Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса

Эволюция конкурентной борьбы на пермском
рынке недвижимости (2005-2010гг.)
Николаев Борис, ОАО «Камская долина», г. Пермь
Динамика средних цен предложения и объемов предложения на рынке
многоквартирного жилья г. Перми: фазы развития рынка
руб./кв .м
70 000
шт.
9 000
Кризис
60 000
Стабилизация 7 000
Стадия
активного
роста
50 000
40 000
8 000
6 000
5 000
4 000
30 000
3 000
20 000
2 000
10 000
1 000
0
дек.04
янв.05
фев.05
мар.05
апр.05
май.05
июн.05
июл.05
авг.05
сен.05
окт.05
ноя.05
дек.05
янв.06
фев.06
мар.06
апр.06
май.06
июн.06
июл.06
авг.06
сен.06
окт.06
ноя.06
дек.06
янв.07
фев.07
мар.07
апр.07
май.07
июн.07
июл.07
авг.07
сен.07
окт.07
ноя.07
дек.07
янв.08
фев.08
мар.08
апр.08
май.08
июн.08
июл.08
авг.08
сен.08
окт.08
ноя.08
дек.08
янв.09
фев.09
мар.09
апр.09
май.09
июн.09
июл.09
авг.09
сен.09
окт.09
ноя.09
дек.09
янв.10
фев.10
мар.10
апр.10
май.10
июн.10
июл.10
авг.10
0
количеств о предложений на перв . рынке
количеств о предложений на в тор. рынке
Средняя цена на перв . рынке
средняя цена на в тор. рынке
Динамика ввода многоквартирного жилья на территории г. Перми в 2005-2010гг. (тыс.кв.м.)
2005г.
2006г.
2007г.
2008г.
2009г.
2010г.
350,2
373,6
425,0
349,9
210,3
280,9
4
Объем ввода многоквартирного жилья в разрезе крупнейших
застройщиков г. Перми и описание их деятельности
300000
Застройщик
Дата
основания
Посегментная специализация и используемые технологии
Объем
перспективного
портфеля
проектов, кв.м.
(оценка)
«КД ГРУПП»
1992
строительство преимущественно многоквартирного жилья эконом-класса и малоэтажное
(загородное) домостроение бизнес-класса. Уход от панельного домостроения в пользу
каркасного домостроения. Районы застройки – преимущественно Свердловский, Дзержинский и
Индустриальный.
более 310 000
ОАО «ПЗСП»
1963
панельные объекты эконом-класса серии Э-600. Жилье «эконом+» и «бизнес» классов,
возводимое по технологии сборного каркаса. Большинство объектов расположено в
Дзержинском районе.
около 20 000
ОАО «СМТ №14»
1961
преимущественно объекты класса «эконом+» исключительно в кирпичном исполнении в центре
Перми. Начинают осваивать районы средней удаленности
около 30 000
ОАО «Австром»
1956
кирпичное и панельное домостроение 97 серии в нише «эконом», «эконом+». Застраивают
Свердловский и Орджоникидзевский районы.
около 80 000
ОАО «СтройПанельКомплект»
1961
панельные объекты эконом-класса 97 серии. Каркасное домостроение серии «АРКОС».
Большинство объектов расположено в Орджоникидзевском районе.
около 75 000
282 229
250000
200000
150000
109 888
91 105
2005
2006
2007
2008
2009
ИТОГО
6 340
ООО "Трест Первый"
ООО "ПИК-Кама"
ООО "Уралсервис-2000"
ОАО "Пермглавснаб"
ООО "Сатурн-Р"
ОАО
"СтройПанельКомплект"
ОАО "Австром"
ОАО "СМТ №14"
ОАО "ПЗСП"
ОАО "КД ГРУПП"
0
5 720
14 673
2 613
11 517
6 367
5 188
9 230
6 435
11 206
22 723
27 220
4 448
10 503
5 740
35 501
14 810
34 539
12 343
53 195
6 313
39 498
8 933
7 206
10 544
23 417
5 583
19 545
28 740
13 820
8 888
35 150
10 352
27 645
9 789
23 932
16 543
36 233
15 475
17 705
66 181
50 168
67 649
61 072
56 333
50000
47 007
91 824
100000
4
Стратегии конкурентной борьбы строительных компаний Перми до кризиса:
• Стратегия расширения портфелей проектов,
борьба за приобретение земельных участков
Период
2005г.
2006г.
Общая
площадь
реализованны
х ЗУ, кв.м.
21 515
160 953
Соотношение
числа
аукционов к
числу
участников
4/12
13/32
•
Поиск и применение новых технологий строительства
Распределение площадей квартир в новостройках г. Перми
в зависимости от конструктива (%)
Процент
превышения
стоимости ЗУ
над их
начальной
стоимостью
100%
17,5%
70%
99,4%
12,4%
90%
28,7%
80%
92,0%
33,1%
монолит
15,7%
60%
20,0%
50%
2007г.
94 285
4/20
116,1%
2008г.
12 915
2/4
35,67%
30%
21,9%
46,1%
20%
10%
2
панель
кирпич
24,9%
40%
каркас
30,8%
32,3%
25,0%
0%
2 кв. 2006
2кв. 2008
2 кв.2010г.
• Территориальная экспансия в рамках региона;
• Проектирование и строительство объектов на
основе собственного представления интересов
покупателя Стратегия пренебрежения интересами
покупателя;
• Изменение
соотношения
источников
финансирования проектов в сторону заемного
капитала.
Жилой дом в г. Березники
(Пермский край)
3
Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса:
Положительные моменты:
• Проработка законодательства в сфере порядка предоставления земельных участков для целей
строительства в Пермском крае;
• Улучшение архитектурного облика города;
3
4
Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса:
Положительные моменты:
•
Появление рынка малоэтажного строительства;
•
Развитие коммерческой недвижимости (досуг, гостиницы и т.д.);
3
•
•
Улучшение жилищных условий граждан не только краевого центра, но и периферии;
Повышение рентабельности собственного капитала (эффект финансового рычага).
Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости до кризиса:
Отрицательные моменты:
•
Массовый выход на рынок фактически не подготовленных муниципалитетом земельных участков;
•
Слабая работа с себестоимостью строительства вследствие значительной маржи проектов
застройщика;
•
При выходе на новые сегменты рынка отсутствовало понимание сроков реализации и экономической
целесообразности проектов;
•
Рост кредиторской задолженности, значительное уменьшение финансовой устойчивости и
финансовой независимости компаний.
•
Появление дисбаланса интересов покупателя и застройщика в вопросе соотношения «цена-качество»
3
Примеры объектов, имеющих четко выраженный дисбаланс в соотношении «цена-качество». В
настоящее время многие такие объекты «заморожены» или строятся крайне низкими темпами
Стратегии конкурентной борьбы строительных компаний г. Перми
в период кризиса:
•
Сужение портфеля проектов до эконом-класса и «жесткого эконома»
Распределение площадей квартир в новостройках г. Перми
по классам качества (%)
100%
5,0%
90%
80%
21,0%
4,0%
16,2%
Оптовые продажи по госзакупкам
Объемы реализованных площадей по госконтрактам
ведущими застройщиками г. Перми в 2008-2009г. (кв.м.)
44 953
1,9%
КД ГРУПП
12,8%
ОАО "СтройПанельКомплект"
ОАО "Австром"
70%
ОАО "ПЗСП"
"бизнес+"
46,0%
60%
50%
•
45,5%
"бизнес"
"эконом+"
46,0%
"эконом"
21 180
40%
30%
20%
10%
28,0%
34,3%
39,3%
7 603
4 880
0%
2 кв. 2006
2кв. 2008
•
2 кв.2010г.
Стратегия финансирования строительных проектов ведущих застройщиков в
начале кризиса, базирующаяся, в значительной степени, на бартерных сделках.
3
4
• Ужесточение борьбы за качество продукции;
•
Переосмысление направлений деятельности, заморозка ряда проектов и продажа части земельных участков
и проектов;
•
Острая борьба за покупателя посредством акций и программ продвижения.
Эффективность мер по активизации спроса на первичном рынке г. Перми
Низкая эффективность:
- «этажные»
- разовое снижение цены не более чем на 5%
- подарки (машино-место, ремонт, автомобиль в подарок)
- зачет вторичного жилья, расширение площади взамен имеющегося
жилья небольшого формата
Средняя эффективность:
- значительное единовременное снижение цены (более чем 10%)
- реализация последних квартир по специальной цене
3
Высокая эффективность:
- оптовые продажи
- уникальные предложения
4
Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости в период кризиса:
Положительные моменты:
•
Очищение рынка от компаний-однодневок и непрофильных компаний:
- число застройщиков сократилось с 89 до 50 компаний за последние 2 года;
•
Оптимизация себестоимости и цены продукции:
- корректировка себестоимости строительства в период кризиса в среднем от 35 000 – 45 000
руб./кв.м. до 23 – 28 000 руб./кв.м.;
• Сохранение ликвидности компаний, реструктуризация основной массы долговых
обязательств крупнейшими участниками рынка;
• Удалось преодолеть негативные суждения потенциальных покупателей об обвале
рынка недвижимости. Стабилизация рынка;
• Сближение интересов застройщиков и потребителей в вопросе соотношения
«цена-качество»:
- появляется спрос на объекты, находящиеся на начальной стадии строительства. Ряд
объектов крупнейших застройщиков распродаются на 100% задолго до ввода их в эксплуатацию.
Влияние конкурентной борьбы на рынок недвижимости в период кризиса
Отрицательные моменты:
• Сужение сегментации рынка, сокращение
числа предложений (особенно малоэтажка)
• Рост числа проблемных объектов, задержки
в сроках сдачи многих новостроек
Распределение площадей квартир в новостройках г. Перми
по отклонениям в сроках сдачи объектов (2 кв. 2010г., кв.м.)
Динамика количества организованных
поселков на пермском рынке малоэтажного строительства
(+1%)
87
15%
32%
(-18%)
2
63
56
24%
(+7%)
29%
(+10)
строятся в соответствии с заявленными сроками
3
имеют отставание в сроках сдачи менее 1 года
2 кв. 2008
2 кв. 2009
2 кв. 2010
имеют отклонения в сроках сдачи более 1 года
"долгострои"
4
• Несмотря на попытки сохранения качества при снижении себестоимости сделать это в
полной мере не удалось
• Возращение к советским стандартам размера квартир
• Вследствие большого числа бартерных сделок на рынке появились случаи явного демпинга
цены (до 30% от цены застройщика), что создало дополнительные сложности в реализации и
соответственно увеличение убытков компаний в 1 пол. 2009г.
КОНКУРЕНЦИЯ
Ценовая конкуренция застройщиков г. Перми на различных этапах развития
рынка недвижимости 2005г. - 1 пол. 2010г.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
614 000 г. Пермь, ул. Советская, 40,
ОАО «Камская долина», аналитический отдел,
Телефон: (342) 215-50-86,
e-mail: analitika@kamdolina.ru
Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!