International Legal Counsels - Paris Office

bridging the gaps
ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ.
АСПЕКТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ВЛАДЕНИЯ.
ВСЕРОССИЙСКИЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОНГРЕСС
Гражданский жилищный форум
22 – 25 сентября 2010 года г.Санкт-Петербург
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN
PARTNERSHIP WITH - UFGM
United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
Год
Квартиры
Дома
Общее
2004
17,8
12,5
15,5
2005
11,1
10,5
10,9
2006
7,2
7,2
7,2
2007
3,1
4,3
3,6
2008
-1,2
-4,9
-3,1
2009
-4,2
-5,6
-4,9
2010
-1,0
-0,3
-0,7
Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в
туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...).
Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например,
недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP
WITH UFGM
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
•Экономическая и социальная обстановка трудна как в национальном так
и в международном плане. Прогнозы роста Франции остаются слабыми:
политика сдерживания, декларируемая правительством, пенсионная
реформа, "выборка" налоговых ниш позволяют предсказывать
значительные повышения обязательных отчислений и следовательно
понижение покупательной способности населения.
•Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем
предложение. Общий дефицит жилья оценивается сегодня в 700 000
единиц». .
Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в
туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...).
Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например,
недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP
WITH UFGM
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
•
«Когда цены настигают исторические вершины, не всегда
означает, что рынок движется хорошо! Напротив. Отсутствие
предложения провоцирует надбавки, в то время как
недвижимость снова становится ценным убежищем для
многочисленных вкладчиков», - из аналитических материалов
французских агентств. .
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
•
Рост цен: увеличились в среднем на 18,2 % за один год (с августа 2009
до конца августа 2010), на 9,3 % с 1-ого января 2010 и на 1,6 % в июлеавгусте. Пример: средняя цена квадратного метра в столице достигает
исторического максимума в 7031 €.
•
Особенности последних месяцев: маленькие площади (до 2-х комнат)
замедлили рост +0.4% за 2 месяца, по сравнению с 1,9% за июнь.
Усилился рост больших площадей и элитного сегмента - +3,3% за 2
месяца. Перегрев рынка продолжается, но появились признаки затишья.
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
АКТУАЛЬНЫЕ РЕАЛИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
• Недостаточность предложений по объектам элитной
недвижимости.
• Стоимость объектов за последний год выросла в среднем от 16
до 18%. Пример: вилла в Мужане более года назад – цена 18 000
000 Евро, сегодня в различных агентствах – от 21 000 000 до 22
000 000.
• Объекты надолго задерживаются в продаже.
•
•
Список городов, затронутых наиболее резким скачком цен, включает
как небольшие города, так и мегаполисы международного уровня. Так,
в Сен-Жан-Кап-Ферра – 39%, в Санкт-Петербурге – 38% и в Москве –
35%...
Средняя цена в Сен-Жан-Кап-Ферра и Куршевеле - 43 490 и 35 000 евро
за 1 м² соответственно, затем идет Монако - 43 750 евро. Париж, где
стоимость одного квадратного метра составляет 13 910 евро, занимает
16 место и находится на четвертой позиции в списке самых дорогих
городов Франции сразу после Сен-Тропе – 15 650 евро.
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРОГРАММ
НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
•
•
•
•
•
•
•
НАМН (LMNP).
Основной принцип:
Покупка объекта недвижимости с предоставлением ряда услуг (уборка,
прачечная...).
Возмещение государством выплаченного НДС (19,6%).
Сдача в аренду управляющей компанией; гарантированные арендные
выплаты в течение 11 лет.
Личное пользование объектом в течение нескольких недель в году.
Таким образом, клиент получает: высокий уровень рентабельности,
обслуживание объекта управляющей компанией, проведение отпуска на
личном объекте во Франции.
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРЕСТИЖНЫХ
ЗОН НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ
•
•
•
•
•
в Сен-Жан-Кап-Ферра, стоимостью в 4-5 миллионов евро. По данной цене домов
класса люкс с видом на море, а также с площадью от 250 метров квадратных
практически нет.
Учитывая указанные критерии, необходимо настраиваться на сумму, начиная с
8-10 млн евро и более, если клиенты уже прибегали к услугам агентств, они это
знают!
Более того, Сен-Жан-Кап-Ферра входит в число «модных городов». Тогда как
мода – дело преходящее!!! Возможно, что клиент может сделать дорогостоящее
вложение в объект, который потеряет в своей стоимости после того, как пройдет
мода.
С нашей точки зрения, было бы неплохим советом переориентировать клиента
на, например, Сент-Максим или Сен-Тропе, где рынок находится в более
стабильном состоянии вот уже 20 лет.
Кроме того, что касается имиджа, Сен-тропе не так уж и плох!!!
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
СООТВЕТСТВИЕ ПРОДУКТА ОЖИДАНИЯМ
ПОКУПАТЕЛЕЙ
•
•
Более того, правительство содействует будущим собственникам
посредством различных поощрительных программ: упрощение
процедуры оформления социальных кредитов, оказание помощи
заемщикам, установление законов Борлоо и Робьен для инвестирование
в недвижимость, сдаваемую затем в аренду…
Трудности для покупателя – недостаточность информации, касающейся
организации процесса покупки
Большое количество законодательных актов и регламентов
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
•
Большая часть владельцев отказывается продавать и довольствуется тем, чтобы
видеть, как стоимость на их достояние предположительно увеличиваться.
Недостаточность предложений, запасов и продавцов, приводит к повреждению
рынка, даже если игла счетчика цен превосходит все мыслимые границы.
•
Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем предложение.
Общий дефицит жилья оценивается на перспективу в 500 000 единиц». .
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ЛИЦА, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
НЕДВИЖИМОСТИ
–
–
–
–
–
АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
НОТАРИУС
БАНКИР
АДВОКАТ
ЭКСПЕРТЫ
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ВИДЫ ОТЛАГАТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ
• Условие получения кредита для покупки
• Условие не осуществления права преимущественной покупки (в
пользу муниципальных образований, нанимателей помещений и
т.д.)
• Условие отсутствия сервитутов, способных причинить вред
сущности или ценности недвижимого имущества
• Условие ипотек, которые возможно обременяют имущество (не
превысят цены, чтобы она была достаточной для их погашения)
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ОСНОВНОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
•
•
•
•
Подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Формальности по земельному оглашению перехода права
собственности
Погашение ипотечных записей, которые могут обременять проданное
имущество
Уведомление уполномоченной организации сособственников
недвижимости о переходе права собственности и личности нового
собственника
Расходы : от 6,5 до 8 процентов от цены договора купли-продажи,
включая гонорар нотариуса (1 % от суммы договора)
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Сборы за переход права собственности
• Сборы за переход права собственности уплачиваются
приобретателем сверх цены договора купли-продажи
• Они взимаются нотариусом в обязательном порядке в момент
подписания акта купли-продажи. Этот акт затем направляется в
Службу хранения ипотек для совершения формальностей по
земельной огласке
• Размер этих сборов в настоящий момент составляет 5,09 % от
цены договора купли-продажи. Нотариус берет 1 процент от
суммы сделки за свои услуги.
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Сборы за переход права собственности
•
Налог на прибыль от продажи не начисляется при продаже имущества
через 15 лет владения
•
При продаже после 5 лет владения прибыль брутто (без вычетов)
подлежит уменьшению на 10 % за каждый дополнительный год
владения, при этом с прибыли нетто взимается налог в размере 16 %,
если продавец является резидентом Европейского союза, и в размере 33
% в противном случае
•
При продаже в первые 5 лет владения никаких снижений налога не
существует
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ВОПРОСЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПОКУПКИ
• Участие и финансирование через private banking:
- для привлечения дополнительных средств.
Российские покупатели часто не имеют возможности ответить
требованиям французских банков в отношении досье по
предоставлению кредита.
• INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN
PARTNERSHIP WITH UFGM
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Типы кредита
•
КЛАССИЧЕСКИЙ КРЕДИТ:
- должник погашает тело и проценты по кредиту равными частями в
течение всего срока кредита.
• КРЕДИТ IN FINE:
• - должник погашает проценты по кредиту в течение определённого
срока, а основная сумма кредита погашается в конце кредита
Интересен в случае, если стоимость недвижимости намного превосходит
первый транш налога на богатство, так как позволяет вычесть из активов
общество сумму равную основной сумме кредита в течение срока
кредита
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP
WITH UFGM
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Индикатор кредитных ставок
Срок кредита
15 лет
20 лет
25 лет
30 лет
Вид
предложения
Фиксированное
Фиксированное
Фиксированное
Фиксированное
Наилучшее
3,20
3,40
3,50
3,80
Очень хорошее
3,25
3,45
3,55
4,10
Хорошее
3,30
3,50
3,60
4,20
Пример кредитного предложения банка. 70 % оплаты стоимости объекта
недвижимости, за исключением нотариальных сборов и оплаты услуг
агентства. Срок кредита – 20 лет, при условии возраста клиента 55 или
менее лет (условия страхования сильно изменяются для лиц старше 75 лет).
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP
WITH UFGM
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Налогообложение во Франции
•
Здесь не в последнюю очередь необходимо отметить вопросы налогообложения
вытекающего из инвестиций в элитную недвижимость, которые связаны, в
первую очередь, со страной и ее законами. Необходимо, в первую очередь,
говорить о моментах, касающихся выбора объекта и его происхождения (то есть,
юридических документов, подтверждающих право собственности и документов
в отношении возможного залога объекта и претензий – таких документов
достаточно).
•
•
•
•
•
•
Подоходный налог
Земельный налог
Жилищный налог
Налог на состояние (ISF)
Налогообложение прибыли в результате операций с недвижимым имуществом
Налог на недвижимость находящуюся в собственности юридического лица
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ
(ISF – Impôt de solidarité sur la fortune)
• Касается недвижимости находящейся во Франции независимо от
формы владения и движимого имущества
• Подлежит оплате если стоимость имущества превышает 790 000
Евро (по положению на 2010 год) . Максимальная ставка 1,8
процент. Налогооблагаемая база, разница между рыночной
стоимостью объекта и суммой в 770 000 евро.
•
• Это ежегодный налог.
Подача декларации делается на
15 июня текущего года в отношении имущества владельцем
которого являлся собственник на 1 января года уплаты налогов
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ (ISF)
• Практикуется уменьшение налога на 20% в случае, если
недвижимое имущество является основным местом жительства
налогоплательщика
• Если достояние налогоплательщика состоит из недвижимого
имущества, сумма налога будет рассчитываться исходя из
продажной стоимости данного имущества
• В некоторых случаях за счет уплаты налога уменьшается сумма
определенных видов кредита
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ISF/не резиденты
• Налогообложению подлежит только имущество
находящееся во Франции (недвижимое имущество во
Франции)
• Недвижимость или отдельные прямые или косвенные
правомочия на недвижимость во Франции
• Долговые обязательства установленные во Франции
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ISF/не резиденты
Финансовые активы освобождаются от данного налога:
• Вложения во Франции и различные виды прибыли, которые
входят в категорию движимых капиталов (облигации, акции или
права участия в управлении делами акционерного общества) за
исключением ценных бумаг дочерних предприятий и долевых
частей в компаниях занимающихся недвижимостью
• Отдельные виды полисов страхования жизни
• Не резидент не может претендовать на налоговый щит
(ограничение налога в 50 процентов)
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
Спасибо и удачных инвестиций во
Францию
INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS
PLLC IN PARTNERSHIP WITH - UFGM
United Financial Group - WEALTH
MANAGEMENT
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -
bridging the gaps
ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ.
АСПЕКТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ВЛАДЕНИЯ.
International Legal Counsels PLLC
25 rue Coquillière 75001 Paris
téléphone + 33 1 47 66 3190
fax: + 33 1 43 65 37 58
www.legal-counsels.com - www.femida.eu
В партнерстве с UFGM
United Financial Group - WEALTH
MANAGEMENT)
Maître Alexandre Kolosovski
www.femida.eu
International Legal Counsels -