Коммерческая недвижимость: куда мы движемся? Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru

Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Сергей Дьячков, DSO Consulting
www.dso-consulting.ru
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Где мы находимся?
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Пятый цикл Кондратьева, драйверами которого были IT-индустрия
и транснационализация производств, завершился
Одно из представлений цикличности мировой экономики по Николаю Кондратьеву
(http://mcc-hockey.de/cgi-bin/kontakt/kondratiev-wave)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
На рубеже уходящего и нового К-циклов в мировой экономике
проиcходит десятилетие волатильности и неопределенности
1873-1890-е гг. – «Долгая депрессия»
1929-1939 гг. – «Великая депрессия»
1973-1985 гг. – «энергетические» кризисы
2007-2017 (?) гг. – «Великая рецессия»
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
В экономике России продолжается кризис
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Ключевые экономические показатели страны показывают негативную динамику,
причем есть потенциал дальнейшего ухудшения состояния российской экономики
Динамика ключевых экономических показателей России в январе-сентябре 2015 г.,
в % к показателям соответствующих периодов 2014 г. (Росстат)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Владимир Мау: изучайте уроки прошлых междуциклий
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
«Сложный период, через который проходит Россия, является
результатом переплетения нескольких кризисов, которые сошлись
в настоящее время в одной точке. Ректор РАНХиГС Владимир Мау
в статье для «Ъ» предлагает искать параллели с нынешней
ситуацией не в 2008 г., а много раньше: в США и странах Запада в
1970-х, в РСФСР времен нэпа и в Китае 1978 г.
Это и продолжающийся глобальный кризис, носящий структурный
характер, и циклический кризис, и кризис внешних шоков. Однако
сами по себе проблемы и вызовы, с которыми мы столкнулись, не
беспрецедентны. Поэтому при анализе современной ситуации
целесообразно опираться на существующий отечественный и
международный опыт, на прецеденты относительно недавнего
прошлого. Этот опыт не может восприниматься как
непосредственное руководство к действию, однако он важен для
понимания контекста решаемых сегодня задач.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Прежде всего, уместно проанализировать опыт двух предыдущих
структурных кризисов ХХ в. – 1930-х и 1970-х гг. Структурный
кризис не тождественен спаду: в его рамках могут чередоваться
периоды рецессии и роста. Это примерно десятилетний период
турбулентности, в результате которого формируются новая
модель экономического роста, новые валютные конфигурации и
новая доминирующая экономическая доктрина. Его политическое
и интеллектуальное влияние сохраняется на десятилетия…
Для современной России особенно важен опыт стагфляционной
экономики 1970-х гг. и выход из нее при сочетании структурных
реформ (последовательной либерализации), жесткой денежной
политики и бюджетного стимулирования.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Преодоление стагфляции требует более жестких
макроэкономических решений и не сводится к стандартным
кейнсианским рецептам. Вступая в должность руководителя ФРС
в августе 1979 г., Пол Волкер заявил: «Мы столкнулись с
трудностями, которые до сих пор еще не встречались в нашей
практике. У нас больше нет эйфории... когда мы возомнили, что
знаем ответы на все вопросы, касающиеся управления
экономикой». И в начале 1980-х гг. выход из структурного кризиса
был найден благодаря сочетанию либерализационных мер
(начатых еще в конце 1970-х при Джимми Картере), жесткой
денежной политики Пола Волкера, приведшей на первом этапе ее
реализации к рецессии, и бюджетной экспансии администрации
Рональда Рейгана. Бюджетная экспансия 1980-х гг.
компенсировала денежную жесткость и связанные с ней высокие
процентные ставки, создавая дополнительный спрос в экономике.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Для нас важны также уроки экономического развития СССР в
последнее десятилетие его существования. На рубеже 1970-1980-х
гг. экономическое и политическое положение страны выглядело
сверхустойчивым. «Единство партии и народа» в совокупности с
высокими ценами на нефть (которые в реальном выражении
находились примерно на уровне 2013 г.) позволяло
реализовывать практически любой внутри- и
внешнеполитический курс, поддерживая дружественные режимы
в разных регионах мира. Запад проходил через системный кризис,
и, казалось, его влияние ослабевало.
Однако в начале 1980-х гг. капиталистические страны вышли из
кризиса структурно обновленными, их темп роста превысил
советский.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Ответом СССР стала политика ускорения (она предшествовала
перестройке, то есть институциональным реформам). Однако
проблема состояла в том, что ускорение разворачивалось на фоне
двойного бюджетного шока – внешнего и внутреннего: произошло
снижение цен на нефть в 2,5-3 раза, и одновременно была начата
антиалкогольная кампания. При всей моральной значимости
последней бюджет лишился двух своих важнейших источников
доходов. Ускорение привело к повышению темпов роста в течение
двух лет, но за этим последовала экономическая катастрофа.
Иными словами, темпы экономического роста в условиях
структурного кризиса не являются самоцелью, а между
экономической стабильностью и крахом может пройти всего три
года, два из которых экономика будет расти повышенными
темпами»
(В. Мау, «Коммерсантъ», 03.02.2015)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Некоторые практические уроки
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Средний россиянин в конце Пятого Кондратьева был сравним по уровню благосостояния
со средним американцем в конце Третьего Кондратьева
Сопоставление финансовых показателей благосостояния населения США в 1928 г. и России в 2007 г.
(DSO Consulting)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Во времена кондратьевских междуциклий рынки инвестиций
испытывают сильные колебания и проходят «второе дно»
80
75
70
65
60
55
50
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988
Динамика инвестиций в основной капитал во Франции в 1970-1988 гг.
(2000 = 100; Institut National de la Statistique et des Études Économiques, INSEE)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
«Второе дно» проходят и рынки коммерческой недвижимости
Ввод частной коммерческой недвижимости в США в 1920-1941 гг., млн. долл. 1957-1959 гг. в год
(U.S. Census Bureau)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Фазы оживлений на таких рынках могут оказываться весьма короткими
Начатые строительства коммерческих зданий в Японии в 1972-1988 гг., тыс. кв. м в год
(Japan’s Statistics Bureau)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
История одного рынка коммерческой недвижимости
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
В Третьем К-цикле цикличность на разных сегментах рынка коммерческой
недвижимости США различалась, девелоперский капитал маневрировал
Индексы инвестиций в частные коммерческие объекты в США в 1901-1929 гг. (2009 = 100)
(Bureau of Economic Analysis)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Притча об Empire State Building
«Когда 1 мая 1931 года состоялось официальное открытие
Эмпайр-стейт-билдинг, Соединенные Штаты Америки
переживали эпоху экономической депрессии. Поэтому
сдать удалось далеко не все помещения, а здание
получило название «Пустой-стейт-билдинг» (англ. Empty
State Building). Прошло десять лет, пока все помещения,
наконец, были сданы. Здание не приносило дохода
владельцам до 1950 года. Только в 1951 году, после
продажи Роджеру Стивенсу и его партнерам за 51 млн
долларов (рекордная для тех времен цена, уплаченная за
одиночное сооружение), здание перестало быть
убыточным» (текст и фото – «Википедия»)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Третий К-цикл завершился «пузырями», ритмы сегментов синхронизировались.
После окончания Великой депрессии состоялся «странный» кризис 1937-1938 гг.
Индексы инвестиций в частные коммерческие объекты в США в 1925-1945 гг. (2009 = 100)
(Bureau of Economic Analysis)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Четвертый К-цикл дал офисному рынку США «прекрасные» 1950-е-1960-е гг.
На повышательной волне кризисы перепроизводства были короткими и неглубокими.
Но в конце цикла «вздулись пузыри», это было неизбежно
Индексы инвестиций в частные коммерческие объекты в США в 1945-1980 гг. (2009 = 100)
(Bureau of Economic Analysis)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Либерализация рынков дала импульс к росту объемов инвестирования.
Новая синхронизация ритмов сегментов наступает во время Великой рецессии
Индексы инвестиций в частные коммерческие объекты в США в 1972-2014 гг. (2009 = 100)
(Bureau of Economic Analysis)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
После Великой депрессии состоялся «странный кризис».
Великая рецессия, похоже, завершилась. Что будет дальше?
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Процент свободных площадей у многих объектов рынка
может оставаться высоким даже в годы действия повышательных волн
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
Атланта, Джорджия
Бостон, Массачусетс
Чикаго, Иллинойс
Нью-Йорк, Нью-Йорк
Филадельфия, Пенсильвания
Вашингтон, Округ Колумбия
Процент свободных площадей на офисных рынках некоторых городов США в 1980-2004 гг. (U.S. Census Bureau)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Адаптируйтесь
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Как Вы думаете, что будет происходить с вводом коммерческой недвижимости
в России в 2015-2016 гг.?
Ввод коммерческих зданий в России в 2000-2014 гг., млн. кв. м в год (Росстат)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Неполный сборник правил ответственного участника рынка (2012)
0. Ориентироваться на долгосрочные взаимовыгодные отношения с
клиентами, то есть не жадничать.
1. Каждый день четко представлять себе, в каких фазах каждого из
экономических циклов находятся макроэкономика, экономика страны и
экономика города.
2. Не предаваться иллюзиям относительно завтрашнего «счастья».
3. Минимизировать кредитную нагрузку, стремиться жить по средствам.
4. Использовать кратковременные улучшения конъюнктуры для
пополнения сбережений – эти сбережения могут пригодиться при
ухудшении конъюнктуры.
5. Понимать, что цены продаж и арендные ставки всегда имеют потенциал
снижения ввиду постоянно обостряющейся конкуренции.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Неполный сборник правил ответственного участника рынка (2012)
6. Осуществлять преимущественно только «поддерживающие»
инвестиции; всякое расширение бизнеса в эти годы таит опасности.
Имеет смысл инвестировать только по-настоящему инновационные
производства (то есть производства продуктов, которых еще нет на
рынках) и увеличение производительности труда.
7. Самый «убойный» маркетинг – сформированное мнение клиентов о
Ваших товарах и услугах.
8. Главные авторы книг и статей для чтения на эти годы: Кондратьев,
Маркс, Шумпетер, Айвазов, Акаев, Митяев, Талеб, Шиллер.
9. Ни в коем случае не верить словам чиновников – менее
квалифицированного класса участников экономики в России нет.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Чего ждать завтра?
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Структурный кризис в России в сочетании с ужесточением
внешнеполитических отношений не дал российской экономике
начать расти ни в прошлом, ни в этом году. К сожалению,
продолжающийся кризис имеет потенциал дальнейшего
усугубления в течение как минимум первой половины 2016 г.
Масштабы потерь участников рынков недвижимости и смежных
рынков в этом кризисе могут превзойти масштабы потерь в 2009 г.
Либерализация и демонополизация отечественной экономики,
восстановление нормальных отношений России со странамисоседями – вот необходимые условия для начала нового
устойчивого экономического роста в нашей стране.
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Как это было во Франции.
Как это идет в России
Сравнение динамики инвестиций в основной капитал (в сопоставимых ценах) во Франции в 1973-1985 гг.
и России в 2007-2015 гг. По оси времени – годы; первый год периода = 100 (DSO Consulting)
Красноярск, 29 октября 2015 г.
Коммерческая недвижимость:
куда мы движемся?
Готовьтесь к новым испытаниям
DSO Consulting
www.dso-consulting.ru
Красноярск, 29 октября 2015 г.