ПАКЕТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ

Выступление Апрелева К.Н.
VI Камский форум по недвижимости
Пленарное заседание
г.Пермь, 17 февраля 2011 г.
«Рынок жилья России, ценовые ожидания
и прогноз развития»
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок.
1. Методологические и статистические – не все данные собраны и
использованы корректно, с пониманием источников и исключением
дублей и необъективной информации.
2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные
существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены
аналитиком при их построении.
3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми
им не приходилось сталкиваться в практике.
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
Причины, оказавшие существенное влияние на
ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах за
последние 9-12 месяцев.
+
1.
Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке,
включая ипотечное кредитование строительного сектора.
+
2.
Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для
отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.
+
+
3.
Рост инвестиционной привлекательности.
4.
Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных
и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения
и приумножения капитала.
-
5.
Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов.
+
6.
Сокращение процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам. Снижение
ставок по депозитам в банках.
+
7.
Отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения.
8.
Реализация покупателями отложенного спроса.
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы.
Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве,
январь 2008 г. - декабрь 2010 г., руб.
210000
200000
190000
180000
170000
160000
150000
140000
130000
120000
110000
Январь
2008
Апрель
2008
средняя
Июль
2008
Октябрь
2008
Январь
2009
эконом
Апрель
2009
Июль
2009
Октябрь
2009
Январь
2010
Апрель
2010
повышенной комфортности
Июль
2010
Октябрь
2010
бизнес и элита
В целом
Эконом-класс
Повышенной
комфортности
Бизнес-класс
-22,6%
(январь’09 – октябрь’09)
-25,8%
(октябрь’08 - октябрь’09)
-22,9%
(январь’09 - октябрь’09)
-19,7%
(январь’09 - октябрь’09)
Снижение с максимального значения к
декабрю 2010 года
-14,6%
(январь 2009)
-17,8%
(октябрь 2008)
-14,9%
(январь 2009)
-13,1%
(январь 2009)
Прирост с минимального значения к
декабрю 2010 года
+10,4%
(октябрь 2009)
+10,8%
(октябрь 2009)
+10,3%
(октябрь 2009)
+8,3%
(октябрь 2009)
Максимальное снижение
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
7500
Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве,
январь 2008 г. - декабрь 2010 г., $
7250
7000
6750
6500
6250
6000
5750
5500
5250
5000
4750
4500
4250
4000
Январь
2008
Апрель
2008
Июль
2008
средняя
Октябрь
2008
Январь
2009
эконом
Апрель
2009
Июль
2009
Октябрь
2009
Январь
2010
Апрель
2010
повышенной комфортности
Июль
2010
Октябрь
2010
бизнес и элита
В целом
Эконом-класс
Повышенной
комфортности
Бизнес-класс
-35,0%
(июль’08 – август’09)
-40,5%
(июль’08 - август’09)
-35,5%
(сентябрь’08 - август’09)
-24,9%
(сентябрь’08 - июль’09)
Снижение с максимального значения
к декабрю 2010 года
-27,2%
(июль 2008)
-34,5%
(июль 2008)
-28,9%
(сентябрь 2008)
-19,4%
(сентябрь 2008)
Прирост с минимального значения к
декабрю 2010 года
+9,8%
(июль 2009)
+10,1%
(август 2009)
+10,3%
(август 2009)
+7,4%
(июль 2009)
Максимальное снижение
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
Экспозиция
Изменение рассчетного периода продажи квартир в Москве (дней),
январь 2008 г. - декабрь 2010 г.
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
янв.08
апр.08
эконом
июл.08
окт.08
янв.09
апр.09
июл.09
окт.09
янв.10
повышенной комфортности
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
апр.10
июл.10
окт.10
бизнес и элита
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи
на рынке жилья Москвы.
12000
10000
8000
6000
4000
90000
2000
80000
70000
2007
2008
ию
ль
ав
гу
ст
се
нт
яб
рь
ок
тя
бр
ь
но
яб
рь
де
ка
бр
ь
ию
нь
м
ай
ел
ь
ап
р
м
ар
т
ев
ра
ль
ф
ян
в
ар
ь
0
2009
60000
50000
2010
40000
30000
20000
10000
0
2007
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
2008
2009
2010
Количество зарегистрированных ипотечных* сделок на
рынке жилья Москвы в 2007-2010г.г.
3000
2500
2000
1500
1000
25000
500
20000
2007
ию
ль
ав
гу
с
се
нт т
яб
рь
ок
тя
бр
ь
но
яб
рь
де
ка
бр
ь
ию
нь
м
ай
ел
ь
ап
р
м
ар
т
ев
ра
ль
ф
ян
в
ар
ь
0
2008
2009
2010
15000
10000
5000
0
*Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона.
2007
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
2008
2009
2010
70
ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, млн кв. м
60
50
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
1-е полугодие
2009
всего
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
2010
Темпы роста цен в городах РФ в период между кризисами 1998 г. и 2008 г.
1600%
1437%
1267%
1200%
1000%
1451%
1356%
1400%
1173%
1158%
1085%
970%
874%
800%
600%
400%
200%
0%
Москва
Санкт-Петербург
Краснодар
Ростов-на-Дону
Пермь
Екатеринбург
Омск
Красноярск
Новосибирск
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в периоды кризисов, $
0,0%
Москва
С.-Петербург
Краснодар
Ростов-на-Дону
Пермь
Пермь
Омск
Екатеринбург
Красноярск
Новосибирск
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-32,9%
-35,0%
-34,0%
-40,7%
-41,8%
-50,0%
-42,3%
-39,2%
-42,9%
-46,1%
-45,7%
-51,1%
-53,6%
-60,0%
-59,0%
-56,7%
-70,0%
кризис 1998 года
кризис 2008 года
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
-46,1%
-50,8%
-53,5%
-52,9%
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в
период с августа 1998 г. по июль 2000 г.,
в долларах США
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в
период с марта 2008 по декабрь 2010 г.,
в долларах США
7000
1000
Москв а
Москв а
6500
900
С-Петербург
С-Петербург
6000
800
5500
Краснодар
Краснодар
700
5000
Ростов -на-Дону
Ростов -на-Дону
600
4500
500
Пермь
Пермь
400
Екатеринбург
Пермь
Пермь
4000
3500
Екатеринбург
3000
300
Омск
Омск
2500
200
1500
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
Декабрь 2010
Сентябрь
Июнь
Март
Декабрь 2009
Сентябрь
Июнь
Март
Март
Декабрь 2008
Нов осибирск
1000
июль
май
фев.
ноя.
авг.
май
фев.
ноя.
Август 1998
0
Июнь 2000
Нов осибирск
Сентябрь
100
Красноярск
2000
Июнь
Красноярск
Оценка влияния выхода на
рынок жилья проблемных активов
Количество квартир приобретено с помощью ипотечных кредитов
900 тыс.шт.
Количество реструктурированных кредитов 8% от 900тыс
70 тыс.
Количество исков поданных в суды по взысканию просроченной
задолженности
7 тыс.
Прогнозируемое количество по увеличению исков по просроченной
задолженности
7 тыс.
Количество квартир, которое может выйти на рынок в течение ближайшего
года по процедурам обращения взыскания:
оптимистично
пессимистично
2 тыс.
10 тыс.
Годовой оборот рынка жилья ( сделки купли-продажи 2007 г.)
2 млн.
Ориентировочный годовой оборот 50 самых крупных городов России
(сделки купли-продажи 2009 г.)
около 1,9 млн.
Потенциальное влияние на увеличение объёма предложения на рынке:
оптимистично
пессимистично
Объем квартир, который может выйти на рынок в % от годового оборота.
2 тыс./ 1000 тыс.
10 тыс./ 1000 тыс.
От 0,2% до 1,0%
Ничтожно мало.
Цена 1 кв.м. жилья в баррелях нефти марки Urals
Изменение сотимости 1 кв. м вторичного жилья в городах
России в баррелях нефти марки URALS
Средняя*
Медиан
ная*
Декабрь
2010
Москва
65,3
62,0
56,6
Санкт-Петербург
37,9
36,5
29,8
Пермь
Пермь
21,4
19,0
16,0
Екатеринбург
27,1
23,5
20,1
Омск
16,4
14,7
12,5
Новосибирск
23,5
21,0
18,0
180,0
160,0
140,0
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
Сентябрь
Апрель
Ноябрь
Июнь
Январь 2009
Август
Март
Октябрь
Май
дек.06
Июль
Февраль
Сентябрь
Апрель
Ноябрь
Июнь
Январь 2004
0,0
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
*Стоимость жилья в баррелях
нефти марки Urals в 2004-2010 г.г.
Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке
жилья в Москве и регионах в текущий момент.
Нестабильность курсов валют. Сохранение у населения недоверия
к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных,
доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов
сохранения и приумножения капитала.
-
5.
Рост объемов нового строительства, сохранение высоких рисков
для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах.
-
6.
Стабилизация доходов бюджетов и бизнеса. Стабилизация доходов
населения.
-
7.
Наличие на рынке существенных объемов построенного, но не
проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не
запущенного в оборот и эксплуатацию.
+
+
8.
Рост объемов индивидуального частного строительства
9.
Рост темпов инфляции в стране.
10
Снижение ставок по депозитам в коммерческих банках.
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
10
5
0
2010 г.
4.
2009 г.
+
15
2008 г.
Использование населением жилья, как простого и доступного
способа сохранения накоплений и гарантии социальной
стабильности.
2007 г.
3.
2006 г.
+
2005 г.
Сокращение финансирования бюджетных программ приобретения
жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и
аварийного жилого фонда.
2004 г.
2.
20
2003 г.
+
-
Изменение процентов по
вкладам в банках
2002 г.
Рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования.
Снижение ставок по коммерческим и ипотечным кредитам.
2001 г.
1.
Возможные сценарии развития ситуации
(прогнозируемые изменения цен предложения
до конца 2011 года):
 Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции
– 65%;
 Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень
инфляции – 35%.
«АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8
Спасибо за внимание!
Константин Апрелев
Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов
Президент АН «Савва» (Москва)
тел.(903)743-16-89
e-mail: savva@expertconsult.ru
www.expertconsult.ru
Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495) 777-08-83