Оценка и развитие бизнеса

Оценка и развитие
бизнеса
Нормативная правовая
база
оценочной деятельности
и бизнеса развития
Литература
1. Законодательство по оценочной деятельности и развитию
недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения):
Кодексы: Гражданский, Земельный, Градостроительный, Налоговый.
Законы РФ о недрах, оценочной деятельности, бухгалтерском учете,
приватизации, акционерных обществах, инвестиционной деятельности,
банкротстве, ипотеке, лизинге, концессионных соглашениях, плате за
землю, землеустройстве, земельном кадастре, охране памятников,
охране окружающей среды, страховании, гос. регистрации прав и др.
2. Соловьев М. Оценочная деятельность. - М.: ГУ-ВШЭ, 2003. стр.:108-161
3. Организация и методы оценки предприятий (бизнеса) / под ред. В.И.
Кошкина. - М.: ЭКМОС, 2002, стр.:13-42, 641-669.
4. Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого
имущества: тенденции и перспективы. – М.: Статут, 2007. стр. 172-203
(регулирование правил застройки и землепользования).
5. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития
недвижимости. – М.: Норма, 2005 (правовые аспекты)
6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М.: Филин,
1999 (визуализация законодательных положений в виде логических схем)
ПЛАН
I
Нормативная правовая база оценочной деятельности
Регулирование оценочной деятельности.
Обзор законодательной и иной нормативной правовой
базы оценочной деятельности:
- Закон об оценочной деятельности в Российской
Федерации,
- Оценка в законодательстве о бухучете, налоговом
кодексе, банкротстве, страховании и др.
II
Нормативная правовая база девелопмента
Градостроительное регулирование и планирование
развития территории
Регулирование отношений общества и собственника
- разрешительный механизм регулирования
I
Нормативная правовая
база оценочной
деятельности
I
Нормативная правовая база
оценочной деятельности
• Закон об оценочной деятельности в РФ (1998)
• Нормативное регулирование оценки в др.
законодательных актах (Statutory Valuation)
–
–
–
–
–
–
–
–
Бухгалтерский учет
Налогообложение
Приватизация
Принудительный выкуп
Банкротство
Залог (ипотека)
Страхование
Плата за землю, недропользование и др.
*Федеральный закон об оценочной
деятельности в РФ (1998, ред. 2007)
Определение рыночной стоимости объекта оценки и ее
базовой роли в оценочной деятельности
Установление места и роли (механизма) государственного
регулирования оценочной деятельности*
Роль и место негосударственных саморегулируемых
организаций (НСРО) – как ассоциаций, обеспечивающих
качество предоставляемых услуг по оценке
Признание справедливости (и рекомендательного
характера) независимой оценки
===============================================================================================================================================
*(в ред. 2007 г.): ослабление гос. регулирования –
исключение лицензирования оценочной деятельности.
**Федеральный закон об оценочной
деятельности в РФ (1998, ред. 2007)
Установление областей обязательной оценки
Установление требований к НСРО и оценщикам
(профессиональное образование и др.)
Правила формирования стандартов оценочной
деятельности (федеральных и НСРО)
Нормирование прав и обязанностей оценщиков
Обязательность страхования оценочной деятельности
Установление порядка взаимодействий оценщиков и
заказчиков, оценщиков и специалистов-смежников
Содержание документов оценочной деятельности:
договоров об оценке, отчетов об оценке.
***Федеральный закон об оценочной
деятельности в РФ (1998, ред. 2007)
«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается
наиболее вероятная цена, по которой данный объект
может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства …»
(нет принуждения или обязательств сторон сделки,
открытость сделки и информации …)
****Федеральный закон об оценочной
деятельности в РФ (1998, ред. 2007)
«Итоговая величина рыночной или иной стоимости
объекта оценки, указанная в отчете,
составленном по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены настоящим Федеральным законом,
признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с объектом оценки,
если в порядке, установленном законодательством РФ,
или в судебном порядке не установлено иное»
*****Федеральный закон об оценочной
деятельности в РФ (1998, ред. 2007)
Установление областей обязательной оценки:
(1) Для объектов государственной и муниципальной
собственности (недвижимости) при их вовлечении
в сделки, e.g.:
•
•
•
•
•
•
Приватизация
Передача в доверительное управление
Сдача в аренду
Использование в качестве предмета залога
Продажа и иное отчуждение
Передача в качестве вклада в уставные фонды СП и АО.
(2) При разделе имущества через арбитраж и иных
установленных законодательством случаях (принудительный
выкуп и справедливые компенсации).
Регулирование
оценочной деятельности
Государственное регулирование
Установление основ
оценочной деятельности
объекты и субъекты оценки, права
и обязанности, договор, отчетность,
обязательное страхование, области
обязат. оценки, рыночная стоимость
Требования к оценщикам
(членство в НСРО -
вместо лицензирования ранее)
УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН
ВУЗы:
лицензирование
аттестация,
требования и программы
Контроль
Координация
Стандарты
оценочной
органов власти оценки
деятельности при оценке
(федерал.)
Негосударственные САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ
организации – НСРО:
защита профессиональных интересов оценщиков,
разработка стандартов, повышение квалификации,
контроль и обеспечение качества услуг
Оценка в бухгалтерском учете
• Оценка имущества:
– приобретенного за плату осуществляют путем суммирования
фактически произведенных расходов на его покупку;
– полученного безвозмездно, - по рыночной стоимости на дату
оприходования;
– произведенного в самой организации, - по стоимости его
изготовления.
• Амортизацию на все типы оцениваемого имущества
начисляют в установленном порядке, независимо от результатов
текущей хозяйственной деятельности.
• Применение др. методов оценки допускается в случаях,
предусмотренных законодательством или актами органов,
ответственных за регулирование бухгалтерского учета.
• Для достоверности данных бухучета – инвентаризация
(обязательна при передаче в аренду, выкупе, продажах,
реорганизации и ликвидации, при преобразованиях ФГУП и МУП).
Оценка в налогообложении (1)
Имущественное налогообложение, в основном,
отнесено на региональный уровень
• Уровень субъектов РФ:
– Налог на недвижимость
– Налог на имущество организаций
• Муниципальный (местный) уровень
– Земельный налог
– Налог на имущество физических лиц
– Налог на наследование и дарение
==========================================================================
Примечание
На федеральном уровне: плата за
недропользование, лесной, водный налог
Оценка в налогообложении (2)
Определение налоговой базы – прерогатива федерального
уровня.
База устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными
актами исполнительных органов власти (Инструкции)
Определение налоговой ставки – прерогатива
регионального (и муниципального) уровня.
Ставки устанавливаются законами субъектов РФ и нормативными
актами органов местной власти.
В базе имущественной оценки при налогообложении –
данные бухгалтерского учета.
Организации – налогоплательщики исчисляют налоговую базу
самостоятельно – ежеквартально, нарастающим итогом.
Налоговые органы контролируют правильность расчетов и платежей.
Т.о. оценочная деятельность востребована обоими
участниками налоговых отношений.
Оценка в налогообложении (3)
За пределы понятия реализации (и соответствующего
налогообложения и необходимой оценки) выведены:
передача имущества правопреемникам при реорганизации,
передача имущества участникам при выделении доли, разделе
имущества в хозяйственных обществах, товариществах и т.п.,
приватизация жилья,
изъятие имущества путем конфискации и др.
В общем случае для целей налогообложения цена
товаров, работ и услуг соответствует уровню рыночных
цен, если не доказано обратное.
При отклонении означенных цен >30% возможно мотивированное
решение налогового органа о доначислении налога и пени (в
соответствии с рыночной оценкой).
*Оценка в ипотеке (залоге
недвижимости)
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению
залогодателя с залогодержателем … и указывается в
договоре об ипотеке в денежном выражении.
Стороны могут поручить оценку предмета ипотеки
независимой профессиональной организации.
Оценка земельного участка не может быть установлена в
договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса
этим имуществом может быть обеспечено
обязательство, сумма которого составляет не менее
половины его стоимости.
**Оценка в ипотеке (залоге
недвижимости)
Залогодатель обязан страховать заложенное имущество
за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и
повреждения, а если полная стоимость превышает
размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на
сумму не ниже этого обязательства.
При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания
на заложенное имущество суд должен указать
начальную продажную цену заложенного имущества при
его реализации.
Эта цена определяется по соглашению сторон залога, а в
случаях спора – судом по результатам организованной
им независимой оценки заложенного имущества
Методические рекомендации по
оценки эффективности
инвестиционных проектов
• Система определений эффективности
– народнохозяйственная, региональная, социальноэкономическая (комплексная)
– интегральная и адресная эффективность для
участников
• Показатели эффективности, оценки
– NPV чистая приведенная стоимость проекта
– IRR внутренняя норма рентабельности
– etc. (период возврата, …)
Программно-технические
средства
• CAMFAR (методика UNIDO)
• Альт – Инвест ...
• ТЭО – Инвест
– анализ и обоснование эффективности проекта
– разработка бизнес-планов и формирование
финансовых разделов (на двух языках)
– выбор и оптимизация схем финансирования
• Анализ чувствительности
• Анализ рисков
• Сценарный анализ
II
Нормативная правовая база
девелопмента
Девелопмент - Развитие недвижимости
Девелопмент:
(из определений)
– выполнение строительных, инженерных,
земляных и др. работ на поверхности, над или
под землей или
– осуществление материальных изменений в
использовании зданий и земельных участков, ...
Развитие недвижимости –
это производство работ на объекте недвижимости
или
изменение направления его использования,
приводящее к качественным изменениям
состояния объекта недвижимости:
- функционального назначения,
- масштабов, состава и структуры,
- основных характеристик.
Градостроительное регулирование –
(Town and Country Planning)
логика возникающих у западного
инвестора вопросов
- Приобретаемая недвижимость может не
полностью соответствовать планируемому
инвестором деловому назначению и требовать
изменений.
- Жизненный цикл зданий часто более длителен,
чем планируемый в нем бизнес; потребуются
изменения в направлениях использования.
- В числе воздействий внешней среды каковы
риски и правила принудительного выкупа.
Градостроительное регулирование –
вопросы западного инвестора
Функции и ответственность властей в городском
планировании.
Как разрабатывается и корректируется генеральный план
развития территории / города.
Правила согласования производимых изменений:
(плановые разрешения – Planning Permission).
Возможности и процедуры апелляций.
Специальное регулирование для объектов-памятников и
защита окружающей среды.
Механизмы участия в целевых затратах на нужды города
(Planning Gains).
Платежи за рост стоимости капитала (Capital Gain Tax) .
Правила принудительного выкупа и методология
компенсационных платежей.
Нормативная правовая база
градостроительного регулирования
• Градостроительный кодекс РФ (градостроительные
кодексы и уставы субъектов Федерации).
• Земельное законодательство: Земельный кодекс, законы о
плате за землю, землеустройстве, земельный кадастр и др.
• Извлечения из Гражданского кодекса, др. законов РФ:
–
–
сервитуты и иные обременения (Гражданский кодекс),
принудительное отчуждение (Конституция РФ и Земельный кодекс),
• Законы об охране памятников, защите окружающей среды,
извлечения из законов в части охраны и восстановления природных ресурсов.
• Лицензирование
(архитектурно-строительная деятельность,
недропользование).
================================================================
• Государственные градостроительные нормативы: СНиП,
ФСН, ВСН и др.
• Правила землепользования и застройки.
Градостроительные регламенты (в т.ч. региональный уровень).
Градостроительное регулирование
и планирование развития территорий (1)
Градостроительство (Town and Country Planning) – это
комплексная деятельность по пространственной
организации расселения людей
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
Основные направления градостроительной деятельности:
- территориальная организация расселения;
- развитие городов и сельских поселений, межселенных
территорий;
- сохранение наследия, природоохранных зон,
памятников истории, культуры и архитектуры;
- защита окружающей среды, улучшение экологической
обстановки, рациональное землепользование и
освоение природных ресурсов и др.
Градостроительное регулирование
и планирование развития территорий (2)
Цели и задачи градостроительной деятельности:
– создание благоприятной среды проживания,
– создание условий для успешной жизнедеятельности
(в том числе, предпринимательской деятельности,
привлечения инвестиций в социально-экономическое
развитие территорий и т.п.),
– обеспечение эффективного взаимодействия человека
и общества в части организации градостроительной
среды обитания (в том числе, действенной и
справедливой системы планирования,
налогообложения и т.д.).
Категории градостроительного регулирования
Зонирование (разделение территорий с определением видов
использования и ограничений по использованию)
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктура комплекс коммуникаций и сооружений
Межселенные территории
Устойчивое развитие - развитие в интересах настоящего и будущих
поколений (+ Greening)
Государственные градостроительные нормативы и правила
(федеральный и субфедеральный уровни)
Правила землепользования и застройки - местный уровень
управления - как регулирование использования и изменений объектов
недвижимости
Градостроительный регламент – совокупность установленных
правилами застройки параметров и видов использования,
допустимых изменений при развитии объектов недвижимости
Разрешенное использование – использование в соответствии с
градостроительными регламентами
Красные линии - линии отделения от улиц и площадей
Линии регулирования застройки (границы застройки зданий и
сооружений с отступом от красных линий и границ участка).
Регулирование
землепользования и застройки
Это система нормативных правовых актов,
регулирующих порядок использования и изменений
объектов недвижимости посредством введения
градостроительных регламентов, в том числе:
- параметров и видов использования
земельных участков и иных объектов недвижимости
в городских (и сельских) поселениях,
- допустимых изменений объектов
недвижимости в пределах каждой зоны.
Пример: Закон г. Москвы
«О землепользовании и застройке в
городе Москве» 14.05.2003
Глава 1. Общие положения
Глава 2. Права на землю, возникновение и прекращение
прав на землю в городе Москве
Глава 3. Плата за землю в городе Москве
Глава 4. Градостроительные требования к
землепользованию в городе Москве
Глава 5. Охрана земель города Москвы
Глава 6. Контроль за использованием и охраной земель г.
Москвы. Ответственность за нарушения
установленного порядка использования и охраны
земель
Глава 7. Переходные и заключительные положения
Градостроительные требования
к землепользованию в г. Москве
• Установление градостроительных требований к землепользованию в
городе Москве (регламенты, нормативы и правила, сервитуты и др.
ограничения).
• Разрешенное использование земельного участка (см., ниже - Акт
разрешенного использования).
• Обеспечение соблюдения градостроительных требований к
землепользованию.
– при осуществлении на земельном участке строительства или реконструкции
градостроительного объекта;
– при изменении фактического использования земельного участка, не
связанном со строительством, реконструкцией градостроительного объекта;
– при приватизации земельного участка, др. расположенных на нем объектов
недвижимости, оформлении иных прав на земельный участок без изменения
его фактического использования.
• Приведение фактического использования земельного участка в
соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.
• Резервирование земель для государственных нужд города Москвы.
Акт разрешенного использования
(содержание)
Требования и ограничения к использованию земельного участка
- разрешенные виды функционального использования земельного
участка,
- ограничения высоты и плотности застройки, иные требования и
ограничения к использованию земельного участка и расположенных на
нем объектов недвижимости,
- ограничения прав на использование земельного участка, в т.ч.
публичные сервитуты, установленные для земельного участка и
расположенных на нем объектов недвижимости.
Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или
учтенных в государственном градостроительном кадастре г. Москвы,
определяющих разрешенное использование земельного участка.
Сведения о предполагаемом или фактическом использовании
земельного участка.
Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или
фактического использования земельного участка требованиям и
ограничениям к его использованию.
Градостроительное регулирование
и планирование развития территорий (3)
Генеральные планы развития Градостроительная документация:
городов и территорий
схемы расселения, правила застройки,
нормы (СНиП, ФСН), регламенты,
разрешенное использование
Концепция, перспективы и программы развития городов
разрабатываются в рамках генеральных планов
Генеральные планы предписывают в долгосрочной перспективе:
–
–
–
–
основные направления и положения устойчивого развития,
структурные пропорции, инфраструктурное развитие
зонирование территорий (в т.ч. экономическое),
градостроительные задания и ограничения (в т.ч. индексы,
пропорции и иные качественные оценки),
– др. условия развития городских территорий и возводимых на них
объектов недвижимости.
Зонирование территорий
• Определяет вид использования земельных участков и
объектов недвижимости, ограничения их использования.
• Определяет разделение на следующие зоны:
–
–
–
–
–
жилая зона,
общественно-деловая зона,
производственная зона,
зоны инженерной и транспортной инфраструктуры,
сельскохозяйственного использования и др.
• Определяет ставку платы за землепользование,
налоговые платежи.
• Используется при установлении стартовых цен на
аукционных торгах.
ЗОНИРОВАНИЕ
ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ
Градостроительное регулирование
и развитие недвижимости (девелопмент)
Градостроительное регулирование - это одно из внешних
пространств управления развитием (наиболее близкое
физически, в сравнении с другими: экономическим,
социальным и т.д. пространствами).
Действующие в регионе нормы градостроительного
регулирования (составляя компоненты инвестиционного климата)
открывают путь внешним инвестициям в развитие
недвижимости и экономику региона в целом.
В основе регулирования - разрешительный механизм
развития: разрешение на строительство (развитие) – т.е.
предоставление права осуществить застройку земельного
участка, реконструкцию / конверсию объекта,
благоустройство территории и т.д.
Регулирование отношений
собственника и общества
Собственник не свободен в действиях со своей недвижимостью - существуют ограничения со стороны общества.
Типы влияния:
Собственник
Положительное
Отрицательное
СИСТЕМА
АПЕЛЛЯЦИЙ
Общество
Виды воздействий
Разрешения
Принуждения
Санкции
Плата за рост капитала
Компенсации
Общество воздействует через нормы градостроительного
регулирования, налоговое законодательство,
планирование территорий, региональные акты и нормы.
Развитие объекта недвижимости
Органы власти,
дающие разрешение
Разрешение на развитие
Нормирование правил развития
Органы власти,
устанавливающие
нормы и правила
Требующие
разрешения
Производство
работ
АРБИТРАЖ
Виды развития
Не требующие
разрешения
Изменения
направления
использования
Объекты недвижимости
СОБСТВЕННИК