в договоре управления многоквартирным домом

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ,
РЕГУЛИРУЮЩЕМ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Шакиров Тимур Аббясович
Институт экономики города
октябрь 2013
Минимальный перечень услуг и работ,
необходимых
для
обеспечения
надлежащего
содержания
общего
имущества в многоквартирном доме, и
порядке
их
оказания
и
выполнения
(постановление
Правительства
РФ
от
03.04.2013 г. №290)
• в соответствии с ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса
РФ
Структура Минимального перечня слуг и работ
Услуги и работы систематизирован применительно к:
типам несущих (фундаменты, стены) и ненесущих конструкций
многоквартирного дома (перегородки, полы) (раздел I)
(с детализаций по видам отдельных конструкций)
видам инженерно-технических систем и оборудования (раздел II)
другим элементам общего имущества в МКД (раздел III)
(помещения, придомовая территория)
Наибольшая часть услуг и работ Минимального перечня –
детальное перечисление того, что входит в состав осмотра
общего имущества, в ходе которого должно быть выявлено
соответствие или несоответствие каждого элемента общего
имущества требованиям безопасности
Минимальный перечень не содержит указаний на обязательные
мероприятия
по
энергосбережению
и
повышению
энергоэффективности, перечень которых утверждает субъект РФ
в соответствии с федеральным законом от 23.11.2009 №261- ФЗ
Систематизация услуг и работ из Минимального перечня в соответствии с
Правилами содержания общего имущества (п. 11 «а»)
Постоянно выполняемые услуги и
работы
Осмотр общего имущества для выявления
несоответствия состояния требованиям
законодательства, угрозы безопасности
жизни и здоровья
(разделы I и II Минимального перечня)
Содержание (техническое обслуживание)
конструкций и инженерных систем,
включая подготовку к сезонной
эксплуатации (разделы I и II)
Услуги и работы, выполняемые при
необходимости
Разработка плана
восстановительных
работ (плана ремонтов)
Утверждение
общим
собранием
Проведение текущего ремонта или капитального
ремонта
Уборка и санитарно-гигиеническая
очистка помещений общего пользования
(раздел III)
Уборка земельного участка, содержание и
уход за элементами озеленения (раздел III)
Сбор и вывоз бытовых отходов (раздел III)
Работы по обеспечению пожарной
безопасности
Аварийно-диспетчерское обслуживание
Незамедлительное
устранение
выявленных
нарушений и неисправностей:
• восстановление гидроизоляции фундаментов;
• устранение неисправностей дверей подвалов и
технических подполий;
• восстановление защитных и антикоррозионных
покрытий
• восстановление целостности (ремонт) оконных и
дверных заполнений в отопительный период
Обеспечение устранения аварий, выполнение
заявок населения
Формирование минимального перечня услуг и работ для
конкретного МКД
Согласно Правилам по ППРФ №290 минимальный перечень для МКД
определяется из числа включенных в Минимальный перечень с учетом:
конструктивных элементов данного МКД
наличия и состава внутридомовых инженерных систем
наличия земельного участка с элементами озеленения и
благоустройства, иными объектами
геодезических и природно-климатических условий расположения
МКД
Периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется
с учетом требований, установленных законодательством
Минимальный перечень для МКД – индивидуальный, в том числе в
части работ по текущему ремонту и капитальному ремонту (по
результатам осмотра)
В каком документе отражается минимальный перечень услуг и
работ для МКД?
В зависимости от способа управления многоквартирным домом
в решении общего собрания (при непосредственном управлении)
 в договоре управления многоквартирным домом (при управлении
управляющей организацией)
в порядке, определенном уставом ТСЖ или кооператива (при
управлении товариществом или кооперативом)
в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества в МКД (при
непосредственном управлении и заключении договора с управляющей
организацией - в соответствие с ч. 1.1 ст. 164 ЖК)
в решении застройщика (в случае, предусмотренном ч.14 ст. 161 ЖК)
В большинстве случаев предложение по минимальному перечню
услуг и работ должен подготовить тот, кто отвечает за
управление (содержание) МКД, а утвердить – общее собрание
собственников
Как влияет Минимальный перечень на размер платы за
содержание и ремонт?
 Минимальный перечень не содержит услуг и работ «сверх» тех, что
должны были выполняться в соответствие с Правилами содержания
общего имущества (ППРФ №491)
Нет оснований ожидать резкого повышения размера платы
 Размер платы определяется минимальным перечнем услуг и работ для
конкретного МКД и зависит от стоимости услуг и работ организации, их
выполняющей
Стоимость каждой услуги и работы управляющей организации должна быть
раскрыта в соответствии с ППРФ от 23.09.2010 №731
 Минимальный перечень может быть сформирован как:
 перечень услуг и работ постоянно выполняемых в течение срока договора –
постоянная часть перечня
 перечень услуг и работ, определяемый по результатам ежегодного осмотра
(текущие ремонты, работы по капитальному ремонту и др.) – переменная
часть перечня
Порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего
имущества по договору:
 плата за постоянную часть перечня – постоянная в течение договора или
индексируемая
 плата за переменную часть перечня – устанавливается ежегодно на
основании предложения по годовому плану ремонтных работ и их
стоимости (сметы)
Правила осуществления деятельности по
управлению многоквартирными домами
(постановление Правительства РФ от
15.05.2013 г. №416)
• в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса
РФ
Правила устанавливают:
стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению
многоквартирным домом:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (при
непосредственном управлении)
б)
ТСЖ
и
кооперативами,
осуществляющими
управление
многоквартирным домом без заключения договора управления с
управляющей организацией
в) управляющими организациями, заключившими договор управления
многоквартирным домом
г) управляющими организациями, заключившими договор оказания
услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором
составляет более чем 12
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до
заключения договора управления многоквартирным домом с
управляющей организацией
Деятельность по управлению многоквартирным домом
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом
понимается выполнение стандартов, направленных на достижение
целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса РФ, а также
определенных
решением
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
Управление осуществляется в отношении каждого отдельного
МКД как самостоятельного объекта управления с учетом
- состава, конструктивных особенностей, степени физического
износа и технического состояния общего имущества,
- в зависимости от геодезических и природно-климатических условий
расположения многоквартирного дома, а также
- исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для
обеспечения надлежащего содержания общего имущества в
многоквартирном доме, утвержденного ППРФ от 03.04.2013 N 290
Управление обеспечивается выполнением следующих
стандартов:
а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом в порядке,
установленном настоящими Правилами
б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в
многоквартирном доме, … включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных
носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме
г) организация … рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,
общим собранием членов товарищества или кооператива вопросов, связанных с управлением
многоквартирным домом
д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ,
утвержденным решением собрания
е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по
вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и
коммунальные услуги
з) обеспечение … контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и
работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности
по управлению многоквартирным домом
Правила включают:
Формирование и утверждение перечня услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.) акт осмотра 2.) проект перечня услуг и работ со стоимостью 3.) утверждение
Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания
Порядок передачи технической документации на многоквартирный
дом и иных документов, связанных с управлением этим домом
1.) принятие решения о смене способа управления или досрочного расторжения
договора
2.) направление решения старой организации и ОМСУ с наименованием новой
организации или собственника (при непосредственной форме управления)
3.) старая организация направляет новой техническую документацию. В случае
отсутствия обязана восстановить недостающую документацию;
4.) передача осуществляет по акту приема-передачи, копия направляется в
государственный жилищный надзор (орган муниципального жилищного контроля)