многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ)

Лабораторная 1
Нормативно- правовое регулирование вопросов технической
инвентаризации
1.Основные положения:
2. Федеральные законы РФ,
3. Постановления Правительства РФ.
4.Приказы Министерства экономического развития РФ
В
целях
осуществления
государственного
контроля
за
градостроительной деятельностью, совершенствования планирования
развития территорий и поселений, обеспечение органов государственной
власти достоверной информацией о среде жизнедеятельности Правительство
Российской Федерации утвердило документы об организации в Российской
Федерации государственного технического учета и технической
инвентаризации объектов капитального строительства.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
управлению государственным имуществом, оказанию государственных услуг
в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации
объектов капитального строительства. Одним из основных полномочий
агентства является:
организация создания автоматизированной системы ведения
государственного земельного кадастра и государственного учета объектов
недвижимости;
организация осуществления технической инвентаризации объектов
капитального строительства.
В своей деятельности в сфере ведения кадастрового учета и
инвентаризации объектов капитального строительства Федеральное
агентство кадастра объектов недвижимости руководствуется:
Конституцией Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 года)
Следует выделить следующие важнейшие конституционные статьи и
положения по собственности и, соответственно, по недвижимости как одной
из важнейших компонентов собственности:
Статья 8 п. 2. В Российской Федерации признаются и защищаются
равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы
собственности.
Статья 9 п. 2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной, государственной и муниципальной собственности.
Статья 35
право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть,
пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими
лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению
суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд
может быть произведено только при условии предварительного и
равноценного возмещения.
Право наследования гарантируется.
Кодексами Российской Федерации:
Гражданским Кодексом Российской Федерации
Жилищным Кодексом Российской Федерации
Градостроительным Кодексом Российской Федерации
Гражданский
Кодекс
Российской
Федерации
является
основополагающим, системно образующим документом в законодательной
базе управления недвижимостью.
Объекты недвижимости в ГК РФ
Информация о составе недвижимости и основные определения по
типам объектов недвижимости сосредоточены в части 1 ГК РФ ( раздел 1,
подраздел 3, глава 6).
Недвижимость – (ст.131) Кроме того, как исключения в качестве
объектов недвижимости в ГК РФ называются воздушные, морские и речные
суда, космические объекты.
Характеристики (параметры) местоположения объекта недвижимости
являются информацией первостепенной важности.
Физические характеристики недвижимости
Физические характеристики объекта недвижимости – это описание
непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого
предмета.
Для этого используют следующие параметры:
геометрические данные: всевозможные размеры ( длина, ширина
участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения,
высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.),
общие и полезные площади, этажность зданий, глубина водоемов и залегания
ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим
объектам, сооружениям, участкам, помещениям;
архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные
решения ( также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно
входящим объектам и сооружениям);
состав использованных строительных и отделочных материалов для
зданий и сооружений, состав почв и грунтов для лесных и земельных
участков, породы для участков недр и т.д.
Информация о физических характеристиках недвижимости может
включать следующие три вида данных:
Абсолютные значения (объем, площадь);
Габаритные размеры (количество этажей, количества составляющих
объектов и сооружений и т.д.);
Оценка.
Подобная информация может сопровождаться графическими
иллюстрациями с представлением общего вида объекта и указанием его
важнейших размеров.
Действия (сделки) с объектами недвижимости в ГК РФ:
Государственная регистрация: глава 6 (статья 131) и глава 9 ( статья
163) – рассматривает вопросы государственной регистрации сделок с
недвижимостью.
Раздел 4 ГК РФ имеет обобщающее значение «Отдельные виды
обязательств». В этом разделе дается описание регулирующих положений
для большинства распространенных сделок с недвижимостью:
- купля-продажа (глава 30 п. 7 «Продажа недвижимости» и п.8
«Продажа предприятия» - статьи 559-566;
- аренда ( глава 34 п. 4 « Аренда зданий и сооружений» и п.5 – «Аренда
предприятий» - статьи 650-654);
- наем жилого помещения (глава 35 статьи 671-688);
- страхование (имущественное) (глава 48 статьи 928-929);
- доверительное управление имуществом (глава 53 статьи 1012-1026);
- мена (глава 31), дарение (глава 32), рента и пожизненное содержание
(глава 33);
- приватизация государственного и муниципального имущества (глава
13 1 части ГК статья 217);
- исполнение обязательств (раздел 3 ГК);
- залог и ипотека (статьи 334-358 ГК).
Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу
01.03.2005 г., регулирует отношения, возникающие между участниками
жилищных отношений, по поводу такого специфического объекта
недвижимости как жилое помещение. Критерии, по которым помещение
может быть отнесено к объекту жилищных прав - жилому помещению,
закреплены в статье 15 ЖК РФ.
Жилое помещение:
 должно быть изолированным;
 предназначено для проживания граждан;
 отвечает установленным санитарным и техническим нормам и
иным требованиям законодательства;
 отвечает требованиям, установленным Правительством Российской
Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (в
настоящее время такие требования не установлены);
 пригодно для постоянного проживания граждан;
 является недвижимым имуществом и подчиняется правовому
режиму недвижимости.
Жилое помещение может быть отнесено к одному из следующих видов
(ст. 16 ЖК РФ):
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из
комнат,
а
также
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с
проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания граждан в
жилом доме или квартире.
Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в
многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности
на общее имущество дома, состав которого определен ст. 290 ГК РФ.
Жилищный кодекс значительно расширяет данную норму и устанавливает
общую долевую собственность на общее имущество:
- многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ);
- коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК РФ).
К общему имуществу многоквартирного дома относятся (ст. 36 ЖК
РФ): помещения, не являющиеся частью квартир, предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме; крыша,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции доме, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в
данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более
одного помещения; земельный участок
с элементами озеленения и
благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства дома объекты, расположенные на земельном участке.
К общему имуществу коммунальной квартиры относятся помещения,
расположенные в данной квартире и обслуживающие более одной комнаты.
В Жилищном кодексе описана долевая собственность на общее имущество.
Следует заметить, что доля в праве долевой собственности на общее
имущество дома, равно как доля в праве долевой собственности на общее
имущество квартиры, не может являться самостоятельным предметом
сделки. При приобретение в собственность помещения в многоквартирном
доме к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее
имущество дома (ст. 38 ЖК РФ). При этом размер доли в праве
собственности определен законом: доля собственника помещения в праве
общей собственности на общее имущество многоквартирного дома
пропорциональна размеру общей площади находящегося в собственности
помещения (ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника комнаты в праве общей
собственности
на
общее
имущество
коммунальной
квартиры
пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ст. 47 /ЖК
РФ).
Очевидно, что доля в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома и (или) общее имущество коммунальной квартиры
возникает в размере, определенном законом, при приобретении жилого
помещения и неразрывно связано с правом собственности на это жилое
помещение (п.3 ст. 37, п.3 ст. 42 ЖК РФ), то отдельной, самостоятельной
государственной регистрации права общей долевой собственности на общее
имущество многоквартирного дома и (или) общее имущество коммунальной
квартиры не требуется.
Однако для общего имущества многоквартирного дома существует
исключение, поскольку объекты общего имущества многоквартирного дома
могут находится в гражданско-правовом обороте. Так, пунктом 4 ст. 36 ЖК
РФ установлено, что по решению собственников помещений в
многоквартирном доме, принятом на общем собрании объекты общего
имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование
иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы
граждан и юридических лиц (п.4 ст. 36 ЖК РФ). Для некоторых сделок по
передаче в пользование объектов недвижимости, например: для аренды
недвижимого имущества, законом установлена обязательная государственная
регистрация договора аренды, при условии, что такой договор заключен на
срок более года.
Состав общего имущества многоквартирного дома определяется с
учетом положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и на основании документов
технической инвентаризации, содержащих информацию о назначении
помещений.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 24.12.2004 г. с
изменениями на 01.01.2006 г. устанавливает виды, состав, форму, требование
к содержанию, порядок подготовки и согласования проектов документов
территориального планирования Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации и муниципальных образований.
Право на новую вещь, признается законом за лицом, которое эту вещь
создало для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, п.1. ст.218.
ГК РФ, т.е. за застройщиком, которым является физическое или юридическое
лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального
строительства, а так же выполнение инженерных изысканий, подготовку
проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального
ремонта (п.16 ГРК РФ).
1.
Федеральным законом Российской Федерации от 22.10.2004 №
125-ФЗ «Об архивном деле в РФ»;
2.
Постановлениями Правительства Российской Федерации: от
19.03.2005 № 141 «О внесении изменений в некоторые постановления
Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления
государственного технического учета и технической инвентаризации
объектов градостроительной деятельности», которое установило, что ведение
Единого государственного реестра объектов капитального строительства
осуществляется в соответствии
с правилами, устанавливаемыми
Министерством экономического развития и торговли РФ. Ведение Единого
государственного
реестра
объектов
капитального
строительства
осуществляется на базе данных ведение Единого государственного реестра
объектов градостроительной деятельности. « Технический паспорт является
документальной основой для ведения Единого государственного реестра
объектов капитального строительства ( п.1-б ). от 10.09.2004 № 477 «О
внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации
по вопросам осуществления государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности»; от
19.08.2004 № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве
кадастра объектов недвижимости»; от 04.12.2000 № 921 «О государственном
техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации
объектов градостроительной деятельности»; которое в целях осуществления
государственного
контроля
за
градостроительной
деятельностью,
совершенствования планирования развития территорий и поселений,
обеспечения органов государственной власти достоверной информацией о
среде жизнедеятельности постановило утвердить Положение об организации
в Российской Федерации государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Положение определяет порядок организации государственного
технического учета и технической инвентаризации объектов капитального
строительства.
Основными задачами государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов капитального строительства
являются:
а)обеспечение
полной
объективной
информацией
органов
государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением
градостроительной деятельности;
б)формирование в целях совершенствования планирования развития
территорий и поселений обобщенной
информационной
базы
об
объектах капитального строительства и их территориальном распределении;
в)обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
г)информационное
обеспечение
функционирования
системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
д)сбор и предоставление сведений об объектах
капитального
строительства для проведения государственного статистического учета.
Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на:
первичную, плановую и внеплановую.
Технический паспорт является документальной основой для ведения
Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
Объектам учета в установленном порядке присваивается инвентарный и
кадастровый номер. Проведение технической инвентаризации, а также
выдача документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и
порядок взимания которой устанавливается законодательством РФ. от
13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в
Российской Федерации»; которое определяет, что
основной задачей
государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является
получение информации о местоположении, количественном и качественном
составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости
объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя:

Технический (оперативный) учет;

Официальный статистический учет;

Бухгалтерский учет.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир)
производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда.