«Современный брокеридж. Тенденции в развитии. На примере Московской области» Национальный Конгресс по недвижимости
advertisement
XV Национальный Конгресс по недвижимости «Современный брокеридж. Тенденции в развитии. На примере Московской области» Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Московской области 17 мая 2012 года Подмосковный регион - благодатное место для развития риэлторского бизнеса 2 Большое количество объектов недвижимости во всех сегментах рынка Высокая численность населения – 6,5 млн.человек Большое количество населенных пунктов Подмосковье – лидер по строительству жилья в России – 1,2 метра на одного жителя региона Высокая доля иногородних среди покупателей недвижимости Главная особенность - локальные рынки недвижимости в рамках муниципальных районов и городов Подмосковный регион - благодатное место для развития риэлторского бизнеса 3 Главная особенность - локальные рынки недвижимости в рамках муниципальных районов и городов В Московской области: 38 районов 30 городов областного подчинения Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 4 Структура клиентов локального квартирного рынка в Московской области: Местные жители – 55-80% Пример: г.Раменское, 40 км от МКАД Население – 85 тысяч человек Ближайшее метро – Выхино Время в пути на эл/поезде – 25-45 мин. Москвичи – 5-30% Жители других районов Подмосковья – 5-10% Дальние иногородние – 3-5% Местные жители - 72% Москвичи - 15% Жители других районов - 8% Дальние иногородние - 5% Риэлторский бизнес в Подмосковье – бизнес в высококонкурентной среде 5 Рынок недвижимости Московской области разделен на множество локальных микрорынков в пределах конкретного муниципального города или района Расположенные рядом микрорынки муниципальных районов практически не связаны друг с другом. Рынок мозаичен – состояние одинаковых сегментов может сильно различаться в расположенных рядом районах Большинство операторов рынка недвижимости – небольшие агентства и индивидуальные предприниматели Следствием наличия локальных микрорынков и мозаичности рынка в целом является многообразие игроков рынка, как по структуре, так и по размеру компаний и, как следствие, высокий уровень конкуренции Операторы рынка недвижимости Московской области 6 Девелоперы со своими отделами продаж и входящими в их структуру агентствами недвижимости Мелкие риэлторские компании (2-10 агентов) Индивидуальные предприниматели, работающие легально, но в одиночку, либо семейным подрядом (1-3 сотрудника). Риэлторские компании, объединенные в профессиональное сообщество – ГРМО и муниципальные гильдии (5-50 агентов) Агентства, работающие под франчйзинговым брэндом (около 30) Частные маклеры Многообразие игроков рынка и большое количество мелких игроков создают среду с очень высоким уровнем конкуренции. Влияние московских агентств недвижимости на рынок Подмосковья 7 Количество подмосковных объектов, выставленных на продажу в московские агентства недвижимости: 2.5 2 1.5 1 0.5 0 10 км 20 км 30 км 40 км 50 км 60 км 70 км 80 км 90 км 100 км 110 км 120 км 130 км * - на графике представлена зависимость количества объектов, из подмосковных районов, выставленных на продажу в московские агентства в расчете на 1 тысячу жителей муниципального районав зависимости от удаления от МКАД Влияние кризисного времени на риэлторский бизнес Подмосковья 8 Таким образом, на расстоянии свыше 15 км от МКАД рынок в основном контролируется мелкими агентствами и частными маклерами За время кризиса количество мелких игроков рынка увеличилось на 30-50% Влияние кризисного времени на риэлторский бизнес Подмосковья 9 Количество операторов рынка в кризис не только не уменьшилось, но даже возросло. И без того высокая конкуренция усилилась. Кризис активизировал руководителей агентств недвижимости на поиск путей сближения и кооперации В результате в 2009-2010 годах: - начат выпуск собственных профессиональных СМИ рядом муниципальных гильдий ; - активизировалась работа по созданию МЛС для локальных рынков; - активизировались действия по проведению совместных рекламных акций, обучающих семинаров, конференций, бизнестуров и круглых столов; - активизировался переход ряда агентств недвижимости на работу под брэндом франчайзинговых компаний; - начата работа над созданием единой базы объектов Московской области. Формы управления риэлторским бизнесом в Подмосковье 10 Работа в одиночку на мобильном телефоне с отказом от офиса и рекламы на старой клиентской базе. ОПФ – индивидуальный предприниматель или ООО. Малые компании, работающие на микрорынке в узком сегменте, как правило, в форме индивидуального предпринимателя. Малые универсальные компании, работающие на нескольких сегментах рынка. ОПФ – индивидуальный предприниматель или ООО. Средние компании, работающие на всех сегментах рынка и использующие современные технологии. Взаимоотношения сотрудников и компаний строятся по одной из двух схем: сотрудник наемный работник или сотрудник - индивидуальный предприниматель. Системы управления продажами в девелоперских фирмах, в том числе с созданием собственных подразделений по вторичке. Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 11 Сохранение многообразия управленческих схем и организационно-правовых форм I II Брокер Брокер ООО – 58% ИП – 36% ЗАО – 6% МУП – 0,8% Тех.персонал … III Брокер Брокер Агенты Брокер …… …… Агенты Брокер IV Брокер Агенты Агенты Брокер …… …… Агенты Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 12 Различный подход к поиску объектов: - компания генерирует входящие звонки от продавцов и покупателей за счет своих ресурсов; - агент должен сам искать объекты и покупателей. Различный подход к взаимоотношению агент - брокер: - агент – наемный работник; - агент – вольный (или формальный) предприниматель (ИП); - агент – формально наемный работник, фактически формальный предприниматель. Разница в подходах: - минимизация расходов брокера на агента; - обеспечение некоторого обязательного уровня расходов. Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 13 Различный подход к обеспечению агента условиями для работы: - минимум – отсутствие собственного рабочего места (максимальные комиссионные); - большой набор социальных благ (оклад, оплата моб.связи, служебный транспорт, доп.отпуска, собственное рабочее место и т.п.) (невысокие комиссионные). Различная тактика поиска объектов и покупателей (корректные и некорректные методы): - поиск объектов по чужой рекламе и рекламирование их, как своих (без наличия соответствующей договоренности с агентом продавца); - реклама объектов-«обманок» привлекательных по параметрам и цене, но реально не существующих; - создание клонов объекта, расширяющих диапазон цен; -- аукционные продажи Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 14 Укрупнение наиболее успешных игроков … …… …… …… …… Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье Сохранение большого количества мелких игроков рынка при высокой конкуренции между ними 15 Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 16 Развитие на территории области сетевых структур (франчайзинг) МИЭЛЬ - 21 БЕСТ Century 21 – 9 -1 Мэтр Роше -1 Мегаполис-сервис - 2 В Московской области – 34 компании-франчайзи. Рост за год – более 50%. Около 1% Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 17 Необходимость преодоления существующих проблем: Проблема №1: демпинг комиссионных Проблема №2: демпинг доли брокера в разделе комиссионных Проблема №3: низкий уровень качества услуг, отсутствие понимания состава риэлторской услуги Проблема №4: низкий уровень доверия между компаниями Проблема №5: некорректное поведение клиентов Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 18 Развитие кооперации между компаниями по совместным рекламным и PR-акциям, обучению и обмену опытом Пресс-конференции Профессиональные конкурсы Семинары Спортивные и культурные мероприятия Периодические издания Бизнес-туры Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 19 Создание единых баз данных в рамках локальных рынков и объединение их в единую базу объектов недвижимости Московской области Уровень 3: Московская область – совокупность локальных рынков Уровень 2: муниципальный район, город – локальный рынок Уровень 1: компании локального рынка … … Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 20 Занятие профессиональными объединениями и наиболее крупными местными игроками ниш в информационном пространстве муниципальных районов Передача на ТВ Сайты компаний муниципальной гильдии Сайт муниципальной гильдии Газета муниципальной гильдии Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 21 Развитие муниципальных риэлторских гильдий в наиболее крупных районах Сегодня в Московской области 13 муниципальных гильдий объединяющих, 110 компаний: Ведется работа по созданию – 15 компаний Истра Ступино Воскресенск Пушкино Раменское и Жуковский Наро-Фоминск Видное Домодедово Коломна Королев и Юбилейный Орехово-Зуево Подольск Железнодорожный и Балашиха Серпухов Чехов 1 профессиональное Электросталь объединение риэлторов – 44 компании: НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-сервис» Тенденции развития риэлторского бизнеса в Подмосковье 22 Осознание компаниями того факта, что наличие Сертификата соответствия услуг компании общероссийскому стандарту риэлторской деятельности и наличия в штате 100% аттестованных специалистов является отличным конкурентным преимуществом и единственным понятным клиенту визуальным отличительным признаком. Создание на этой базе СРО. Реальное саморегулирование на основе Основного Федерального стандарта. Благодарю за внимание, Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Московской области Тел.: (496 46) 1-25-07 Моб. тел.: 8-916-608-10-48 E-mail: khromov@credit-center.ru Сайт: www.grmonp.ru
