опыт анализа «дачной амнистии

Права собственности и
административные барьеры:
опыт анализа «дачной
амнистии»
Е. Хмельницкая, Лаборатория прикладного
анализа институтов и социального капитала
НИУ ВШЭ
Мотивация
Права собственности влияют на уровень
инвестиций и являются одним из важнейших
факторов развития (De Soto (2004), Galiani et
al. (2009), Field (2005), etc.)
Почему в России владельцы дачных участков
не регистрируют права собственности?
Связь между защитой прав
собственности и развитием
R2=0,61
International Property Rights Index (2009)
«Учение» Де Сото
• В развивающихся странах значительные
активы сконцентрированы в рамках так
называемого внелегального сектора
• Одна из основных причин того, что эти активы
остаются за рамками формального сектора
экономики – высокие барьеры на вход
• Вовлечение этих активов в формальную
систему прав собственности будет
способствовать экономическому и
социальному развитию страны
Де Сото в Москве
“Дачная амнистия” (2006 год)
• Снижены издержки государственной регистрации
прав
–
–
–
–
–
Отменена плата за приватизацию земель садоводческих (дачных,
огороднических) товариществ и обществ
Отменена процедура приватизации земельных участков, переданных
не в собственность, а, например, в постоянное бессрочное
пользование
Разрешена регистрация в случае несовпадения фактических размеров
участка и размеров, указанных в документах
Устранена необходимость получения техпаспорта (для дачных домов)
Устранена необходимость получения разрешения на строительство и
ввод в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов)
• Предоставлена возможность зарегистрировать права
собственности в административном порядке (не
только через суд)
«Дачная амнистия» в России
1600000
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007
2008
2009
количество зарегистрированных земельных участков
2010
Итоги «Дачной амнистии»
• По нашей оценке за 4 года действия
реформы около 45% земельных участков
было зарегистрировано
Задача исследования
Выявление и анализ препятствий «дачной
амнистии»
Предложение - факторы,
оказывающие влияние на издержки
регистрации
• Пороки дизайна реформы
• Государство оказало недостаточную
ресурсную поддержку реформе
• Коррупция и неэффективность бюрократии
Спрос – мотивы собственников
Два мотива регистрировать права собственности:
1. Закрепить права собственности
– Уверенность в существующих правах собственности
– Уверенность в зарегистрированных правах
собственности
2. Возможность продать, сдать в аренду, взять
кредит под залог (использовать как актив).
– Насколько развит в этом районе рынок недвижимости
– Насколько участок воспринимается как актив
• Стоимость земли оказывает влияние на тот и другой
тип стимулов
Классическая теория возникновения
прав собственности
• Изменения в системе прав собственности
происходят в том случае, если ожидаемые
выгоды от реализации этих изменений
превышают издержки (Demsetz (1967))
10
0
-10
-20
Количество зарегистрированных в
2009 году объектов в расчете на
1000 единиц населения
20
Взаимосвязь хода реформы и экономического роста
в регионах РФ
-4
-2
0
e( ec_gr7 | X )
2
coef = 1.8220965,
se = .83990312, t = 2.17 рост за 2000-2007 года
Средний
экономический
4
«Дачная амнистия» и уровень
развития регионов
Registered/population_09
VARIABLES
Ec_growth
1.822**
(0.840)
Min_price_09
0.912**
(0.426)
Proportion_urban
-0.401*
(0.207)
Total land owned by citizens,
1000 ha. (2005)
0.0113*
(0.00605)
Observations
R-squared
24
0.602
Оценка административных барьеров
•
•
•
•
Число процедур
Затраты времени
Затраты средств
Ясность и прозрачность процесса
Djankov et al. (2002)
Описание данных
• Опрос дачников (700 респондентов)
• 7 районов: 2 района СПб и 5 районов
Ленинградской области
• Члены садоводческих и других подобных
объединений и владельцы дачных
участков, не являющихся членами
подобных объединений
Районы
Результаты
0
Ваш земельный участок
приватизирован?
15
Нет, приватизацией вообще не
занимались
3
5
Нет, ранее предпринимали попытки,
но процесс приватизации не довели
до конца
В настоящее время находимся в
процессе приватизации
77
Да, приватизирован нами
Спрос – мотивы собственников
• Основная цель регистрации дачных участков –
закрепление прав собственности, не участие в
земельном рынке
• Основные причины отказа от прохождения
процесса государственной регистрации:
– уверенность в защищенности существующих прав
собственности
– неосведомленность о необходимости
прохождения каких-либо дополнительных
процедур для формального закрепления прав
0
.1
Density
.2
.3
Динамика по времени регистрации
2000
2002
2004
2006
2008
2010
3.1. В каком году Вы приватизировали земельный участок?
Минимальный набор процедур
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Доказательство наличия прав собственности в судебном порядке
Получение копий документов в местной администрации
**Приватизация земель садоводческих (дачных, огороднических)
товариществ и обществ
Приватизация земельных участков, переданных не в собственность, а,
например, в постоянное бессрочное пользование
Межевание
**Покупка «лишних» земель в случае превышения фактической площади
участка над площадью, прописанной в документах
Получения техпаспорта (для дачных домов)
**Получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (для
индивидуальных жилых домов)
Согласование границ участка
Подача документов в кадастровую палату
Подача документов в регистрационную палату
Средние временные издержки
регистрации в разрезе по годам
Более полугода
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Временные издержки
60
50
40
30
20
10
0
Меньше трех месяцев
От трех месяцев до
полугода
Более полугода
Информационные издержки
• Информационные издержки высоки,
процесс запутан – нельзя заранее
предсказать, сколько отнимет времени и
средств
• Основной источник получения информации
– друзья и знакомые (около половины
респондентов)
Динамика финансовых издержек
Более полугода
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Теория (?) второго лучшего
• Реформы, направленные на повышение
эффективности только части системы, могут
привести не к увеличению, а, наоборот, к
снижению эффективности системы в целом
(Lipsey, Lancaster (1956-1957))
• Вовлечение в процесс частных организаций
может привести к негативным результатам
(Полищук, Борисова, Пересецкий (2010))
Межевание
9000
8000
1400
1200
7000
1000
6000
5000
800
4000
600
3000
400
2000
1000
0
200
0
Стоимость межевания и
получения кадастрового
паспорта
Средняя кадастровая
стоимость
Сравнение издержек
80
14000
70
12000
60
10000
50
8000
40
6000
Более полугода
30
20
10
0
4000
2000
0
Сумма
Посредники и финансовые
издержки
VARIABLES
Не обращался к посредникам
Скорость очереди
Документы были приняты сразу
Год когда дача была зарегистрирована
Финансовые издержки
-0.659***
(0.251)
-0.837***
(0.211)
-0.484***
(0.156)
0.0261
(0.0188)
income
0.176*
(0.0995)
raion
0.113**
(0.0459)
TYPE
0.156
(0.171)
Observations
R-squared
259
0.170
Посредники и временные издержки
VARIABLES
Суммарные временные издержки
не обращался к посредникам
-0.395**
(0.162)
каким образом дача была получена
0.111*
(0.0592)
наличие выписки из похозяйственной книги
0.884***
временные издержки межевания
все документы были приняты сразу
raion
(0.139)
0.325***
(0.0642)
-0.415***
(0.122)
0.159***
(0.0332)
TYPE
-0.0831
(0.136)
Observations
R-squared
501
0.305
Дискриминация и финансовые издержки
VARIABLES
Наличие страховки
Доход
Каким образом дача была получена
Документы были приняты сразу
Не обращался к посредникам
В каком году дача была получена
Год когда дача была зарегистрирована
raion
TYPE
Observations
R-squared
Финансовые издержки
2,265*
-1,335
1,464*
(816.6)
1,605**
(709.7)
-1,905
-1,36
-9,656***
-1,815
-216.4***
(48.94)
92,34
(152.6)
-501,5
(349.3)
997,9
-1,513
259
0.170
Результаты
• После начала действия реформы не наблюдается сокращение
издержек, связанных с процессом государственной регистрации
• Мы находим несколько подтверждений наличия
коррупционной составляющей:
– Наличие положительной связи между скоростью работы
чиновников и финансовыми издержками
– Наличие положительной связи между личными характеристиками
(уровень дохода и наличие страховки) и финансовыми издержки
– Рост как финансовых, так и временных издержек в случае
обращения к посредникам
• Несмотря на значительные издержки, большая часть
респондентов уже прошли процесс юридического оформления
прав собственности