Презентация Цой В.В.

ОТЧЕТ № 100-05/15-рн1*
ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
(ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА),
РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ:
г. Санкт-Петербург, ул. Подвойского, д. 38, лит. А
Заказчик:
ООО «ВЕСК»
Исполнитель:
ООО «РМС-ОЦЕНКА»
Дата оценки:
28 мая 2014 г.
Дата составления отчёта:
14 июля 2015 г.
Санкт-Петербург
2015 г.
1
Карта, схема местоположения Объекта
Объект оценки, расположенный по
адресу: г. Санкт-Петербург, ул.
Подвойского, д. 38, лит. А
Станция метро «проспект
Большевиков»
Подъезд к объекту
Станция метро
«ул. Дыбенко»
Группа компаний РМС
2
Объект капитального строительства –
социально-культурный центр «Буревестник»
(ранее здание кинотеатра)
Группа компаний РМС
3
Внутреннее состояние отделки Объекта
и планировка залов
4
Группа компаний РМС
Подходы и методы в отчете об оценке
ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ
ЗАТРАТНЫЙ
Метод сравнительной единицы
ДОХОДНЫЙ
Прямой капитализации
(информативно)
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ
- Анализ сделок (информативно),
- Анализ кадастровых стоимостей
аналогичных объектов
(информативно).
5
Результаты, полученные по методам оценки
 Метод сравнительной единицы
 Прямой капитализации
108 000 000 руб.;
диапазон 70 000 000 – 110 000 000 руб.
(информативно);
 Анализ сделок
диапазон 110 000 000 – 300 000 000 руб.
(информативно);
 Анализ кадастровых стоимостей аналогичных объектов
66 000 000 – 120 000 000 руб. (информативно).
Группа компаний РМС
6
Затраты на воспроизводство
Сборники
Здание
Основные
характеристики
Основные различия
Затраты на
воспроизводство, руб.
Вес
Итоговый результат,
руб.
ОО
Социально-культурный центр (ранее
кинотеатр)
Здание состоит из большого зала,
оборудованного на 680 посадочных мест,
малого театрально-концертный зала,
оборудованного креслами для размещения
220 человек, конференц - зала, офисных,
торгово-сервисных помещений,
расположенных на разных этажах и
складских помещений в подвале.
Строительный объем - 27 996 куб. м.
Площадь - 4 892 кв.м. Этажность - 2 (1-2, в
т.ч. цокольный этаж), подвал, кроме того
мезонин-надстройка.
-
УПВС
УПБС-2001
КО-ИНВЕСТ
Кинотеатр
Образ. учр.
Кинотеатр
Двухзальные кинотеатры
круглогодичного действия на
800 и 300 мест
Детское образовательное учреждение, Кинотеатры 1-2 этажные, высота
этажностью - 2, мезонин-надстройка, этажа до 6 м. Площадь объекта
строительный объем - 14 503 куб. м.
аналога 1 250 кв. м
Нет.
Функциональное назначение здания.
Большая разница в объеме здания.
Большая разница в площади (что
для специфического объекта
имеет большое значение).
226 115 297
100%
233 332 723
0%
288 270 893
0%
226 115 297
Вывод: Объектом оценки является специфическим (по всем конструктивным и объемно-планировочным решениям представляет
здание кинотеатра), в виду своих объемно-планировочных решений (разно этажное здание, имеющее залы с высокими
потолками). Проведённая реконструкция в 2009 году не поменяла внутреннюю планировку здания и его объёмнопланировочные решения, конструктив, а лишь улучшила внешнее состояние здания (фасадные стороны). Согласно информации
представленной в Отчете «Техническое обследование здания…», оцениваемое здание построено по проекту двухзального
кинотеатра с залами на 800 и 300 мест, то есть прямой аналог представлен в сборнике УПВС.
Группа компаний РМС
7
Прибыль предпринимателя и Физический
износ
Показатель
Обозначения
Значение
Рсзу
0
ЗВ
226 115 297
Пстр
25
Согласно СНИП 1.04.03-85*
СД
8%
В качестве ставки дисконтирования принимается средневзвешенная процентная
ставка по депозитам, выданным нефинансовым организациям в рублях, согласно
«Бюллетень банковской статистики» № 5 (252) (http://www.cbr.ru/publ/?PrtId=bbs).
Альтернативная стоимость, руб.
Сальт
246 996 146
БС(СД/12;Пстр;ЗВ/Пстр;РСзу;1)
Прибыль предпринимателя, руб.
ПП
20 880 849
Сальт-ЗВ-Сзу
Прибыль предпринимателя
ПП
9%
ПП/(ЗВ+Сзу)
Стоимость ЗУ, руб.
Затраты на воспроизводство, руб.
Продолжительность
строительства, мес.
Ставка дисконтирования
Примечание
ОКС, земельный участок не учитывается
см. расчет выше
Физический износ рассчитан в представленном Отчете №009-05/14-то3 от 15.05.2014 г. «о
техническом обследовании здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.
Подвойского, д. 38, лит. А» и равен 30 %. Подтверждается визуальным осмотром и
Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом
по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404.
Группа компаний РМС
8
Функциональный износ
Сборники
УПВС
УПБС-2001
КО-ИНВЕСТ
Объект-аналог
Кинотеатр
Образ. учр.
Кинотеатр
Затраты на воспроизводство, руб.
226 115 297
233 332 723
288 270 893
Объект торгового
назначения
Объект торгового
назначения
Объект торгового
назначения
Затраты на замещение, руб.
138 200 599
168 984 263
188 401 042
Функциональный износ, руб.
87 914 698
64 348 461
99 869 851
39,0%
28,0%
35,0%
50%
0%
50%
Объект-аналог
Функциональный износ
Вес
Согласованный функциональный износ, %
37%
Группа компаний РМС
9
Расчет стоимости затратным подходом
Общая площадь существующего здания
кв. м
4 892,0
Затраты на воспроизводство
руб.
226 115 297
Прибыль предпринимателя (ПП)
руб.
20 350 377
Стоимость воспроизводства
руб.
246 465 673
Физический износ
руб.
74 309 401
Функциональный износ
руб.
63 697 821
Внешний износ
руб.
0
Накопленный износ
руб.
138 007 222
Стоимость существующих улучшений с учетом ПП и
накопленного износа
руб.
108 458 452
Стоимость объекта, руб. без НДС
руб.
108 458 452
руб./кв. м
22 171
Стоимость 1 кв. м существующих улучшений
Согласование результатов
Результаты расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости
Подход
Стоимость, руб.
Вес
Сравнительный подход
Не использовался
0
Затратный подход
108 000 000
100%
Доходный подход
Не использовался
0
Рыночная стоимость округленно, руб.
(без учета НДС)
108 000 000
-
Обоснования применения подходов в расчетах:
•Доходный подход не использовался в расчетах и ему присвоен вес 0%. Учитывая предполагаемое
использование результатов оценки, функцию Объекта оценки и ситуацию в стране, развитость рынка,
Оценщик посчитал нецелесообразным использовать доходный подход в настоящей работе.
•Сравнительный подход не использовался в расчетах и ему присвоен вес 0%. В связи с недостаточной
информацией и множеством отличий подобранных объектов-аналогов с объектом оценки.
•Затратный подход использовался в расчетах и ему присвоен вес 100%. Согласно ФСО №7 рекомендуется
использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и
использования (объектов, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Группа компаний РМС
11
ВЫВОДЫ
Учитывая уникальность объемно-планировочных решений Объекта, текущее использование,
отсутствия рыночной информации по объектам-аналогам и других данных, необходимых для
оценки, Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта капитального
строительства, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Подвойского, д. 38, лит. А по
состоянию на 28 мая 2014 год составит:
108 000 000 (Сто восемь миллионов) российских рублей без учета НДС.
Группа компаний РМС
12
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Виктория Цой – Начальник оценки РМС
отдела оценки РМС
[email protected]
13