Алгоритм работы агентства в сделках с недвижимостью

Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Проблемы взаимодействия
между риэлторскими
компаниями при организации
сделок с недвижимостью
Генеральный директор
Агентства недвижимости «Титул
ДВ»
Бордюг Александр
г.Владивосток
www.tituldv.ru
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Договор на услуги
Договор комиссии
Договор агентский
Договор поручения
Договор на возмездные
услуги (иные виды договоров)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Продавец
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Продавец
риэлтор
Покупатель
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Продавец
риэлтор
Покупатель
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Продавец
Сделкариэлтор
Покупатель
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
А
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Аг д-р
А
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Продавец
Аг д-р
А
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Продавец
(заказчик)
Аг д-р
А
риэлтор
Покупатель
(деньги)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Продавец
(заказчик)
Аг д-р
А
Предварительный
риэлтор
договор (о намерениях)
Покупатель
(деньги)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Продавец
Продавец
(заказчик)
Аг д-р
А
Предварительный
риэлтор
договор (о намерениях)
Договор купли-продажи
Покупатель
(деньги)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
(заказчик)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
(заказчик)
А
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
(заказчик)
Аг д-р
А
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик)
Аг д-р
А
риэлтор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик)
Аг д-р
А
риэлтор
Продавец
(объект)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик)
Аг д-р
А
Предварительный
риэлтор
договор (о намерениях)
Продавец
(объект)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик)
Аг д-р
А
Предварительный
риэлтор
договор (о намерениях)
Договор купли-продажи
Продавец
(объект)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
1 риэлтор – хорошо, а 2 ….. хуже !!!
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Продавец
(заказчик1)
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
(заказчик1)
А1
А2
Продавец
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
(заказчик1)
Аг д-р1
А1
А2
Аг д-р2
Продавец
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик1)
Аг д-р1
А1
Покупатель
А2
Аг д-р2
Продавец
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик1)
Аг д-р1
А1
Покупатель
Предварительный
риэлтор
договор
А2
Аг д-р2
Продавец
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Алгоритм работы агентства в сделках с
недвижимостью
Покупатель
Покупатель
(заказчик1)
Аг д-р1
А1
Покупатель
Предварительный
риэлтор
договор
А2
Договор купли-продажи
Аг д-р2
Продавец
(заказчик2)
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Основные проблемы при взаимодействии
риэлторская компания при совместных сделках
с недвижимостью
1. Отсутствие в договоре правовых оснований на
заключение договоров, сделок и др. юридических действий
2. Выход за правовые рамки по договору
3. Отсутствие понимания представительства
4. Отсутствие возможности корректировать договор
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Основные договоры на услуги
•Договор на поиск объекта
•Договор с Покупателем
•Поиск и оформление в
собственность объекта
•Договор на оформление в
собственность объекта
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Основные договоры на услуги
•Договор на поиск покупателя
•Договор с Продавцом
•Поиск и оформление в
собственность объекта
•Договор на оформление
отчуждения объекта
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Почему агентский договор ?
1. Рынок Агентских взаимоотношений
2. Ссылка на Закон, а не на договор (Императивный характер надежнее
Диспозитивного)
3. Более понятная для клиента и Агента система оказания услуги
(юридические и иные действия)
4. Законные возможности не ограничиваться рамками договора (общие
полномочия агента, т.е. возможность самостоятельно выбирать
мероприятия необходимые для выполнения поручения).
5. Законная возможность не ограничиваться в зарплате (лучше поработал
– больше заработал)
6. Ответственность за неисполнение договора
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется
за вознаграждение совершать по поручению другой
стороны (принципала) юридические и иные действия от
своего имени, но за счет принципала либо от имени и за
счет принципала.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный)
обязуется совершить от имени и за счет другой стороны
(доверителя) определенные юридические действия.
Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным,
возникают непосредственно у доверителя.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 973. Исполнение поручения в соответствии с
указаниями доверителя
1. Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в
соответствии с указаниями доверителя. Указания
доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и
конкретными.
2. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по
обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог
предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на
свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях,
как только уведомление стало возможным.
3. Поверенному, действующему в качестве коммерческого представителя (пункт
1 статьи 184), может быть предоставлено доверителем право отступать в интересах
доверителя от его указаний без предварительного запроса об этом. В этом случае
коммерческий представитель обязан в разумный срок уведомить доверителя о
допущенных отступлениях, если иное не предусмотрено договором поручения.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 1007. Ограничения агентским договором прав принципала и
агента
1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство
принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими
агентами, действующими на определенной в договоре территории,
либо воздерживаться от осуществления на этой территории
самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности,
составляющей предмет агентского договора.
2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать
с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться
на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в
договоре.
3. Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары,
выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории
покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место
нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются
ничтожными.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 1007. Ограничения агентским договором прав принципала и
агента
1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не
заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на
определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой
территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей
предмет агентского договора.
2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство
агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских
договоров, которые должны исполняться на территории, полностью
или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.
3. Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары,
выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории
покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место
нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются
ничтожными.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать
по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени,
но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет
принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был
назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по
исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права
и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в
письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на
совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с
третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента
надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или
должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания
срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского
договора.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение
совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные
действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет
принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет
принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы
принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в
непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от
имени и за счет принципала, права и обязанности
возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме,
предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени
принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться
на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье
лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Российская Гильдия Риэлторов
Дальневосточная Гильдия риэлторов
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Генеральный директор
Агентства недвижимости «Титул ДВ»
Бордюг Александр Анатольевич