Основные положения реформы правового регулирования вещных прав на недвижимость Анастасия Елизарова,

Основные положения реформы
правового регулирования вещных
прав на недвижимость
Анастасия Елизарова,
юрист самарского представительства
ЮГ «Яковлев и Партнеры»
1
•
•
•
Институт владения
Владение – фактическое господство лица над объектом владения, сохраняется до тех пор, пока
владелец имеет свободный доступ к объекту владения.
Владение может осуществляться на основании права на объект владения, включающего
правомочие владения.
Владение вещью не подлежит государственной регистрации.
Приобретение владения:
•
•
•
•
•
Приобретение права владения на вещь не означает получения владения этой вещью
установлением фактического господства над вещью
в результате ее вручения (передачи) приобретателю либо поступления вещи во владение
приобретателя иным способом)
в результате односторонних действий приобретателя владения
в результате действий судов и иных государственных органов
подтверждается соответствующим документом (передаточным актом)
Факт приобретения или утраты владения может устанавливаться судом.
2
Субъекты владения:
•
•
•
владение доступно любому лицу
одновременное владение нескольких лиц над одним объектом недопустимо
не являются владельцами лица, которые имеют доступ к объекту владения в силу родственных или
трудовых отношений с владельцем
Объекты владения:
•
•
•
•
•
•
вещи, в том числе:
- наличные деньги
- документарные ценные бумаги
родовые вещи
вещи, находящиеся в процессе создания
вещи, ограниченные в гражданском обороте
часть объекта недвижимости
Владение будет возможно лишь в отношении индивидуально-определенных вещей.
Защита владения
•
•
•
владение защищается путем возврата вещи лицу, чье владение было нарушено
субъектом права на владельческую защиту является любое лицо
Не имеет значения:
- является ли лицо законным или незаконным владельцем;
- принадлежность лицу права на объект владения
Требования о защите владения:
•
•
•
будет удовлетворено судом, если установлено, что вещь выбыла из владения помимо воли
владельца
предъявляется лицом, утратившим владение последним
предъявляется к лицу, у которого фактически находится вещь
защита от посягательств иных лиц


Бремя доказывания при защите владения возлагается на обращающееся за защитой лицо
Срок исковой давности по требованию о защите владения составит один год
4
Понятие вещного права
•
•
•
•
непосредственное господство над вещью
основание осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и
распоряжения
Виды вещных прав:
Право собственности
Ограниченные вещные права:
- Право постоянного землевладения
- Право застройки
- Сервитут
- Право личного пользования
- Ипотека
- Право приобретения чужой недвижимой вещи
- Право вещной выдачи
- Право оперативного управления
- Право ограниченного владения земельным участком
Право постоянного землевладения
(эмфитевзис)
Право постоянного землевладения (ППЗ) – право владения и пользования земельным участком,
установленное для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации
рыболовства, охоты, создание особо охраняемых природных территорий и геологических объектов.
•
•
•
•
устанавливается по воле собственника
бессрочное (может быть установлено на определенный срок - не менее 50 лет)
подлежит государственной регистрации
сохраняется право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное землевладение, за
собственником земельного участка.
Эмфитевт:
•
•
•
•
•
•
•
Обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным
использованием
Обязан вносить плату за ППЗ (твердые ежегодные платежи, доля в плодах).
Изменения размера платы возможно 1 раз в 10 лет по соглашению сторон/решению суда
Может быть обязан осуществить улучшения земельного участка
Возведение на земельном участке зданий и сооружений, возможно в случае получения права
застройки земельного участка
Приобретает в собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использования земельного
участка
Вправе распоряжаться своим правом (отчуждать, передавать в залог, сдавать в аренду до 5 лет)
Прекращение ППЗ:
•
•
•
•
•
•
•
В случае изменения природных свойств и качеств земельного участка
По требованию эмфитевта
По истечению срока, на который оно установлено
По соглашению между собственником земельного участка и эмфитевтом (за исключением случаев
передачи ППЗ в ипотеку)
По инициативе собственника земельного участка
В случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (выплачивается
компенсация эмфитевту и собственнику земельного участка )
При прекращении ППЗ все улучшения земельного участка (посадки, результаты работ) сохраняются за
собственником без выплаты компенсации за них, если иное не предусмотрено договором.
Право застройки
(суперфиций)
Право застройки – право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения
на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.
•
•
•
•
•
•
•
Устанавливается на срок (не менее 50 и не более 100 лет)
Устанавливается возможность возведения нескольких зданий
В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько ПЗ
Устанавливает право собственности на здания и сооружения лицом, их возведенным, в течение
срока действия ПЗ
Устанавливается на основании договора об установлении ПЗ
Подлежит государственной регистрации
Сохраняется право распоряжения земельным участком , в отношении которого установлено ПЗ
Суперфициарий:
•
•
•
•
•
•
Вправе изменять объекты недвижимого имущества (реконструировать, сносить, возводить вновь) в
течение срока ПЗ
Обязан в установленный договором срок, возвести здание и сооружение
Обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным
использованием
Обязан вносить плату (твердые ежегодные платежи), единовременный платеж (предоставление
собственнику земельного участка в собственность или владение и использование помещений в
возведенных зданиях). Изменение размера платы возможно 1 раз в 10 лет по соглашению
сторон/решению суда.
Вправе распоряжаться ПЗ (передавать в залог, отчуждение и др.).
В случае регистрации в ЕРГП права собственности на здание/сооружение, на котором установлено
ПЗ, отчуждение ПЗ или передача в залог возможна только одновременно с отчуждением или
передачей в залог здания/сооружения. В противном случае сделка является недействительной.
Прекращение ПЗ:
•
•
•
•
•
По истечению срока, установленного в договоре
По соглашению между собственником земельного участка и суперфициарием (за исключением
случаев передачи ПЗ в ипотеку)
По требованию собственника земельного участка (задолженность по внесению платы)
В случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (выплачивается
компенсация суперфициарию и собственнику земельного участка )
При прекращении ПЗ здания/сооружения, принадлежащему суперфициарию, поступают в
собственность собственника земельного участка .
Спасибо за внимание!
Контакты центрального офиса
Москва, 105062, Большой Казенный переулок, д. 2, а/я 82
Телефон: (495) 956-29-92
Факс: (495) 956-29-93
E-mail: info@matec.ru
Нижний Новгород
Самара
Киров
Тверь
(831) 296-55-70
matecnn@matec.ru
(846) 302-63-36
matecsamara@matec.ru
(8332) 67-01-10
mateckirov@matec.ru
(4822) 77-70-04
matectver@matec.ru
12