LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию
реклама
Тема доклада: Прогнозное моделирование рынка недвижимости Докладчик: Воронин В.А. www.valkol.com.ua [email protected] Консалтинговая компания ТзОВ «ВАЛКОЛ» Украина, 79005, г. Львов, ул. Шота Руставели, 34а/21, а/с 6695 LOGO тел./факс: (032) 225-62-06 тел. (032) 225-62-08 LOGO ВСТУПЛЕНИЕ Следует констатировать, что за девять лет рынок недвижимости Украины прошёл классические фазы полного цикла, а именно: "восстановление – рост – падение", повторяя с некоторым лагом во времени цикл развития экономики страны в целом. На текущий момент можно утверждать, что рынок недвижимости завершает полный цикл своего развития (в 2013 г.) и находится в ожидании перехода в следующий цикл, который должен начаться со стадии восстановления с постепенным переходом в фазу роста. LOGO ВСТУПЛЕНИЕ Темпы роста цен трудно предсказать, но ясно, что эти темпы будут более замедленными, чем в фазе роста в докризисный период. Точно предсказать сроки завершения стадии рецессии и переход к фазе восстановления достаточно сложно, так как состояние рынка недвижимости, в первую очередь, определяется общим состоянием экономики и, что очень важно, финансовых инструментов страны в целом. К тому же сегодняшнее состояние рынка недвижимости характеризуется разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности. То есть на рынке наблюдаются несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию. LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ? Прогнозирование – это научная деятельность, которая направлена на выявление и изучение возможных альтернатив будущего развития и структуры его вероятных траекторий. Прогнозирование в нашем представлении является специфическим разделом научноприкладного экономического анализа. LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ? Особенность любого прогнозирования состоит в том, что прогноз всегда нацелен на будущее. Вторая важная черта – учёт неопределённости, связанной с этим будущим. Неопределённость обусловлена отсутствием знаний о точном значении тех или иных экономических параметров будущего, о динамике их развития и реальных условиях, в которых будет развиваться исследуемый процесс. LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ? Погрешность прогноза конкретного ценового уровня включает как минимум два типа неопределённости: во-первых, мы не можем знать точно, где будет находиться тренд индекса стоимости, например, в 20142015 гг., во вторых – в какую сторону и на сколько, фактический ценовой уровень ряда отклонится, например, в 2013 г. или в 2014 г. от положения прогнозного тренда. То есть, необходимо в дальнейшем осуществлять корректировку выявленных статистических характеристик в соответствии с ожидаемым изменением обстоятельств при их формировании. LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ? Что касается прогнозирования кратко- или среднесрочных тенденций развития рынка, то нужно понимать, что речь не может идти о прогнозировании конкретного уровня цены (координаты конечной точки траектории) или конкретного значения макропоказателя (которым этот уровень и есть), поскольку это было бы некорректным. Речь может идти о предсказании поведения системы (рост - падение - замедление - рецессия), то есть, выделение из существующего множества наиболее вероятных сценариев дальнейшего поведения системы. LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ? Поскольку любая будущая ситуация является неопределённой, то не существует методов, позволяющих точно спрогнозировать развитие ситуации в будущем. В то же время существует много приёмов и методов, которые позволяют выявить тенденции развития рынка, логику развития событий, и на основе сопоставления с историческим (прошлым) опытом предусмотреть характеристики наиболее вероятного развития событий. LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию Рассмотрим три подхода к аналитическому прогнозированию, каждый из которых характеризуется своими ограничениями и, соответственно, своей областью применения. Первый подход может быть применён в предположении, что общий характер движения цен на рынке не меняется. При этом сохраняется устойчивое соотношение между спросом и предложением, характерное для теоретически возможной ситуации – существование сбалансированного саморегулирующегося рынка недвижимости. При этом предполагается, что обнаруженные при анализе рынка тенденции будут сохраняться в течение всего прогнозного периода. LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию Второй подход к аналитическому прогнозированию относится к ситуации, когда в результате влияния на рынок недвижимости экзогенных факторов нарушено равновесие между спросом и предложением. При прогнозировании учитывается тенденция изменения траектории цен, при этом считается, что внешние экзогенные факторы (макроэкономические показатели) будут сохранять существующую тенденцию. В этом случае результаты прогнозирования развития рынка недвижимости не учитывают фактор возможных резких изменений макроэкономических и финансовых параметров развития экономики. LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию При реализации этого сценария для прогнозирования можно использовать модели и методы статистического подобия, основанные на анализе прошлого развития рынка недвижимости. Отмеченное здесь подобие характерно для всего рынка недвижимости в целом, и можно утверждать о подобии в динамике цен для различных сегментов недвижимости (жилье, офисы, складские помещения и т.д.) в разных регионах и городах. Методы статистического технического анализа рынка недвижимости можно отнести к первому и второму уровням экстраполяционного аналитического прогнозирования. LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию Третий, наиболее обобщённый подход аналитического прогнозирования, базируется на создании прогнозной модели (предиктора), которая позволяет выявить корреляционные зависимости между экзогенными факторами (макроэкономическими и финансовыми параметрами развития экономики) и ценовыми уровнями рынке недвижимости. В этом случае объектом прогнозного средне- и долгосрочного моделирования на рынке недвижимости являются временные финансовые ряды макроэкономических показателей развития страны, региона (экзогенные по отношению к рынку недвижимости факторы) и ценового уровня стоимости. С позиций математической модели эти ряды являются нестационарными, дискретными и характеризуются как динамический хаотичный процесс, который содержит как детерминированные случайные (стохастические), так и неопределённые величины. Инструмент исследования рынка – информационные технологии и вычислительные системы нелинейной динамики. LOGO Три підходи до аналітичного прогнозування Середньостроковий прогноз зміни питомої нерухомості м. Львова (І кв.2009 – 2011 рр.) вартості житлової LOGO Три подхода к аналитическому прогнозированию Известно, что экстраполяционные методы являются одними из самых распространённых и теоретически наиболее разработанными среди всей совокупности методов прогнозирования. Для формирования прогноза применяется, как наиболее развитый, метод экстраполяции статистически установленных тенденций изменения индикаторов рынка недвижимости. Вероятность таких прогнозов в значительной мере зависит от временных границ экстраполяции (горизонта прогнозирования) и статистической устойчивости полученных индикаторов рынка, в первую очередь, темпов прироста стоимости и дохода. LOGO Прирост цены как случайный независимый параметр В качестве исходных данных во всех имеющихся исследованиях рынков используют в том или ином виде такой параметр как прирост цены. С учётом первоначальной величины цены, сумма таких приростов за определённый интервал времени определяет конечную ценовую точку в координатах «цена – время». При этом существует большое количество экзогенных факторов, которые в различных направлениях влияют на формирование этих приростов, и тем самым предопределяют случайную природу и независимость этого основного параметра – "прирост цены". При этом очень важно, в какой степени они независимы друг от друга (текущее от прошлого). Важно то, что сложившиеся на основе этого параметра ценовые последовательные уровни, не являются независимыми друг от друга, и поэтому могут анализироваться как единый часовой финансовый ряд. LOGO ТРЕНД и ТЕНДЕНЦИЯ Под трендом понимают характеристику основной закономерности движения индикатора рынка во времени. Тренд – это длительная тенденция изменения экономического показателя. При разработке моделей прогнозирования тренд является основной составляющей прогнозируемого временного ряда, на которую уже накладываются другие составляющие. Результат при этом связывают исключительно с ходом времени. Предполагается, что таким образом через координату времени можно выразить влияние на рынок всех основных факторов. Под тенденцией развития понимают общее направление тренда в различных фазах развития рынка. LOGO ТРЕНД и ТЕНДЕНЦИЯ Одним из основных методов статистического прогнозирования является метод экстраполяции тенденций. Суть этого метода заключается в выделении трендовой составляющей путём подбора функций, аппроксимирующих трендовую компоненту и вычисления параметров этих функций. После построения функции прогнозирования (модели данных) проводится статистический анализ остатков – разницы между значениями прогнозируемой переменной и вычисленными значениями функции прогнозирования, то есть проверяется указывает ли полученная статистика на R2 и R2adj то, что статистическая оценка определена правильно. LOGO ТРЕНД и ТЕНДЕНЦИЯ Далее, на основе анализа остатков отбираются одна или несколько моделей данных, которые наиболее адекватно представляют фактические данные мониторинга рынка. Суть этого подхода сводится к построению адекватной аппроксимирующей функции регрессии (тренда) на основе фактических данных с последующей их экстраполяцией. На основе откалиброванной функции прогнозирования вычисляются прогнозные значения. Для построения аппроксимирующих функций были использованы результаты прогнозного моделирования на базе фактических данных мониторинга рынка за период с 01.07 по 03.12 гг., которые в дальнейшем были скорректированы по результатам прогнозного моделирования, проведённого на базе полученных фактических данных мониторинга рынка за период с 01.07 по 09.13 гг. LOGO СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА Сегодняшнее состояние рынка недвижимости характеризуется разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности. То есть, на рынке наблюдаются несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию. Итак, прогнозный тренд развития ценового уровня недвижимости должен характеризоваться уменьшением отрицательных темпов прироста с постепенным переходом к положительным. Что касается прогнозного тренда развития арендных ставок, то он будет характеризоваться положительными затухающими темпами прироста. LOGO СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА В соответствие с принятым сценарием развитие рынка характеризуется ростом индекса доходности недвижимости во всех сегментах, при том, что ценовой уровень стоимости характеризуется незначительными отрицательными темпами прироста. Если же рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент, то рост арендных ставок свидетельствует об ожидании будущего роста цен на рынке недвижимости. Подобный сценарий развития рынка соответствует общим процессам колебаний в экономике, которые состоят из разновекторных волновых движений элементов между которыми существует тесная связь. Когда наблюдается повышающая динамика одних элементов другие имеют понижающую динамику, поскольку система в своём развитии всегда стремится к равновесному состоянию. Принятый сценарий развития событий должен отражать ожидания участников рынка недвижимости и соответствовать принятой нами гипотезе его развития. LOGO Алгоритм проведения многоуровневого анализа рынка недвижимости 1. На основе данных мониторинга рынка, по определённой процедуре строятся временные финансовые ряды (общегородской ценовой уровень) удельной стоимости (1 кв.м площади) и арендных ставок в исследуемых секторах недвижимости. 2. Используя данные построенных временных рядов стоимости и аренды, строится временной ряд одного из самых убедительных индикаторов рынка недвижимости – валового рентного мультипликатора (текущей доходности), который является агрегированным ценовым индексом рынка. LOGO Алгоритм проведения многоуровневого анализа рынка недвижимости 3. Исследуется динамика изменения индексов финансового ценового временного ряда как в фазах роста, так и в фазах падения цены – абсолютного прироста цен, коэффициента роста, темпов роста и темпов прироста цены. 4. Используя полученные данные по темпам прироста стоимости, арендных ставок и текущей доходности (валового рентного мультипликатора), на основе аналитического выравнивания фактических данных (аппроксимирующая функция) определяется краткосрочный прогнозный тренд изменения темпов прироста. 5. На заключительном полученных результатов. этапе проводится трактовки LOGO Аппроксимирующая функция тренда При принятом уровне достоверности (0,95) для каждой выбранной аппроксимирующей функции определяются доверительные интервалы прогнозного тренда (пунктирные линии на графиках) и коэффициенты детерминации. Результаты представлены на рис. 1-4. LOGO Аппроксимирующая функция тренда LOGO Аппроксимирующая функция тренда приростов LOGO Аппроксимирующая функция тренда приростов LOGO Аппроксимирующая функция тренда удельной стоимости LOGO Аппроксимирующая функция тренда арендных ставок LOGO Динамика темпов прироста и текущей доходности LOGO Динамика темпов прироста и текущей доходности LOGO Аппроксимирующая функция тренда индекса доходности LOGO • ВЫВОДЫ За девять лет рынок недвижимости Украины прошёл классические фазы полного цикла, а именно: "восстановление – рост – падение", повторяя с некоторым лагом во времени цикл развития экономики страны в целом. На текущий момент можно утверждать, что рынок недвижимости завершает полный цикл своего развития и находится в ожидании перехода в следующий цикл, который должен начаться со стадии восстановления с постепенным переходом в фазу роста. • Исходя из этой модели развития рынка, определены прогнозные горизонты пребывания рынка в стадии рецессии и переход его в стадию восстановления с постепенным ростом цен на недвижимость. • Как показали проведённые исследования, рынок недвижимости Украины сегодня находится в стадии ценовой рецессии, которая характеризуется разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности. То есть на рынке наблюдаются несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию. LOGO ВЫВОДЫ • Прогнозные тренды изменения динамики временных рядов стоимости, арендных ставок и текущей доходности показывают, что стадия ценовой рецессии рынка может продолжаться до конца 2013 года с незначительными отрицательными среднегодовыми темпами прироста цен и с затухающими положительными темпами прироста арендных ставок и характеризоваться ростом текущей доходности с несущественными положительными темпами прироста. • Анализ прогнозных трендов, показал, что переход к положительным темпам прироста стоимости, т.е. переход рынка в стадию восстановления, ожидается со второй половины 2014 г. При этом также ожидается, что темпы прироста удельной стоимости и арендных ставок могут сравниться уже во второй половине 2014 г. с последующим переходом к стадии ценового роста на рынке недвижимости. LOGO ВЫВОДЫ • Прогнозные данные динамики индексов рынка в стадии восстановления и роста цен показывают тенденцию к уменьшению текущей доходности на рынке коммерческой недвижимости. При этом среднегодовые темпы прироста стоимости и арендных ставок меняются синхронно, однако, с различными значениями положительных среднегодовых темпов прироста. • Однако следует констатировать, что дальнейшее восстановление рынка приостановилось на стадии неустойчивого оживления или стагнации, которая продолжается уже на протяжении 3,5 лет. Такая ситуация в значительной степени связана с негативными ожиданиями инвесторов и высокими рисками вхождения в рынок недвижимости. Воронин В.А. д.т.н., проф., оценщик УТО, директор консалтинговой фирмы «ВАЛКОЛ» www.valkol.com.ua [email protected] Консалтинговая компания ТзОВ «ВАЛКОЛ» Украина, 79005, г. Львов, ул. Шота Руставели, 34а/21, а/с 6695 LOGO тел./факс: (032) 225-62-06 тел. (032) 225-62-08
