«Некоторые особенности залога прав как способа обеспечения

«Плешаков, Ушкалов и партнеры»
«Некоторые особенности залога прав
как способа обеспечения исполнения обязательств»
Партнеры мероприятия:
Москва, 29 июля, 2011
Ушкалов Вячеслав
Партнер, адвокат
Цыганова Анна
Ведущий юрист отдела
корпоративного консалтинга
Сегодня Адвокатское бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» объединяет опытных специалистов, готовых
предоставить квалифицированное юридическое обслуживание, в том числе и консультирование в области
гражданского, корпоративного, налогового и земельного права. Специализация бюро – юридическое сопровождение
бизнеса, обеспечение его безопасности, защита имущественных и личных интересов клиентов.
В частности, юристами бюро приобретен обширный опыт обслуживания клиентов банковского сектора (банки,
компании, которые банки задействуют в своих проектах, заемщики, залогодатели, поручители и т.д.), в том
числе по вопросам, связанным с обеспечением возврата выданных кредитов (займов).
На основе вышеуказанного опыта юристами бюро подготовлен настоящий семинар на тему залога прав.
В настоящее время залог прав регулируется нормами раздела IV Закона РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге»
(далее «Закон о залоге»), в части, не противоречащей ст. ст. 334-358 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
Залог прав требования уплаты денежных средств (дебиторской задолженности)
Действующий ГК РФ практически никак специально не регулирует залог прав, что вынуждает правоприменителя
обращаться к положениям крайне несовершенного Закона о залоге 1992 г., который применяется в части, не
противоречащей ГК РФ и Закону об ипотеке.
Положения Закона о залоге на сегодняшний день не способны адекватно регулировать залог дебиторской
задолженности, сроки погашения которой наступают до истечения срока исполнения обеспеченного залогом
обязательства (в т.ч. задолженности по договорам, по которым залогодателю причитаются периодические платежи).

Вопросы, связанные с обязанностями залогодателя по договору о залоге права требования в соответствии с
Законом о залоге.
На сегодняшний день залогодатель не имеет возможности выполнить предписание п. 3 ст. 56 «Обязанности
залогодателя при залоге прав» Закона о залоге не совершать действий, влекущих прекращения заложенного права или
уменьшение его стоимости в отношении дебиторской задолженности, сроки погашения которой наступают до истечения
срока исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Предусмотренное п. 1 ст. 57 Закона о залоге право залогодержателя требовать в суде перевода на себя заложенного
права не может быть реализовано в силу противоречия его статьям 334, 348, 350 ГК РФ, которыми предусмотрен иной
способ удовлетворения требований залогодержателя (продажа предмета залога с публичных торгов).

Проблемы, возникающие в случае получения исполнения по заложенному обязательству.
Предусмотренное п. 1. ст. 58 «Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем» Закона о
залоге положение о том, что если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного
залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, в случае
получения должником безналичных денежных средств вступает в неустранимое противоречие с отрицательной
позицией ВАС в отношении возможности залога денежных средств.

Содержание п. 2 ст. 58 Закона о залоге, в соответствии с которым при получении от своего должника в счет
исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить
соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в ситуации, когда обязательство по
возврату кредита обеспечивается дебиторской задолженностью на сумму, сопоставимую с суммой такого кредита, и срок
исполнения такого обеспеченного залогом обязательства еще не наступил, может сделать экономически бессмысленным
само заключение кредитного договора.

Риски признания договора залога дебиторской задолженности незаключенным
Отсутствие в договоре залога детального описания заложенной дебиторской задолженности не влечет негативных
последствий для залогодержателя в виде признания договора залога незаключенным, если такое описание может быть
получено из иных документов, относящихся к договору, из которого возникла заложенная задолженность (накладные,
акты приема-передачи, акты сверки, счета-фактуры и т.п.)
Особенности залога будущих прав.
Залог будущих прав возникает с момента возникновения у залогодателя соответствующего права. Проблема залога
будущих прав ничем не отличается от проблемы залога будущих вещей, поскольку существо вопроса заключается не
столько в описании самого права, сколько в описании того имущества, в отношении которого возникнут данные права.
Решение проблемы описания имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, и, как следствие, решение
проблемы описания прав на него, должно существенно упроститься в случае принятия постановления пленума ВАС РФ
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем», проект которого в настоящее время размещен на сайте ВАС РФ.
Некоторые тенденции и концепция изменения действующего законодательства в сфере залога прав.
Проект новой редакции ГК РФ восполняет имеющиеся на сегодняшний день пробелы в регулировании залога
имущественных прав, в частности:
ст. 3583 «Содержание договора залога права» Проекта предусмотрено, что подлинники документов, удостоверяющих
закладываемое право, по умолчанию должны быть переданы залогодержателю;
п. 2 ст. 3583 «Содержание договора залога права» Проекта предусмотрена возможность при залоге будущих прав
указывать в договоре залога сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, и о должнике
залогодателя упрощенным образом;
в отличие от существующего ныне положения, когда все полученное залогодателем по заложенному праву
требования (в т.ч. денежные суммы) автоматически становится предметом залога, п. 3 ст. 3586 «Исполнение обязанности
должником залогодателя» Проекта предусмотрено зачисление таких сумм на залоговый счет залогодателя;
ст. 3588 «Порядок реализации заложенного права» Проекта предусмотрена заблокированная на сегодняшний день
возможность перевода залогодержателем на себя заложенного права, но только с согласия залогодателя и только в
случае обращения на него взыскания. Если стороны заключили соглашение об обращении взыскания на заложенное
право во внесудебном порядке и таким соглашением предусмотрели возможность перевода заложенного права на
залогодержателя или на указанное им третье лицо, то в случае отказа залогодателя от перевода такого права
залогодержатель или это третье лицо вправе требовать перевода на него этого права по решению суда;
в Проекте наконец-то решен вопрос относительно законности такого необходимого обороту залога как залог
денежных средств (статьи 3589-35815 Проекта, регулирующие залог прав по договору банковского счета и банковского
вклада);
основным условием залога прав по договору банковского счета является открытие залогодателю т.н. «залогового
счета»;
ст. 35811 «Форма договора залога прав по договору банковского счета и учет залога таких прав» Проекта
предусмотрена обязанность банков вести особый учет заложенных прав по договорам банковского счета;
в силу ст. 35812 «Возникновение залога прав по договору банковского счета» Проекта право залога на основании
договора залога прав по договору банковского счета будет возникать не по общему правилу (с момента заключения
договора залога), а с момента учета банком договора залога;
ст. 35815 «Реализация заложенных прав по договору банковского счета» предусмотрен особый порядок
удовлетворения требований залогодержателя – путем списания банком на основании распоряжения залогодержателя
денежных средств с залогового счета залогодателя и выдачи их залогодержателю или зачисления их на счет, указанный
залогодержателем.
Залог корпоративных прав.

Проблемы залога доли.
Несмотря на принятые законодательные изменения залог доли остается малоурегулированным:
- не решен вопрос относительно определения момента возникновения права залога на долю;
- отсутствуют какие-либо положения относительно процедуры погашения записи о залоге доли;
- закон, предусмотрев лишь процедуру залога доли, не раскрывает содержание прав сторон такого залога.

Новое регулирование залога корпоративных прав.
В проекте ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» отдельно урегулирован залог корпоративных прав:
- под залогом понимается залог акций или долей (залог иных корпоративных прав не допускается);
- при залоге акций корпоративные права осуществляет залогодатель (акционер), при залоге долей – залогодержатель,
если иное не предусмотрено договором залога;
- право залога в отношении акций возникает с момента внесения записи по счету в реестре (договором о залоге можно
предусмотреть, что указанное право возникает позднее);
- при конвертации заложенных ценных бумаг в иные ценные бумаги или иное имущество, такие ценные бумаги или
имущество находятся в залоге у залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога;
- если в соответствии с законом залогодатель ценных бумаг в силу того, что он является их владельцем, дополнительно к
ним безвозмездно получает другие ценные бумаги или иное имущество, такие ценные бумаги или имущество находятся
в залоге у залогодержателя.
Особенности залога прав по инвестиционным контрактам.
Формулировки подавляющего большинства заключенных в настоящее время инвестиционных контрактов не
позволяют брать в залог права застройщиков (инвесторов) по таким контрактам в силу того, что из текста контрактов
невозможно установить ни содержание права требования, ни срок его реализации, ни обязанное лицо, что лишает
стороны договора залога возможности надлежащим образом описать в тексте предмет залога.
Права инвесторов по инвестиционным контрактам обременены множеством условий, ставящих под сомнение
возможность их реализации.
Поскольку заключаемые с органами власти инвестиционные контракты подлежат в лучшем случае только учетной
регистрации, невозможна и государственная регистрация залога прав требования по таким контрактам.
Залог права аренды.

Проблемы, возникающие в связи с необходимостью получения согласия арендодателя/собственника
недвижимости.
Получение согласия при залоге права аренды земельного участка без одновременной ипотеки зданий.
Существует коллизия между нормами ст.22 Земельного кодекса и положениями ст.62 Закона об ипотеке. Первая
предусматривает, что залог права аренды земельного участка по общему правилу осуществляется без получения
согласия собственника земельного участка (иное может быть предусмотрено договором); вторая же говорит о том, что
право аренды может быть заложено только с согласия собственника. Единообразной судебной практики по данному
вопросу пока не сложилось, однако Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. №11 отдал предпочтение
нормам Закона об ипотеке.

Получение согласия при залоге права аренды земельного участка с одновременной ипотекой здания.
Установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права
аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда
такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной
ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения. В случае, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется в связи с
ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Проблемы, возникающие в связи с необходимостью залога права аренды земельного участка при
ипотеке здания/части здания, расположенного на этом земельном участке.
В случае, если в момент заключения договора залогодатель не имел права аренды/права собственности на
земельный участок под заложенным зданием, но к моменту обращения взыскания на предмет ипотеки он такое право
приобрел, при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком
(правом аренды земельного участка), на котором расположено здание. Однако поскольку подлежащий реализации с
торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок/право аренды земельного участка не являлся
предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований,
Обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка/права аренды
земельного участка.


Особенности залога права аренды земельного участка, на котором расположены объекты долевого
строительства.
Особенности залога права аренды такого земельного участка, возникшего до заключения первого
договора долевого участия.
В случае если застройщиком передано в залог право аренды земельного участка, в дальнейшем привлечение
денежных средств дольщиков для строительства объекта долевого строительства на этом земельном участке в силу ч.6
ст.13 Закона о долевом участии невозможно, за исключением случая, когда:
залогодержателем является банк;
этот банк дал согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч.2
ст.15 Закона о долевом участии, устанавливающей, что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации
заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи
с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого
Строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих
требований, т.е. банк лишается преимущества перед дольщиками и последующими залогодержателями при
удовлетворении требований;
от банка получено согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства после их передачи
дольщикам.

Особенности залога права аренды такого земельного участка, возникшего после заключения первого
договора долевого участия.
По общему правилу Закон о долевом участии (ч.7. ст.13) допускает последующий (после привлечения денежных
средств дольщиков) залог права аренды земельного участка, на котором расположены объекты долевого строительства,
равно как и самих объектов долевого строительства, только при условии получения согласия всех участников
долевого строительства. Однако существует исключение из этого правила, когда такое согласие не нужно получать при
соблюдении тех же условий, что и при привлечении денежных средств дольщиков для строительства на заложенном
участке.


Судьба залога в случае прекращения права аренды земельного участка в связи с его выкупом, а также в
случае прекращения договора аренды земельного участка. Защита интересов залогодержателя такого права.
Залогодержатель несет риск прекращения залога в случае расторжения договора аренды и, соответственно,
прекращения заложенного права. Государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть
поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Если договор аренды содержит условие о том, что при истечении срока аренды этот договор считается продленным
на тот же срок, то необходимо учитывать, что в соответствии с п. 31 информационного письма ВАС РФ от 11 января
2002 г. № 66 договор аренды, заключенный согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором
аренды. В соответствии с п. 32 указанного информационного письма при заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ
договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Таким образом, при
истечении срока аренды ипотека прекратится.

Особенности залога права аренды недвижимости по договору, не зарегистрированному в ЕГРП.
Несмотря на то, что залог права аренды по договору, не подлежащему регистрации в ЕГРП, допустим, такой залог
лишен практического смысла.

Риск снижения ликвидности заложенного права.
Залогодержатель несет риск снижения ценности заложенного права аренды в связи с изменением условий договора
аренды (уменьшение срока, увеличение размера арендной платы, ужесточение условий расторжения по инициативе
арендодателя).