Виды рестуктуризации ипотечных кредитов

Виды
реструктуризации
ипотечных кредитов –
поле для эффективного
взаимодействия
агентства недвижимости,
заемщика и банка
(предложения банков
риэлторам)
Дехтулинский Станислав Викторович
Руководитель кредитно-кассового офиса
в г. Екатеринбурге, Расчетного Центра
«Городской»
Екатеринбург, 09 октября 2009 г.
1
Текущая ситуация / предпосылки
Ухудшение качества кредитного портфеля из-за:
• снижения стоимости обеспечения по кредитному
портфелю;
• увеличения размеров резервирования (при ухудшении
качества кредитов, в т.ч. при внесении изменений в
кредитные договоры);
• дополнительных налогов на непрофильные активы
(жилая недвижимость) и операций с ними (при
оформлении залогов на баланс кредиторов)
2
Схемы реструктуризации / способы работы
с заемщиками по проблемным кредитам
Собственные
программы банков
Увеличение
срока кредита
Перевод долга
Уменьшение
платежа
Продажа объекта
из под залога
Платежные
каникулы
Отступное
Принудительное
взыскание,
реализация
с торгов
АРИЖК
Стабилизационный Стабилизационный
заем
кредит
Смешанный
договор 3
АРИЖК
Стабилизационный
заем
Стабилизационный
кредит
Смешанный
договор
• Стабилизационный заем предоставляется за счет собственных
средств АРИЖК;
• Размер займа - 12 ежемесячных платежей;
• Транши перечисляются ежемесячно в Банк Заемщика;
• Средства предоставляются в рублях и в размере, рассчитанном
по курсу Банка России на дату предоставления Транша
(в случае если кредит в валюте);
• Заемщик ежемесячно выплачивает только проценты за
Стабилизационный заем АРИЖК;
• Размер платежей заемщика в постльготный период в среднем
вырастет на 10-15%.
• Стабилизационный кредит предоставляется за счет собственных
средств Кредитора (Банка).
• Размер займа - 12 ежемесячных платежей.
• Транши перечисляются ежемесячно в Банк Заемщика.
• Заемщик ежемесячно выплачивает только проценты за
Стабилизационный кредит Банку-Кредитору.
• Размер платежей заемщика в постльготный период в среднем
вырастет на 10-15%.
• АРИЖК может провести рефинансирование Стабилизационного кредита
у банка Кредитора.
• Деньги Заемщику предоставляются одновременно АРИЖК и
Банком-Кредитором
• Размер кредита равен остатку первоначально выданного кредита
• Объем средств, предоставляемых АРИЖК - 12 ежемесячных
платежей плательщика или 20% от общей суммы смешанного
договора
• Заемщик ежемесячно выплачивает платежи в размере,
определенном в Смешанном договоре, но не более ½ от размера
платежей по первоначальному кредиту, но не менее 500 рублей
• Размер платежей заемщика в постльготный период в среднем
вырастет на 10-15%.
4
Наиболее распространенные требования
к заемщикам для реструктуризации
► подтверждение предпринятых действий для
недопущения просроченной задолженности,
но отсутствие результатов по:
- трудоустройству (при увольнении)
- получению дополнительного дохода или его
увеличению (при снижении доходов)
- продаже ликвидного имущества должника для
погашения задолженности
► документальное подтверждение ухудшения
финансового положения заемщика
► перспективность заемщика вернуться в график
платежей по истечению льготного периода
► положительная кредитная история во всех банках
► отсутствие признаков мошенничества как на момент
одобрения кредита, так и на момент рассмотрения
5
заявления на реструктуризацию
Увеличение срока кредита
Аннуитетный платеж (в у.е.)
в зависимоcти от срока и ставки
Ставка по
кредиту
Срок 5 лет
Срок 10 лет
Срок 15 лет
Срок 20 лет
Срок 25 лет
8%
2433
1456
1147
1004
926
9%
2491
1520
1217
1080
1007
10%
2550
1586
1290
1158
1090
11%
2609
1653
1364
1239
1176
12%
2669
1722
1440
1321
1264
13%
2730
1792
1518
1406
1353
14%
2792
1863
1598
1492
1445
15%
2855
1936
1680
1580
1537
16%
2918
2010
1762
1670
1631
► Без участия ФРС/АН
6
Уменьшение платежа
► Пропорционально снижению доходов заемщиков, но
не ниже установленного кредитором минимума.
► На короткий период: 3/6/12 месяцев (пролонгация?)
► По истечение «льготного периода» - сдача на
регистрацию в ФРС: соглашения об изменении
содержания закладной, дополнительного
соглашения к договору ипотеки (при наличии):
- банк вместе с заемщиком, или
- банк (за обе стороны), или
- банк вместе с АН (по доверенности от заемщика).
7
Платежные каникулы
► Уменьшение ежемесячного платежа до минимума (110% от размера, установленного графиком), за счет:
- выплаты только тела кредита, или
- выплаты только процентов по кредиту, или
- вне привязки к структуре платежа.
► На короткий период: 3/6 месяцев.
► По истечение «льготного периода» - сдача на
регистрацию в ФРС: соглашения об изменении
содержания закладной, дополнительного
соглашения к договору ипотеки (при наличии):
- банк вместе с заемщиком, или
- банк (за обе стороны), или
- банк вместе с АН (по доверенности от заемщика).
8
Перевод долга
► Кто текущий залогодержатель (первичный кредитор
или другая организация)?
► Замена заемщика по кредитному договору и
залогодателя по закладной («плюс»: остальные
условия кредитного договора – неизменны).
► Поиск потенциального заемщика / покупателя – сам заемщик или совместно с АН.
► Полный андеррайтинг нового потенциального
заемщика / покупателя залоговой недвижимости.
► Cдача на регистрацию в ФРС: соглашения об
изменении содержания закладной, дополнительного
соглашения к договору ипотеки (при наличии):
- банк вместе с заемщиком, или
- банк (за обе стороны), или
- банк вместе с АН (по доверенности от заемщика).
9
Продажа объекта из-под залога
► Кто текущий залогодержатель (первичный кредитор или
►
►
►
►
►
►
►
►
другая организация)?
Заемщик → согласие в банк на продажу из-под залога
Банк/заемщик → заказ отчета об оценке объекта
Банк → запрос в 3 АН (цена предложения и сроки
реализации = ?)
Утверждение Банком рекомендуемой цены продажи,
заемщик → заключение с АН (рекомендовано банком, либо
заемщик предлагает свое) договора на поиск покупателя
(срок действия договора – ограничен!)
Параллельно АН с заемщиком: договор на поиск жилья
меньшей площади / съемного жилья
Спустя срок АН → аналитическую записку в банк о
перспективах реализации объекта
Покупатель не найден → судебная реализация
Покупатель найден, внесение аванса:
ОСЗ < цены продажи
ОСЗ > цены продажи
1. Погашение долга
1. Письмо банкасогласие на продажу
- аккредитив
2. Документы на
снятие залога
2. ДКП → внесение
покупателем суммы
(= ОСЗ) на счет →
ФРС
3.Зарегистрир-й ДКП
→ погашение долга
4. Док-ты на снятие
залога
1. Погашение
долга
1. Погашение
долга
2. Документы на
снятие залога
Переход права
собственности,
с обременением
3. КД на остаток
долга или
прощение долга
3. КД на
остаток долга
10
Отступное
► Кто текущий залогодержатель (первичный кредитор или
другая организация)?
► По соглашению сторон: прекращение обязательств
заемщика по кредиту, расторжение кредитного договора и
аннулирование закладной – путем подписания соглашения
об отступном (передача объекта залога на баланс
кредитору/залогодержателю)
► Самостоятельно, или с помощью АН:
-
последующая реализация кредитором/залогодержателем
этого заложенного имущества, или
-
правление имуществом (сдача в аренду, др.)
► Cдача на регистрацию в ФРС: соглашения об
аннулировании закладной:
-
банк, или
-
банк вместе с АН.
11
Городской Ипотечный Банк
Кредитно-кассовый офис в Екатеринбурге,
Расчетный Центр «ГОРОДСКОЙ»
адрес: Екатеринбург, ул. Клары Цеткин, д. 4.
Телефон: (343) 310-14-26
8 800 200 53 53
телефон горячей линии
(бесплатный федеральный номер)
www.gorodskoi.ru
12