Стерник Г.М. профессор кафедры управления проектами и
реклама
Стерник Г.М. профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова КАК ПРЕДОТВРАТИТЬ НЕОБОСНОВАННЫЙ РОСТ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ (доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного конгресса 30.09.2011) - Санкт-Петербург, 2011 - Структура доклада • Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен • Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен • Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и развивающихся экономиках • Модель «цены-доходы» • Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и сейчас находится в начале третьего долгосрочного цикла. % Рынок Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы жилья в странах с транзитив 1400 1300 I долгосрочный период 1200 II долгосрочный период 1100 III долгосрочный период ной экономикой – это едва ли не последний сегмент новой рыноч 1000 900 ной экономики, в кото 800 700 ром сохранился дефи 600 цит 500 товара. Именно 400 исторический дефи 300 цит жилья является 200 причиной 100 119 112 105 98 91 84 77 месяц 70 63 56 49 42 35 28 21 14 7 0 0 долго срочного роста цен. Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен Однако, этот рост был неравномерным: темпы роста колебались в широких пределах . Долгосрочный базовый тренд и среднесрочные колебания цен на жилье в Москве $/кв. м 14000 Темпы роста цен на жилье в Москве на различных стадиях фазы роста второго долгосрочного цикла 12000 y = 0,9035x2 - 2204,6x + 1E+06 начало конец Прирост цен, % 10000 R2 = 0,9764 июль 2000 декабрь 2001 41,0 январь 2002 август 2002 3,2 сентябрь 2002 июнь 2004 100,0 июль 2004 июнь 2005 7,0 июль 2005 ноябрь 2006 130,0 декабрь 2006 сентябрь 2007 2,0 октябрь 2007 август 2008 55,0 8000 6000 4000 Москва факт Долгосрочный базовый тренд 2000 июл.00 янв.01 июл.01 янв.02 июл.02 янв.03 июл.03 янв.04 июл.04 янв.05 июл.05 янв.06 июл.06 янв.07 июл.07 янв.08 июл.08 0 Стадия Была вычислена первая производная базового тренда и получено, что месячные темпы роста цен имеют устойчивые параметры среднесрочных колебаний: период (от нижней до нижней точки) составляет около 2,3 года, а амплитуда в долларах от цикла к циклу удваивается, в процентах – остается стабильной. $/кв. м в месяц 800 Динамика темпов роста цен относительно базового тренда фактические данные 600 ции данной закономерности была выдвинута гипотеза о том, модель среднесрочных колебаний темпов роста цен (модифицированная синусоида) 400 В качестве механизма реализа что после стадии роста цен 200 определенная доля низкодоход 0 ной части населения «отпадает» -200 от рынка, спрос снижается, и -400 цены перестают расти. Затем, в -600 течение -800 y (0,1177 x 2 1,8878x 53,3933) sin( 0,2176 x 8,587) янв.08 апр.07 июл.06 окт.05 янв.05 апр.04 июл.03 окт.02 янв.02 апр.01 июл.00 -1000 полугода или создается отложенный население новь года спрос, выходит на рынок, и начинается очередной рост цен. Однако, в странах с развитой экономикой такой закономерности не наблюдалось. Причины различий в закономерностях поведения рынков жилья в развитых и развивающихся экономиках будем исследовать с помощью модели «цены-доходы». Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и развивающихся экономиках Обычно изучение расслоения доходов населения осуществляется с помощью таких показателей, как индекс Джинни или коэффициент фондов. Все население разбивается при этом на равные по численности, например 10%-е (децильные), группы. После чего суммарный доход, полученный последней группой, делят на доход, полученный первой группой. Согласно публикациям, в Европе это отношение составляет 8-10, в США – 12-14, в РФ – 15-18. Для целей настоящей работы целесообразно расчленить данный показатель на два. Для этого население разбивается на 10%-е группы не по численности, а по уровню душевого дохода. Строится график на плоскости, где по вертикали откладываются децильные (по уровню дохода) группы, а по горизонтали – доля населения в каждой группе. В развитых экономиках форма графика «номер децили – доля населения» (кривая Лоуренса) близка к овалу, в транзитивных (развивающихся) экономиках – к пирамиде. Структура населения по доходам а) типичная для развитых стран Децили (по уровню дохода) б) типичная для стран с развивающейся экономикой Децили (по уровню дохода) 10 1% 9 3% 8 4% 7 6% 6 7% 5 8% 10 9 6% 9% 8 11% 7 12% 6 13% 5 13% 4 12% 4 11% 3 11% 3 14% 2 9% 2 18% 1 5% 1 28% Доля населения, % Доля населения, % Модель «цены-доходы» Доступность жилья в странах с 10 5% развитой экономикой находится на 9 9% уровне верхнедоходного 8 11% населения, что соответствует верхним 7 12% семи децилям (линия А1 на рисунке). 6 13% 5 13% 4 12% 3 11% 2 9% 1 5% 70-80% Предположим, что вследствие повышения цен на жилье нижний уровень доходов, при которых жилье доступно, поднялся на одну дециль (линия А2). Тогда в среднем рост цен равен 10% / 0,7 = 14%. А доля Линия А2 Линия А1 населения, которому жилье доступно, всего Примем допущение, что такое падение населения или на 12% / 0,75 = 16% от спроса будет достаточным для прекращения числа участников рынка. роста цен. уменьшилась на 12% от По данным Росстата, в среднем по России 13,2% позволить работающих приобрести могли квартиры 10 1% 9 3% 8 4% бы на Линия В2 вторичном рынке и почти 28% - на 7 6% первичном. На основании этих данных 6 7% можно принять, что в среднем жилье в 5 8% 4 11% 3 14% Снижение доли населения, которому 2 18% доступно жилье, на те же 12% соответствует 1 28% Линия В1 России доступно 21-22% населения, что соответствует верхним пяти децилям (линия В1). снижению числа участников рынка на 12% / 0,22 = 55%, т.е. сдвигу линии В2 на две Таким образом, пирамидальная децили. При этом в среднем уровень цен на структура доходов населения в странах жилье должен вырасти на 20% / 0,5 = 40%. с развивающейся экономикой приводит к повышенной волатильности цен на жилье относительно развитых стран. Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье Меры Рост объемов строи тельства и ввода жилья для достижения среднеев ропейского уровня обес печенности городского населения (30-35 кв. м на человека) Изменение характера рас пределения населения по доходам – снижение ин декса расслоения до сред неевропейского уровня и повышение доли населе ния с высоким и средним уровнем доходов Условия реализации 1. Снижение издержек деве лопмента, прежде всего по доступу к земле. 2. Преодоление коррумпиро ванности, монополизма строительного рынка 3. Усиление доли государства в жилищном финансировании 1. Введение справедливого налога на недвижимость, на роскошь, прогрессивной шкалы подоходного налога. 2. Снижение корруп ционных, теневых доходов. 3. Повышение доходов среднего класса. Сдерживание темпов рос та доходов основной мас сы населения до уровня, обеспечивающего равно весие спроса и предло жения на рынке жилья. 1. Сокращение расходов бюджета, таргетирование профицита и снижения инфляции. 2. Экономия на статьях социальной сферы. Риски 1. Недостаточное финансовое обеспечение муниципалитетов и регионов для подготовки и предоставления инвесторам площадок под застройку. 2. Недостаточный уровень доходов населения для обеспе чения платежеспособного спроса при росте объемов предложения. 1. Низкая вероятность согласия элит на антикоррупционные меры, саботаж, имитация принимаемых решений. 2. Недостаточная готовность экономики к высоким темпам роста и обеспечению доходов населения на среднеевропейском уровне. 1. Вероятность повышения социальной напряженности, недопустимого с точки зрения политического руководства. 2. Ослабление денежной политики в связи с выборным сезоном. Перспективы При достижении темпов ввода жи лья до 1-2 кв. м на человека потребуется 20-30 лет для преодо ления дефицита жилья. 40-50 лет. Реализуется настоящее время. в Вывод Предотвращение неоправданного роста цен на жилье экономического класса возможно - за счет стимулирования объемов строительства и поддержания баланса спроса и предложения через контролируемый рост доходов населения. Это – новая политика властей и новая реальность, в которой надо научиться жить профессионалам рынка недвижимости. Спасибо за внимание! Стерник Г.М. ООО «Sternik′s Consulting» тел. моб. +7(495)795-71-58 [email protected]
