство
2
АГ Капитал
АГ Капитал ИНТЕРРА
3
РЕГИОН Девелопмент
4
5
2006, %
2007, %
Всего, %
83,50
14,54
98,03
50,04
29,18
79,22
Югра Недвижимость
50,61
22,85
73,46
Свиньин и Партнеры
Первый Петербургский фонд прямых
инвестиций в недвижимость
27,72
39,21
66,93
ВИТУС
Камская долина
6,77
35,75
42,51
Прирост расчетной стоимости инвестиционного пая ЗПИФа недвижимости «АГ Капитал ИНТЕРРА» за 12 месяцев
(29.09.06 - 28.09.07) составил 55,55%, за 6 месяцев (30.03.07 - 28.09.07): 24,51%, за 3 месяца (29.06.07 - 28.09.07): 0,57% .
Источники: Investfunds.ru на 30.09.2007
Курс паев и стоимости чистых активов
•
Рост стоимости чистых
активов АГ Капитал
ИНТЕРРА в 1 кв. 2006 –
3 кв. 2007 г.: 3,5 раза
•
Дисконт рыночной цены
пая к расчетной на 1
октября 2007 г.: 2,8%;
•
Соотношение рыночной
капитализации и
стоимости чистых
активов – один из
основных показателей
для сравнительной
оценки девелоперских
компании и фондов
недвижимости
•
В 2007 г. Средняя
премия к СЧА компаний
с активами в
российской
недвижимости
составила 20%
Рост стоимости имущества
31.12.2006
Стоимость активов
в недвижимости: $131 млн.
28.09.2007
Стоимость активов
в недвижимости: $271 млн.
Малиновка
Жилой комплекс на
Киевском шоссе 70 га
Кубань
Земельный банк в
Краснодарском крае 1388 га
Автосити
Многофункциональный
Торговый комплекс на
Киевском шоссе 55,7 га
Папушево
Поселок на
Рублевке 58 га
Оценка проектов в активах Фонда за сотку в тыс. $
Малиновка
Жилой комплекс на
Киевском шоссе 70 га
Кубань
Земельный банк в
Краснодарском крае 1388 га
Автосити
Многофункциональный
Торговый комплекс на
Киевском шоссе 55,7 га
Папушево
Поселок на
Рублевке 58 га
Коттеджный поселок «Папушево»
•
Площадь земельного
участка: 58 га
•
Общая площадь жилых
строений:110 тыс. кв. м
•
Ожидаемый период
реализации проекта:
2005-2013 гг.
•
Совокупные затраты на
девелопмент к концу 3
кв. 2007 г.: $20 млн.
•
Текущая стадия
девелопмента:
Построена внутренняя
инженерная структура
поселка, официальное
открытие продаж – 1
октября 2007
•
На конец 3 кв. 2007 г.
Продано и
зарезервировано 20
участков под
строительство коттеджей
Жилой комплекс «Малиновка»
•
Общая площадь
земельного участка: 70
га
•
В активах Фонда 42%
проекта
•
Общая площадь жилых
строений: около 300
тыс. кв. м
•
Ожидаемый срок
реализации
проекта:2006-2012 гг.
•
Ожидаемые совокупные
затраты в девелопмент:
более $ 400 млн.
•
Текущая стадия проекта:
разработана
архитектурная
концепция, начато
оформление исходноразрешительной
документации
•
Начало продаж в первом
квартале 2008 г.
Многофункциональный коммерческий комплекс
вблизи Киевского шоссе
•
Земельный участок
приобретен во 2-ом
квартале 2007 г.
•
Общая площадь
земельного участка:
55,7 га.
•
Концепция:
специализированный
торговый комплекс –
«Автосити»
•
Общая площадь
зданий: около 300 тыс.
кв. м
•
Ожидаемый срок
реализации проекта:
2007-2012 гг.
•
Ожидаемые совокупные
затраты в девелопмент:
$350-400 млн.
•
Текущее состояние:
создание проектной
группы, начало
предпроектных работ
Проекты фонда – Земельный банк в краснодарском крае
•
Общая площадь
земельных участков:
1 388 га
•
Зона интенсивного
сельскохозяйственного
освоения
•
Развитие припортовых
территорий
•
Высокий рекреационный
потенциал региона
•
Цель инвестирования:
рост стоимости земли в
средне– и долгосрочной
перспективе
•
Текущая стадия:
зонирование территории
План-график реализации проектов фонда
Типичный сроки отдельных
этапов девелопмента*
Предпроектные работы:
6–12 месяцев
Предпроектные работы:
6–18 месяцев
Предпроектные работы:
9–36 месяцев
*
Применительно к одной очереди проекта
Задачи управления в 2007-2008 гг.
Инвестиционная деятельность
• Поиск и отбор качественных девелоперских проектов в сфере
коммерческой недвижимости
• Включение в состав Фонда готового объекта коммерческой недвижимости
с целью получения стабильного денежного потока при условии
достаточной рентабельности вложений
Финансовая деятельность и рынки капитала
• Привлечение Кредитных ресурсов для финансирования девелоперской
деятельности
• Привлечение международной компании для переоценки имущества с
целью подготовки отчетности в соответствии с международными
стандартами
• Увеличение информационной прозрачности
• Конференция для инвесторов и пайщиков, посвященные реализации
проектов фонда и планам развития
Конкурентные преимущества ЗПИФН АГ Капитал ИНТЕРРА
•Высокая ликвидность пая
•Высокая степень диверсификации
проектов
•Удачное позиционирование в растущем
девелоперском сегменте рынка
недвижимости
•Высокая доля СЧА фонда на рынке
публичных ЗПИФН (18,15% на 29
сентября 2007)
•Лидирующие позиции на российском
рынке ЗПИФН по ключевым
показателям
АГ Капитал ИНТЕРРА
Спасибо за внимание!
Полное фирменное наименование управляющей компании: Закрытое акционерное общество
«Управляющая компания «АГ Капитал»
Номер лицензии: лицензия Федеральной службы по финансовым рынкам: N21-000-1-00225 от 28 июня 2005 года
на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными
фондами и негосударственными пенсионными фондами
Название и тип паевого инвестиционного фонда: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
«АГ Капитал ИНТЕРРА» под управлением ЗАО «Управляющая компания «АГ Капитал»
Номер и дата регистрации федеральным органом по рынку ценных бумаг Правил доверительного
управления фондом: N 0310-75374965, 19 января 2005 года
Информация о местах, где до приобретения инвестиционных паев можно получить информацию о паевом
инвестиционном фонде и ознакомиться с правилами и иными документами: 119048, г. Москва,
ул.Усачева, д.24, (495) 980-45-45
Адрес страницы в сети Интернет: www.agamit.ru
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не
определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые
инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с
правилами.