Роман Домащенко Юридическая Фирма «Вегас

Роман Домащенко
Юридическая Фирма
«Вегас-Лекс»
Способы приобретения и аренды
недвижимости в регионах:
правовые аспекты и «подводные
камни»
4 марта 2005 г., Москва
Риски, связанные с приобретением недвижимости
 Юридические пороки, связанные с созданием и функционированием
предприятия или рисков, затраты на устранение которых несовместимы с
параметрами и экономическими показателями инвестиционного проекта.
 Юридические пороки в статусе основных средств, отсутствие рисков
отчуждения основных средств, вследствие наличия обременений и ошибок в
оформлении прав на основные средства.
 Юридических пороки в структуре прочих активов и пассивов объекта
инвестиций.
 Юридические пороки в правовом режиме земли как основного
производственного актива.
 Особенности структуры управления и ее влияние на возможность
получения контроля над активами от начала инвестиций до полного
приобретения объекта.
Крупные сделки
25 % - 50 %
Совет директоров
Более 50 %
Общее собрание
Акционеров (участников)
единогласно
¾ голосов
Крупные сделки
 Стоимость имущества определяется:
 При отчуждении - по данным бухгалтерского учета
 При приобретении имущества – по цене покупки.
 В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны: лицо
(лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем
(выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные
условия.
 Если крупная сделка, совершенна с нарушением этих правил, то она
может быть признана недействительной по иску общества, акционера или
участника ООО.
Предоставление земельных участков
Предоставление земельных участков без проведения торгов на территории
Краснодарского края
1.
Для размещения линейных объектов, объектов
инфраструктуры и гидротехнических сооружений;
инженерной
2.
Для реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой
капитальных вложений 200 миллионов рублей и более на основании
решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при
администрации Краснодарского края;
Порядок согласования инвестиционного проекта
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Отдел по развитию предпринимательства и работе по принципу «одного окна»,
Департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей
Краснодарского края.
Орган местного самоуправления
Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды
Минприроды России по Краснодарскому краю
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края
Комитет по архитектуре и градостроительству Краснодарского края
Департамент имущественных отношений Краснодарского края
Экспертный межведомственный инвестиционный совет при Администрации
Краснодарского края.
Изменение категории земельного участка
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в
другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких
земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в
исключительных случаях, связанных с:
1. Консервацией земель;
2. Созданием особо охраняемых природных территорий;
3. Установлением или изменением черты поселений;
4. Строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного
производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;
5. Включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства
земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. Строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейнокабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и
других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая
стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше
кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль
дорог и границ полей севооборотов.
Выкуп земельных участков
Земельный кодекс Российской Федерации
 Статья 36 : организации, имеющие в собственности или пользовании здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с ЗК.
 Исключительное право на приватизацию земельных участков или получение права их аренды
имеют организации - собственники этих зданий, строений, сооружений.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ»
 Статья 3 : организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в
собственность, по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36
ЗК.
Площадь выкупаемого участка
•
Статья ст. 36 ЗК:
Площадь и границы земельного участка определяются с учетом фактически используемой
площади участка.
•
Статья 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»:
Земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании кадастрового
плана земельного участка.
•
Высший арбитражный суд РФ
Площадь земельного участка определяется по площади участка, предоставленного для
эксплуатации недвижимости, а не по площади, занимаемой на земельном участке самим
зданием.
Цена земли при выкупе

Ст. 10 Закона Краснодарского карая «Об основах регулирования земельных отношений»
цена участка составляет: в Краснодаре - 17-и кратную ставку земельного налога за метр, по
краю 10-и кратную ставку за метр.

Цена выкупа определяется на момент заключения договора купли-продажи. который,
напомню, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации
перехода права собственности на землю в учреждении юстиции.

При определении цены выкупа учитывается поправочный коэффициент к ставке земельного
налога который ежегодно устанавливается законом. В 2004 году такой коэффициент
составляет 1.1.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Если в суде, требуя заключения договора купли-продажи на основании своего проекта
договора покупатель указывает неправильную цену, то данное обстоятельство служит
основанием к отказу в иске. Однако при этом покупатель вправе заново предъявить иск,
указав в нём правильную цену.
Орган, принимающий решение о выкупе

Статья 3 вводного Закона к Земельному кодексу
До того, как будет разграничена государственная собственность на землю земельными
участками распоряжаются органы местного самоуправления, если иное не предусмотрено
законом.

Статья 43 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»
В отношении земельных участков, которые находятся под приватизированными объектами
недвижимости. Решение об их выкупе принимает орган, который в прошлом принял
решение о приватизации находящейся на участке недвижимости.

Высший арбитражный суд РФ
Данное правило распространяется и на случаи, если данный объект недвижимости
приобретён лицом, выкупающим земельный участок не от государства, а от лица, ранее
приватизировавшего этот объект.
Выбор между арендой и собственностью при
переоформлении права постоянного бессрочного
пользования
•
Московские суды:
Если собственники объектов недвижимости, расположенных на
земельных участках, по закону могут эти участки приобрести,
то это ещё не означает, что местный орган власти обязан
заключить именно договор купли-продажи.
•
Федеральный арбитражный суд Северо-кавказского округа:
Право выбора между покупкой и арендой принадлежит
собственнику недвижимости, а не местному органу власти.
Основания для отказа в выкупе
1.Если выкуп земли прямо запрещён законом.
Статья 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального
имущества»
Это земельные участки в составе земель:

лесного и водного фондов,

особо охраняемых природных территорий и объектов,

водоохранного и санитарно-защитного назначения,

общего пользования: улицы, дороги и т. д., земель транспорта, предназначенные для
обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов,

а так же предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий
для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель
общего пользования.
2. Высший арбитражный суд РФ:
Запрещён выкуп земельного участка, который предполагается использовать для
реконструкции центральной части города.
Выкуп земельных участков
сельскохозяйственного назначения
1.
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 1)
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
расположенных на территории субъекта России, осуществляется с момента, установленного
законом субъекта.
2.
Статья 21 Закона Краснодарского каря «Об основах регулирования земельных отношений в
крае»» приватизация земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков,
предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства,
ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а
также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется через 49 лет с момента
вступления в силу данной статьи (т. е. с 2052 года).
3.
Статья 7 Закона Московской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
в Московской области» С июня 2004 года.
Обстоятельства, не являющиеся основанием к отказу
в выкупе
1.
Вводный закон к Земельному кодексу (ч. 3 ст. 2) Цена выкупа определяется с учётом
коэффициентов, утверждаемых Правительством России. Такие коэффициенты до сих пор не
утверждены. На практике встречались случаи, когда под этим предлогом отказывалось в
выкупе. В судебной практике такие отказы признаются незаконными.
2.
В ряде случаев местные органы власти отказывают в выкупе, если собственник
недвижимости уже арендует землю под этим объектом. В судебной практике данное
обстоятельство так же не признаётся основанием к отказу в выкупе.
Обжалование отказа в выкупе
Варианты действий по защите прав:
1.
Подача в суд заявления о признании незаконными действий местной администрации по отказу в
выкупе.
2.
Подача в суд иска о понуждении к заключению договора купли-продажи участка. При этом до
подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и направить его органу,
принимающему решение о выкупе и выждать две недели. Если по истечении этого срока ответа нет,
можно обращаться с иском в суд.
3.
Подача в суд иска с требованием «признать недействительным отказ в выкупе и обязать
администрацию такого-то района (или города) подготовить договор купли-продажи с АО (ООО)
таким-то земельного участка, находящегося под зданием по адресу такому-то, площадью столько-то
кв. метров с таким-то кадастровым номером и направить договор для подписания АО (ООО)
такому-то в 2 недельный срок». Государственная пошлина - 2000 рублей. Срок рассмотрения дела в
суде с первой инстанции по кассацию в среднем от 7 до 10 месяцев.