«Оценка недвижимости» Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии, №08050062 Менеджмент организации

«Оценка недвижимости»
Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,
№08050062 Менеджмент организации
Институт права и управления, кафедра Менеджмента
Слугин Олег Владимирович
Тема 4
«Типология объектов
недвижимости, их экспертиза и
описание. Анализ исходных
данных для оценки
недвижимости»
СОДЕРЖАНИЕ
1. Ключевые понятия
2. Учебный материал
3. Вопросы для самопроверки
4. Рекомендуемая литература
2
КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ







3
Классификация объектов недвижимости
Техническая экспертиза
Местоположение
Транспортная доступность
Инфраструктура
Состав улучшений
Виды повреждений
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ социальноэкономической
ситуации в регионе
Основные
направления
анализа
рыночной
ситуации
Анализ
местоположения
объекта оценки
Анализ рынка
недвижимости
4
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ социально-экономической
ситуации в регионе
 Экономические показатели: объем промышленной
продукции, производство товаров народного
потребления, розничный товарооборот, перевозки
грузов, объем экспорта и др.
 Социальные показатели: доходы населения, индекс
потребительских цен, общая численность работающих,
процент безработных и др.
5
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения








6
Природно-климатические особенности района.
Характер окружающего типа землепользования.
Транспортная доступность.
Инженерные сети и коммунальное
обслуживание.
Социальная инфраструктура.
Экономическое местоположение.
Экологическое состояние района.
Социальная репутация.
Криминогенная обстановка.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
природно-климатические особенности
района
 Характер рельефа.
 Климат.
 Наличие открытых водоемов, возможность
паводковых затоплений.
 Инженерно-геологические характеристики.
 Рекреационные характеристики.
7
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
характер окружающего типа
землепользования





8
Селитебная.
Производственная.
Рекреационная.
Историческая застройка.
Зона деловой активности.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
транспортная доступность




9
Автомобильный.
Железнодорожный.
Водный (морской).
Воздушный.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
инженерные сети и коммунальное
обслуживание






10
Электроснабжение.
Водоснабжение.
Водоотведение (канализация).
Отопление.
Газоснабжение.
Телефонные сети.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
социальная инфраструктура







11
Магазины.
Предприятия службы быта.
Кафе, рестораны.
Школы.
Детские сады.
Организации здравоохранения.
Кинотеатры.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
экономическое местоположение





12
Промышленные предприятия.
Торговые предприятия.
Предприятия связи.
Движение грузового транспорта.
Складские мощности.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
экологическое состояние района
 Данные открытой печати.
 Данные для специального использования.
 Результаты натурных инструментальных
исследований.
13
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
социальная репутация




14
Деловой центр.
Промышленный район.
Спальный район.
Торговые зоны.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ местоположения
криминогенная обстановка
 Низкий уровень преступности.
 Средний уровень преступности.
 Высокий уровень преступности.
15
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ общего
состояния рынка
недвижимости
Анализ рынка
недвижимости
Анализ
характеристик
отдельных
сегментов рынка
недвижимости
16
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ общего состояния рынка
недвижимости
 Общее количество компаний, работающих на
местном рынке недвижимости.
 Общее количество сделок с недвижимостью,
заключаемых ежемесячно.
 Среднее время оформления сделок с
недвижимостью.
 Динамика изменения предложении на
отдельных сегментах рынка недвижимости.
17
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ общего состояния рынка
недвижимости
 Общее количество периодических изданий,
освещающих рынок недвижимости.
 Электронные СМИ, освещающие рынок
недвижимости.
 Наличие специализированных структур,
ведущих анализ рынка недвижимости.
18
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ характеристик отдельных
сегментов рынка недвижимости
 Анализ спроса.
 Анализ предложения.
 Анализ взаимодействия спроса и предложения.
19
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ характеристик отдельных сегментов
рынка недвижимости
анализ спроса
 Рыночные стандарты уровня и стиля жизни разных
слоев населения.
 Уровень платежеспособного спроса для разных
социальных групп.
 Данные о регистрации новых фирм и данные о
прекращении деятельности фирм.
 Научно-производственный потенциал и возможность
привлечения инвестиций для организации новых
производств.
20
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ характеристик отдельных сегментов
рынка недвижимости
анализ предложения
 Резерв существующих свободных и готовых к продаже
объектов недвижимости.
 Объемы нового строительства объектов недвижимости.
 Соотношение цен на первичном и вторичном рынках
недвижимости.
21
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Анализ характеристик отдельных сегментов
рынка недвижимости
анализ взаимодействия спроса и предложения
 Рыночные величины арендных ставок за объекты
недвижимости.
 Цены продаж объектов недвижимости на различных
сегментах рынка недвижимости.
22
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Подготовительные
работы
Анализ
фактических
характеристик
зданий и
сооружений
23
Техническое
обследование
Анализ и
оформление
результатов
обследования
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Подготовительные работы
 Осмотр объекта.
 Размеры, характеристики, состояние земельного
участка.
 Состав улучшений.
 Тип улучшений.
 Текущее состояние улучшений.
24
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Состав улучшений
 Основные здания и сооружения.
 Вспомогательные здания и сооружения.
 Машины и оборудование, обеспечивающие
функциональное назначение зданий и
сооружений.
 Внутренние инженерные сети и системы.
 Внутриплощадочные инженерные сети,
элементы инфраструктуры и благоустройства.
25
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Тип улучшений
классификационные признаки





26
Функциональное назначение.
Тип объемно-планировочного решения.
Тип конструктивного решения.
Время постройки.
Степень капитальности.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Сбор и анализ документации
 Справочные материалы о природно-климатических и
экологических условиях района.
 Карта района расположения объекта.
 Кадастровый паспорт земельного участка.
 Регистрационные документы о правах собственности
(или иных правах).
 Технические паспорта на здания и сооружения.
 Акты технического обследования зданий и сооружений.
 Эксплуатационная документация.
 Проектная и исполнительная документация по
строительству объекта.
27
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Техническое обследование объекта
недвижимости




28
Тип основных строительных конструкций.
Вид основных строительных материалов.
Геометрические характеристики строения.
Состояние отдельных конструктивных
элементов на момент обследования.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Основные конструктивные элементы
зданий и сооружений
 Конструкции подземной части: фундаменты, стены
подвалов и технических подполий.
 Конструкции, образующие несущий остов здания:
наружные и внутренние стены, каркас.
 Междуэтажные перекрытия.
 Конструкции покрытия (крыша).
 Заполнения оконных и дверных проемов.
 Полы.
 Отделка фасадов.
 Внутренняя отделка помещений.
 Внутренние инженерные системы.
29
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Порядок проведения осмотра
технического состояния здания








30
Осмотр участка территории.
Осмотр фасадов здания.
Осмотр входов в здание.
Осмотр подвалов.
Осмотр лестниц.
Осмотр помещений надземных этажей здания.
Осмотр чердачных помещений.
Осмотр кровли.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Основные виды повреждений
строительных конструкций









31
Общие деформации конструкций.
Местные деформации конструкций.
Трещины.
Выбоины и сколы.
Пробоины.
Повреждения отделочных слоев.
Биохимические повреждения.
Повреждения соединений конструкций.
Изменение влажности.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Основные виды повреждений
инженерного оборудования
 Общие деформации линейных и плоскостных
элементов.
 Местные деформации.
 Повреждения изоляционных слоев.
 Коррозия металла.
 Ослабление соединений.
 Отсутствие отдельных деталей.
 Следы предшествующих ремонтов.
32
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Пояснительная
записка
Техническое
заключение
Иллюстративные
материалы
33
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Содержание пояснительной записки
 Общая характеристика объекта оценки.
 Описание конструктивных решений.
 Описание внутренних систем инженерного
оборудования.
 Эксплуатационные характеристики объекта.
 Общая характеристика текущего состояния
строительных конструкций и элементов.
 Выводы.
34
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Иллюстративные материалы




35
Схема генплана объекта.
Схема поэтажных планов.
Фотографии улучшений и их элементов.
Фотографии имеющихся повреждений
элементов.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ
1. Какова классификация объектов недвижимости в соответствии с
действующим законодательством?
2. Каковы цели и задачи технической экспертизы объектов недвижимости?
3. Основные виды физического износа.
4. Последовательность описания объекта оценки при составлении отчета.
5. В чем заключается анализ структуры рынка недвижимости?
6. Анализ основных факторов, влияющих на функционирование рынка
недвижимости.
7. Анализ социально-экономической ситуации в регионе.
8. Анализ местоположения объекта.
9. Анализ общего состояния рынка недвижимости и его отдельных сегментов.
10. Сущность, формы и задачи анализа фактических характеристик зданий и
сооружений. Порядок его проведения.
36
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1.
Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л.
Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Российское общество
оценщиков", 2007.
2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд.,
перераб. и доп. М. 2007
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред.
д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.
4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец.
экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара.
- 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
37
Использование материалов презентации
Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ
об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.
Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для
личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с
любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование
любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также
использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается
только после получения письменного согласия авторов.
38