О долевом участии в жилищном строительстве (Размер: 0.1Mб
advertisement
Проект ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН О долевом участии в жилищном строительстве Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых домов (жилых зданий) за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве и договора о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве. Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе В настоящем Законе используются следующие основные понятия: 1) застройщик – зарегистрированное в соответствии с законодательством Республики Казахстан юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации долевого участия в строительстве жилых домов (жилых зданий) путем учреждения проектной компании; 2) проектная компания – юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме хозяйственного товарищества или акционерного общества с количеством участников не более двух (не менее пятидесяти процентов долей (акций) в уставном капитале которого принадлежит застройщику) на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или землепользования, за счет привлечения денег дольщиков; 3) гарантийный срок – период времени, на протяжении которого проектная компания гарантирует сохранение качества показателей жилого дома (жилого здания), указанного в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого дома (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве; 4) акт ввода в эксплуатацию – подписанный акт приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию при его полной готовности в соответствии с законодательством Республики Казахстан; 5) доля в жилом доме (жилом здании) – жилое и (или) нежилое помещение, передаваемое дольщику по передаточному акту во исполнение договора о долевом участии в жилищном строительстве, входящее в состав построенного в соответствии с проектно-сметной документацией жилого дома (жилого здания). При возникновении на такое жилое помещение права частной собственности одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме (жилом здании); 6) долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется организовать строительство жилого дома (жилого здания) и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого и (или) нежилого помещения, а другая сторона обязуется передать деньги в качестве оплаты доли по договору и принять долю; 7) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – уполномоченный орган) – государственный орган, реализующий государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 8) договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между проектной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные со строительством жилых зданий (жилых домов) за счет привлечения денег дольщиков; 9) жилой дом (жилое здание) (далее – жилое здание) – строение, состоящее в основном из жилых и нежилых помещений, и иных частей, являющихся общим имуществом; 10) дольщик – физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, являющееся стороной договора о долевом участии в жилищном строительстве, с целью получения доли в жилом здании; 11) договор о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве (далее – договор о предоставлении гарантии) – договор, заключаемый между Фондом гарантирования и проектной компанией в порядке и на условиях, определяемых настоящим Законом; 12) Фонд гарантирования жилищного строительства (далее – Фонд гарантирования) – некоммерческое акционерное общество, единственным акционером которого является национальный управляющий холдинг, созданный в целях управления пакетами акций (долями участия) национальных институтов развития, национальных компаний и других юридических лиц; 13) инжиниринговая компания – юридическое лицо, оказывающее инжиниринговые услуги в сфере долевого участия в жилищном строительстве, являющееся членом профессионального объединения инжиниринговых компаний; 14) инжиниринговые услуги в сфере долевого участия в жилищном строительстве – комплекс услуг, оказываемых инжиниринговой компанией, по мониторингу за ходом строительства жилого здания по долевому участию в жилищном строительстве, целевым использованием денег, направленных на строительство жилого здания; 2 15) эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве – физическое лицо, аттестованное в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительстве, являющийся штатным работником инжиниринговой компании; 16) малоэтажный жилой дом– отдельно стоящий одноквартирный жилой дом с подсобными и хозяйственными помещениями. При этом может состоять из двух или более пристроенных другу к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок; 17) гарантийный случай – событие или совокупность событий, с наступлением которых у Фонда гарантирования возникает ответственность перед дольщиками по договору о предоставлении гарантии; 18) гарантийный взнос – сумма денег, которую проектная компания обязана уплатить Фонду гарантирования по договору о предоставлении гарантии; 19) профессиональное объединение инжиниринговых компаний – некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации (союза) юридических лиц в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан и законодательством Республики Казахстан о некоммерческих организациях, аккредитованное в Национальной палате предпринимателей Республики Казахстан; 20) банк-агент – банк второго уровня, осуществляющий прием денег дольщиков по договорам о долевом участии в жилищном строительстве, на банковский счет проектной компании; 21) гарантия – обязательство Фонда гарантирования по организации завершения строительства жилого здания и передачи доли в жилом здании дольщикам по договорам долевого участия в жилищном при наступлении гарантийного случая; 22) внутренний рейтинг кредитоспособности и платежеспособности проектной компании (далее – внутренний рейтинг) - индивидуальный показатель оценки, устанавливающий относительную кредитоспособность и платежеспособность проектной компании или качество и надежность строительного проекта. Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве 1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан. 3 2. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора. Статья 3. Сфера действия настоящего Закона 1. Настоящий Закон регулирует отношения в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения, связанные с: 1) государственными закупками; 2) инвестированием в жилищное строительство или организацией строительства юридическими лицами контрольным пакетом акций которых прямо или косвенно владеет государство, за исключением Фонда гарантирования; 3) приобретением юридическими лицами ста процентов долей в жилом здании без права переуступки долей в жилом здании физическим лицам до ввода в эксплуатацию жилого здания; 4) приобретением малоэтажного жилого дома; 2. Отношения, не урегулированные настоящим Законом, регулируются Гражданским законодательством и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан. Статья 4. Компетенция Правительства Республики Казахстан К компетенции Правительства Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительстве относятся: 1) разработка основных направлений государственной политики в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 2) выполнение иных функций, возложенных на него Конституцией, законами Республики Казахстан и актами Президента Республики Казахстан. Статья 5. Компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве Уполномоченный орган: 1) реализует государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 2) разрабатывает и утверждает типовые формы договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 3) разрабатывает и утверждает типовой договор гарантии о долевом участии в жилищном строительстве; 4 4) разрабатывает и утверждает правила осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 5) разрабатывает и утверждает типовой договор залога земельного участка; 6) разрабатывает и утверждает типовой договор залога доли в уставном капитале проектной компании; 7) разрабатывает и утверждает типовой договор залога денег; 8) разрабатывает и утверждает типовой договор залога движимого имущества в виде строящегося жилого здания; 9) разрабатывает и утверждает правила расчета и применения гарантийного тарифа; 10) совместно с уполномоченным органом в области надзора за финансовым рынком и финансовыми организациями разрабатывает и утверждает типовую форму договора банковского счета для проектной компании, генерального подрядчика; 11) разрабатывает и утверждает правила аттестации экспертов на право оказания инжиниринговых услуг в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 12) разрабатывает и утверждает правила оказания инжиниринговых услуг в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 13) разрабатывает и утверждает порядок проведения экспертизы документов по проекту строительства жилого здания; 14) разрабатывает и утверждает порядок обращения взыскания Фондом гарантирования на заложенное имущество; 15) разрабатывает и утверждает типовой договор доверительного управления долей в уставном капитале проектной компании; 16) разрабатывает и утверждает методику анализа, оценки, платежеспособности и кредитоспособности проектной компании; 17) разрабатывает и утверждает порядок оценки и реализации доли в жилом здании дольщикам и другим лицам; 18) разрабатывает и утверждает порядок распоряжения долей в уставном капитале, ликвидации проектной компании; 19) осуществляет нормативно-техническое и методологическое обеспечение в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 20) осуществляет иные полномочия, предусмотренные настоящим Законом, иными законами Республики Казахстан, актами Президента Республики Казахстан и Правительства Республики Казахстан. Статья 6. Компетенция местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения. 5 Местные исполнительные органы областей городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения в сфере долевого участия в жилищном строительстве: 1) ведут мониторинг строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве на подведомственной территории; 2) запрашивают и получают у застройщиков, проектных компаний необходимые материалы и документы в порядке, установленном законами Республики Казахстан; 3) осуществляют государственный архитектурно-строительный контроль и надзор за качеством строительства жилых зданий, применение установленных Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях мер воздействия к нарушителям архитектурноградостроительной дисциплины на этих объектах; 4) принимают решения о применении к нарушителям предусмотренных законодательных мер в связи с допущенными нарушениями и отклонениями от норм законодательства, государственных нормативных требований, условий и ограничений, установленных в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 5) осуществляют взаимодействие и сотрудничество с государственными органами по вопросам, относящимся к их компетенции; 6) осуществляют в интересах местного государственного управления иные полномочия, возлагаемые на местные исполнительные органы законодательством Республики Казахстан. Статья 7. Дольщик 1. Дольщик вправе: 1) получить информацию, определенную статьей 32 настоящего Закона; 2) до подписания акта о передаче ему его доли в жилом здании осуществлять перепланировку своей доли в жилом здании за дополнительную плату по согласованию с проектной и инжиниринговой компаниями, без ущерба устойчивости здания; 3) расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве в порядке и случаях, предусмотренных настоящим Законом и гражданским законодательством Республики Казахстан; 4) уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве в порядке, определенном настоящим Законом и законодательством Республики Казахстан; 5) потребовать от проектной компании указать в передаточном акте несоответствие его доли в жилом здании требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта; 6 6) в случае обнаружения в течение гарантийного срока после приемки результатов работы отступлений в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты проектной компанией, по своему выбору потребовать от проектной компании в согласованный сторонами срок безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на устранение недостатков; 7) требовать от Фонда гарантирования передачи своей доли в жилом здании при наступлении гарантийного случая в порядке, предусмотренном настоящим Законом. 2. Дольщик обязан: 1) внести деньги на банковский счет проектной компании в размере и порядке, предусмотренном настоящим Законом и договором о долевом участии в жилищном строительстве; 2) представить проектной компании выписку об учетной записи договора при уступке права требования в течение десяти рабочих дней после учета в Фонде гарантирования; 3) в случае изменения фактического адреса, письменно уведомить проектную компанию об этом в течение тридцати календарных дней; 4) при наступлении гарантийного случая обратиться в Фонд гарантирования для урегулирования имущественного спора с проектной компанией по договору о долевом участии в жилищном строительстве в досудебном порядке. Статья 8. Застройщик и проектная компания 1. Застройщик обязан соответствовать следующим требованиям: 1) обладать опытом возведения жилых зданий, в том числе в качестве заказчика, не менее трех лет; 2) сдать в эксплуатацию в установленном законодательством Республики Казахстан порядке не менее трехсот квартир; 3) иметь безубыточную деятельность за последние два года; 4) иметь аудиторскую отчетность своей деятельности за последние два финансовых года; 5) иметь уровень левереджа (коэффициент соотношения заемного и собственного капитала) величиной не более семи. При определении соответствия застройщика требованиям, указанным в подпунктах 1) и 2) настоящего пункта, может учитываться соответствующий опыт его аффилированных лиц, определяемых законодательством Республики Казахстан. 2. Застройщик обязан проводить аудит годовой финансовой отчетности. 7 3. Проектная компания обязана предоставлять Фонду гарантирования финансовую отчетность, установленную законодательством о бухгалтерском учете и финансовой отчетности Республики Казахстан на ежеквартальной основе. 4. Застройщик по обязательствам проектной компании перед Фондом гарантирования несет субсидиарную ответственность. Статья 9. Эксперты в сфере долевого участия в жилищном строительстве 1. Для получения аттестата на право оказания инжиниринговых услуг в сфере долевого участия в жилищном строительстве физическое лицо должно пройти аттестацию в соответствии с правилами аттестации экспертов на право оказания инжиниринговых услуг в сфере долевого участия в жилищном строительстве, утверждаемыми, уполномоченным органом. 2. Эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве: 1) проводит обследование объекта строительства; 2) предоставляет инжиниринговой компании заключение о результатах обследования объекта строительства, содержащее требования, установленные пунктами 4 и 5 статьи 10 настоящего Закона. 3. Эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве наделяется правом: 1) запрашивать и получать в установленном законодательством порядке от проектной компании необходимые материалы; 2) беспрепятственно посещать территорию объекта строительства. 4. Эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве обязан: 1) для осуществления профессиональной деятельности состоять в штате инжиниринговой компании; 2) соблюдать конфиденциальность и обеспечивать служебную и коммерческую тайну, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан; 3) иметь персональную печать с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии), должности, номера и даты выдачи аттестата. 5. Эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве не вправе: 1) заниматься иными видами предпринимательской деятельности, связанными с архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью; 2) находиться в трудовых, финансовых или прочих зависимых отношениях с иными субъектами архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; 3) работать в двух и более инжиниринговых компаниях. 8 6. Эксперт в сфере долевого участия в жилищном строительстве лишается аттестата, в порядке, предусмотренном законодательством, в случаях: 1) выдачи им недостоверного заключения по объекту строительства, не соответствующего пунктам 4 и 5 статьи 10 настоящего Закона; 2) нарушения ограничений в деятельности экспертов в сфере долевого участия в жилищном строительстве, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 7. Лишение эксперта в сфере долевого участия в жилищном строительстве его аттестата и его приостановление осуществляется судом по представлению местного исполнительного органа. Статья 10. Инжиниринговая компания 1. Инжиниринговая компания обязана быть членом профессионального объединения инжиниринговых компаний и соответствовать следующим требованиям: 1) иметь в штате не менее четырех экспертов в сфере долевого участия в жилищном строительстве, аттестованных в порядке, установленном уполномоченным органом; 2) обладать опытом оказания инжиниринговых услуг не менее трех лет, в том числе иметь успешно реализованные проекты по техническому и авторскому надзору строительства крупных объектов; 3) иметь безубыточную деятельность за последние два года; 4) иметь аудиторский отчет своей деятельности за последний финансовый год; 5) иметь уровень левереджа (коэффициент соотношения заемного и собственного капитала) величиной не более четырех. 2. Инжиниринговая компания: 1) проводит техническую экспертизу документов по проекту строительства жилого здания; 2) проводит мониторинг за ходом строительства жилого здания; 3) ежемесячно представляет отчеты в соответствии с договором об оказании инжиниринговых услуг Фонду гарантирования; 4) при выявлении нарушений в рамках проведения мониторинга немедленно сообщает об этом Фонду гарантирования. 4. Мониторинг за ходом строительства жилого здания включает требования по: 1) соответствию выполненных (выполняемых) строительно-монтажных работ, применяемых строительных материалов (изделий, конструкций) и оборудования утвержденным проектным решениям и государственным и межгосударственным нормативам; 9 2) целевому использованию денег, направленных на строительство жилого здания; 3) наличию утвержденного календарного сетевого графика строительства жилого здания и соответствию выполненных (выполняемых) строительномонтажных работ срокам, установленным календарным сетевым графиком строительства; 4) выполнению исходно-разрешительной и исполнительной документации, необходимой для строительства и ввода в эксплуатацию жилого здания. 5. Целевое использование денег, направленных на строительство жилого здания включает: 1) оплату за фактический качественно выполненный объем работ и услуг с предоставлением всей необходимой документации, регламентируемой строительными нормами Республики Казахстан; 2) оплату авансовых платежей за поставку материалов и оборудования, подтвержденных заключенными договорами и платежными поручениями на поставку материалов и оборудования, необходимых для строительства жилого здания; 3) оплату авансовых платежей за услуги, подтвержденных заключенными договорами, по которым необходимо произведение авансовых платежей; 4) иные расходы застройщика или проектной компании, связанные со строительством жилого здания и реализацией проекта (проценты по договорам банковского займа, комиссии по договорам обслуживания счета в банке – агенте, расходы по рекламе, накладные расходы, расходы по содержанию управленческого персонала проектной компании, коммунальные услуги, затраты, связанные с арендой офиса, телекоммуникационные услуги, расходы по изготовлению технических паспортов, по контролю качества, лабораторным испытаниям, налоги и другие обязательные платежи в бюджет, выплаты в пенсионный фонд, риэлторские услуги); 6. В течение десяти календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда о лишении эксперта в сфере долевого участия в жилищном строительстве его аттестата, инжиниринговой компании, работником которой является данный эксперт, выносится предупреждение. В случае повторного нарушения, членство в профессиональном объединении инжиниринговых компаний приостанавливается сроком на один год с размещением и сохранением соответствующей информации в течении года на интернет ресурсе профессионального объединения инжиниринговых компаний и Фонда гарантирования. В случае приостановления деятельности инжиниринговой компании проектная компания совместно с Фондом гарантирования в течение семи рабочих дней с даты приостановления обязана обратиться в профессиональное объединение инжиниринговых компаний для замены обслуживающей 10 инжиниринговой компании на период приостановления ее деятельности, либо на весь оставшийся срок строительства. Замена инжиниринговой компании осуществляется с согласия Фонда гарантирования путем заключения трехстороннего договора об оказании инжиниринговых услуг в сфере долевого участия в жилищном строительстве. 7. Инжиниринговая компания вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к исполнению своих обязательств, которые определяются соглашением сторон. Статья 11. Профессиональное объединение инжиниринговых компаний 1. Деятельность профессионального объединения инжиниринговых компаний направлена на обеспечение: 1) равенства прав всех членов профессионального объединения инжиниринговых компаний; 2) равного доступа к информации инжиниринговых компаний и защиты конфиденциальной информации; 3) предотвращения или урегулирования конфликта интересов между членами профессионального объединения инжиниринговых компаний. 2. Профессиональное объединение инжиниринговых компаний осуществляет следующие функции: 1) по заявке Фонда гарантирования формирует список инжиниринговых компаний для оказания инжиниринговых услуг и предоставляет список Фонду гарантирования; 2) проводит анализ деятельности своих членов в сфере долевого участия в жилищном строительстве; 3)осуществляет представление и защиту общих интересов членов профессионального объединения инжиниринговых компаний; 4) координирует деятельность членов профессионального объединения инжиниринговых компаний в части соблюдения ими требований стандартов и правил профессионального объединения инжиниринговых компаний. 3. Список инжиниринговых компаний формируется комиссией, созданной профессиональным объединением инжиниринговых компаний с участием представителей Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан Статья 12. Банк – агент 1. Банк-агент является банком второго уровня, осуществляющий прием денег дольщиков по договорам о долевом участии в жилищном строительстве, 11 а также денег, указанных в пункте 3 статьи 18 настоящего Закона, на банковский счет проектной компании. 2. Банк – агент имеет право в установленном порядке предоставлять банковские займы застройщикам, проектным компаниям, дольщикам на приобретение долей в жилом здании по договорам о долевом участии в жилищном строительстве по проектам строительства жилых зданий, имеющим гарантию Фонда. 3. Порядок взаимодействия Фонда гарантирования и банка – агента по вопросам кредитования и ведения банковского счета проектной компании, предназначенного для аккумулирования денег для строительства жилого здания, регулируется условиями отдельного соглашения между ними. 4. Не допускается обращение взыскания на деньги дольщиков, находящиеся на счете в банке-агенте, по обязательствам проектной компании перед ее кредиторами. 5. Контроль за деятельностью банка – агента осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Статья 13. Фонд гарантирования 1. Фонд гарантирования является некоммерческой организацией, создаваемой в организационно-правовой форме акционерного общества, осуществляющей свою деятельность на основании настоящего Закона, устава и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, основным видом деятельности которого является предоставление гарантий. 2. Единственным акционером Фонда гарантирования является национальный управляющий холдинг, созданный в целях управления пакетами акций (долями участия) национальных институтов развития, национальных компаний и других юридических лиц. 3. Фонд гарантирования может создавать филиалы и открывать представительства на территории Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Статья 14. Устав Фонда гарантирования 1.Устав Фонда гарантирования должен предусматривать: 1) наименование, предмет и цели деятельности; 2) права и обязанности Фонда гарантирования; 3) структуру, компетенцию, порядок формирования и организации деятельности его органов; 4) источники образования имущества и порядок распоряжения им; 5) условия реорганизации и прекращения его деятельности. 12 2.Устав Фонда гарантирования может содержать также и иные положения, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. Статья 15. Органы управления Фонда гарантирования 1. Органами управления Фонда гарантирования являются: 1) единственный акционер или общее собрание акционеров – высший орган управления; 2) совет директоров – орган управления; 3) правление – исполнительный орган; 4) служба внутреннего аудита – финансово-контрольный орган. 2. В Фонде гарантирования могут создаваться иные органы в соответствии с его уставом. 3. Совет директоров является органом управления Фонда гарантирования, состав которого состоит не менее, чем из трех человек. 4. Порядок и сроки проведения заседаний совета директоров, а также полномочия председателя совета директоров определяются уставом Фонда гарантирования. 5. Руководство текущей деятельностью Фонда гарантирования осуществляется правлением. Определение количественного состава, срока полномочий правления, порядок избрания его руководителя и членов, а также досрочное прекращение их полномочий регулируется уставом Фонда гарантирования. 6. Компетенция органов Фонда гарантирования регламентируется законодательными актами Республики Казахстан и уставом Фонда гарантирования. Статья 16. Задачи и функции Фонда гарантирования 1. Основными задачами Фонда гарантирования являются: 1) обеспечение стабильности и эффективности системы гарантирования долевого участия в жилищном строительстве; 2) защита прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая; 3) иные задачи, осуществляемые в целях стимулирования рынка жилищного строительства. 2. Для выполнения основных задач Фонд гарантирования, выполняет следующие функции: 1) гарантирует завершение строительства жилого здания при наступлении гарантийного случая и передачу долей дольщикам путем заключения договоров о предоставлении гарантии с проектными компаниями и застройщиками в порядке, установленном настоящим Законом; 13 2) принимает в управление незавершенное строительство, в ходе которого наступил гарантийный случай, осуществляет мероприятия по завершению его строительства и передачу долей в жилом здании дольщикам; 3) осуществляет финансовый и технический мониторинг строительства жилого здания в порядке, определенном настоящим Законом; 4) организует проведение технической экспертизы проектной (проектносметной) документации; 5) оценивает строительные проекты жилых зданий, инвестиционную привлекательность проектной компании, кредитоспособность и присваивает внутренний рейтинг проектной компании; 6) допускает застройщиков и проектные компании к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков; 7) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 8) осуществляет контроль за состоянием банковского счета проектной компании; 9) формирует резерв, предназначенный для урегулирования гарантийных случаев, и управляет им; 10) взаимодействует с уполномоченным органом и местными исполнительными органами по вопросам, относящимся к компетенции Фонда гарантирования; 11) осуществляет иные функции для выполнения задач, определенных настоящим Законом. Статья 17. Права и обязанности Фонда гарантирования 1. Фонд гарантирования вправе: 1) иметь беспрепятственный доступ на территорию объекта строительства с предварительным уведомлением проектной компании не позднее одного рабочего дня до предполагаемого дня посещения объекта и с соблюдением требований законодательства Республики Казахстан по охране труда и технике безопасности; 2) контролировать целевое использование проектной компанией денег, направленных на строительство жилого здания; 3) контролировать деятельность проектной компании в порядке, определенном договором залога доли в уставном капитале проектной компании; 4) запрашивать у застройщика, проектной компании любую информацию по строительству жилого здания, в том числе о ходе строительства, заключенных договорах о долевом участии в жилищном 14 строительстве и иную информацию, необходимую для осуществления функций, определенных настоящим Законом; 5) проводить мониторинг строительства и привлекать для этих целей инжиниринговую компанию; 6) по согласованию с проектной компанией вносить изменения в календарный сетевой график строительства жилого здания; 7) по согласованию с проектной компанией расторгнуть договор об оказании инжиниринговых услуг с инжиниринговой компанией в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения ею своих обязательств по договору и заключить договор с новой инжиниринговой компанией; 8) ходатайствовать перед местными исполнительными органами о применении к проектным компаниям, экспертам в сфере долевого участия в жилищном строительстве, инжиниринговым компаниям мер воздействия и санкций в случае нарушения ими требований настоящего Закона, а также законодательства в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; 9) участвовать в составе комитета кредиторов, ликвидационной комиссии принудительно ликвидируемой проектной компании, застройщика до момента погашения ликвидационной комиссией задолженности перед Фондом гарантирования, по сумме расходов по завершению строительства жилого здания; 10) в случае обращения взыскания на заложенное имущество реализовать доли в жилом здании дольщикам, а также реализовать заложенное имущество в виде жилых, нежилых помещений в жилом здании для возмещения своих расходов по завершению строительства в порядке, установленном уполномоченным органом; 11) защищать свои права и интересы в порядке, определенном действующим законодательством Республики Казахстан. 12) отказать в заключении договора о предоставлении гарантии по основаниям, установленным настоящим Законом; 13) предоставлять согласие на последующий залог (перезалог) имущества, указанного в статье 24 настоящего Закона банку - агенту в обеспечение надлежащего исполнения обязательств проектной компании по договору банковского займа, заключенному с банком – агентом. 14) осуществлять иные правомочия, не противоречащие целям и задачам, определенным настоящим Законом. 2. Фонд гарантирования обязан: 1) организовать мероприятия по завершению строительства жилого здания при наступлении гарантийного случая; 2) заключать договор о предоставлении гарантии с застройщиком и проектной компанией при положительном рассмотрении заявки; 15 3) контролировать ход строительства жилого здания и целевое использование денег дольщиков и привлекать для этих целей инжиниринговую компанию с заключением трехстороннего договора с проектной компанией; 4) вести реестр договоров о предоставлении гарантии; 5) вести учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве; 6) извещать местный исполнительный орган о фактах нарушения требований законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве; 7) осуществлять раздельное ведение бухгалтерского учета активов и резервов, представление финансовой и иной отчетности по ним в соответствии с требованиями, установленными законодательством Республики Казахстан; 8) размещать информацию о ходе строительства жилого здания, в том числе отчеты инжиниринговой компании на собственном интернет - ресурсе. 9) проводить экспертизу документов по проекту строительства жилого здания, и в случае положительного заключения принять решение о заключении договора о предоставлении гарантии; 10) вносить в реестр договоров о предоставлении гарантии сведения о заключении договоров не позднее трех рабочих дней с момента оплаты гарантийного взноса проектной компанией; 11) ежемесячно опубликовывать реестр договоров о предоставлении гарантии на собственном сайте на государственном и русском языках в порядке и сроки, определенные внутренними документами Фонда гарантирования. 12) размещать на своем интернет - ресурсе документы, определяющие процесс выдачи гарантии (правила гарантирования, порядок присвоения рейтинга и оценки кредитоспособности и другие). Статья 18. Организация долевого участия в жилищном строительстве 1. Застройщик осуществляет организацию долевого строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков путем учреждения проектной компании под каждый проект строительства. Застройщик объединяет несколько проектов строительства на балансе одной проектной компании в случае, если предполагаемые к строительству объекты располагаются на одном земельном участке. 2. Застройщик вносит в уставный капитал или в собственность проектной компании вклад в виде имущества, определенного в пункте 3 настоящей статьи. Имущество, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц и внесено в уставной капитал или в собственность проектной компании. 3. Для организации строительства отдельного проекта жилого здания за счет привлечения денег дольщиков проектная компания обязана иметь: 16 1) земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве землепользования; 2) утвержденную в установленном законодательством Республики Казахстан порядке проектную (проектно-сметную) документацию жилого здания с положительным заключением экспертизы; 3) деньги или незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ: в объеме не менее десяти процентов от стоимости жилого здания, определенной в проектной (проектно-сметной) документации, в случае если земельный участок принадлежит на праве собственности или в объеме не менее пятнадцати процентов от стоимости жилого здания, определенной проектной (проектно-сметной) документацией, в случае если земельный участок принадлежит на праве землепользования. 4. Заключенный договор о предоставлении гарантии жилищного строительства с Фондом гарантирования является основанием для организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. 5. Риск удорожания проектной стоимости строительства жилого здания несет подрядчик (генеральный подрядчик). 6. Проектная стоимость строительства жилого здания является твердой и увеличению не подлежит. 7. Предварительная оплата работ подрядчика (генерального подрядчика) по договору подряда в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией производится проектной компанией самостоятельно с обязательным уведомлением Фонда гарантирования и не должна превышать: 1) двадцати пяти процентов от стоимости договора подряда за вычетом сумм, указанных подпунктом 3) пункта 3 настоящей статьи, при наличии гарантии банка второго уровня по возврату авансового платежа, являющейся обеспечением надлежащего исполнения обязательств подрядчика (генерального подрядчика), по договору подряда с проектной компанией. При этом предварительная оплата подлежит пропорциональному погашению в соответствии с календарным сетевым графиком до завершения строительства жилого здания. 2) или в размере пяти процентов от стоимости договора подряда за вычетом сумм, указанных подпунктом 3) пункта 3 настоящей статьи, без обеспечения. При этом предварительная оплата подлежит пропорциональному погашению в соответствии с календарным сетевым графиком до завершения строительства жилого здания или по закрытию форм. 8. Способ предварительной оплаты может быть изменен в ходе строительства жилого здания по согласованию с Фондом гарантирования с учетом внутреннего рейтинга, присвоенного проектной компании. 17 9. К отношениям проектной компании и подрядчика (генерального подрядчика) применяются нормы договора строительного подряда, предусмотренные гражданским законодательством Республики Казахстан. Статья 19. Требования, предъявляемые к Фонду гарантирования 1. Уставный капитал Фонда гарантирования составляет не менее шестидесяти миллиардов тенге. 2. Для целей обеспечения финансовой устойчивости (коэффициентов) Фонда гарантирования, нормативное значение соотношения объема принятых обязательств к размеру собственного капитала должно быть не более двадцати к одному. 3. При ожидаемом изменении параметров финансовой устойчивости (коэффициентов) в сторону ухудшения и достижении пороговых значений как минимум по одному из параметров (коэффициентов), уставный капитал Фонда гарантирования может быть увеличен в соответствии с процедурами, установленными законодательством Республики Казахстан. 4. Фонд гарантирования формирует систему управления рисками и внутреннего контроля в соответствии с внутренними документами. 5. Фонд гарантирования имеет программно-технические средства и иное оборудование, необходимое для осуществления основной деятельности. Статья 20. Заявка на заключение договора о предоставлении гарантии 1. Проектная компания для осуществления строительства жилого здания за счет привлечения денег дольщиков обращается в Фонд гарантирования с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии и прикладывает документы, подтверждающие соответствие застройщика и проектной компании требованиям, указанным в статье 8 настоящего Закона. 2. Перечень документов проектной компании и требования к ним определяется уполномоченным органом и должен быть размещен на интернет – ресурсе Фонда гарантирования. Статья 21. Рассмотрение заявки 1. Рассмотрение заявки Фондом гарантирования предусматривает следующие этапы: 1) экспертиза документов по проекту строительства жилого здания; 2) присвоение внутреннего рейтинга в порядке, определенном настоящим Законом; 18 3) принятие решения о заключении либо об отказе в заключении договора о предоставлении гарантии; 2. Решение Фонда гарантирования о заключении либо мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии основывается на результатах экспертизы и присвоенном внутреннем рейтинге. 3. Фонд гарантирования вправе отказать в заключении договора о предоставлении гарантии по следующим основаниям: 1) несоответствие застройщика и (или) проектной компании требованиям, установленным настоящим Законом; 2) присвоение проектной компании отрицательного внутреннего рейтинга по результатам экспертизы документов по проекту строительства; 3) отказ, уклонение застройщика и (или) проектной компании, подрядчика (генерального подрядчика) от заключения договоров, указанных в пункте 7 настоящей статьи, с Фондом гарантирования; наличие непогашенной задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет и перед третьими лицами проектной компании; 4) не устранения замечаний в сроки, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи. 5) выявление иных сведений, свидетельствующих о неустойчивом финансовом состоянии застройщика, проектной компании (реабилитация, банкротство и прочее). 4. Срок рассмотрения заявки проектной компании не должен превышать пятнадцати рабочих дней со дня обращения проектной компании о заключении договора о предоставлении гарантии. При наличии замечаний по рассматриваемой заявке Фонд гарантирования вправе направить на доработку соответствующие документы предоставлением срока для устранения замечаний не более пяти рабочих дней. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается. 5. Мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии может быть обжалован проектной компанией в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан. 6. При принятии Фондом гарантирования решения о заключении договора о предоставлении гарантии с проектной компанией одновременно определяется размер гарантийного тарифа. 7. После принятия решения о заключении договора о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает договор залога земельного участка, договор залога денег с проектной компанией, договор залога доли в уставном капитале с застройщиком и договор залога движимого имущества в виде строящегося жилого здания с подрядчиком (генеральным подрядчиком), а также заключает договор об оказании инжиниринговых услуг в сфере долевого 19 участия в жилищном строительстве с проектной компанией и инжиниринговой компанией; 8. После заключения договора о предоставлении гарантии проектная компания имеет право заключать с дольщиками договоры о долевом участии в жилищном строительстве. Статья 22. Экспертиза документов по проекту строительства жилого здания и присвоение внутреннего рейтинга 1. Фонд гарантирования проводит экспертизу документов по проекту строительства жилого здания. 2. Комиссия Фонда гарантирования за проведение экспертизы документов составляет пятьсот месячных расчетных показателей. 3. Экспертиза документов по проекту строительства жилого здания проводится с целью оценки: 1) соответствия проектной компании и застройщика требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона, и иным требованиям законодательства Республики Казахстан; 2) кредитоспособности и платежеспособности проектной компании и застройщика; 3) инвестиционной привлекательности проекта. 4. Экспертиза документов по проекту строительства жилого здания включает в себя финансовую, юридическую, техническую экспертизы, порядок проведения которых, устанавливается уполномоченным органом. 5. Финансовая экспертиза предусматривает: 1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние проектной компании и застройщика (ликвидность, платежеспособность, рентабельность проекта, проверка соответствия застройщика и проектной компании финансовым коэффициентам, установленным настоящим Законом); 2) анализ источников финансирования проекта; 3) изучение наличия у проектной компании, застройщика административных ресурсов, собственного отдела продаж и др. 4) анализ адекватности ценовой политики проектной компании, 5) проверку с целью выявления наличия/отсутствия существенных налоговых рисков проектной компании, застройщика. 6. Юридическая экспертиза направлена на оценку правовых основ создания и деятельности проектной компании и установление наличия/отсутствия правовых рисков по проекту путем: 1) обзора учредительных документов, юридического статуса проектной компании; 20 2) анализа правоустанавливающих документов на имущество проектной компании, в том числе юридической оценки имущества, предполагаемого к передаче в залог в соответствии со статьей 24 настоящего Закона; 3) анализа состава участников (акционеров) проектной компании, законности формирования ее уставного капитала, сведений об участниках (акционерах), их имущественных и неимущественных правах; 4) анализа правомерности деятельности генерального подрядчика – наличие лицензий, разрешений и прочее. 5) анализа основных контрактов проектной компании (с подрядчиками (генеральным подрядчиком), банком-агентом, поставщиками товаров, работ и услуг. 7. Техническая экспертиза предусматривает: 1) проведение проверки разрешительной документации по проекту (проектных решений, сметной и договорной документации), оценку соответствия указанной документации установленным требованиям законодательства Республики Казахстан; 2) проверка подтверждения выполнения строительных работ по проекту в объемах, указанных в подпункте 3) пункта 3 статьи 18 настоящего Закона; 3) изучение документов застройщика по собственной материальнотехнической базе. 8. По результатам проведенной экспертизы Фонд гарантирования присваивает проектной компании внутренний рейтинг в соответствии с методикой оценки кредитоспособности и платежеспособности проектной компании, утверждаемой уполномоченным органом. Статья 23. Гарантийная сумма, гарантийный тариф 1. Гарантийная сумма - денежная сумма, определяемая договором о предоставлении гарантии и равная стоимости, указанной в проектной (проектно-сметной) документации жилого здания. 2. Размер ежегодного гарантийного тарифа рассчитывается в соответствии с правилами расчета и применения гарантийного тарифа, утверждаемого уполномоченным органом, и основывается на рейтинговом методе, предусматривающем расчет размера гарантийного тарифа в зависимости от присвоенного внутреннего рейтинга. 3. Методика анализа, оценки, платежеспособности и кредитоспособности проектной компании утверждается уполномоченным органом и включает в себя рейтинговый метод, рейтинговую шкалу. 4. Гарантийный взнос определяется путем умножения гарантийного тарифа на гарантийную сумму. 5. Размер, сроки и порядок уплаты гарантийного взноса определяются условиями договора о предоставлении гарантии. 21 6. Гарантийный взнос, уплаченный проектной компанией, в соответствии с договором о предоставлении гарантии, возврату не подлежит. Статья 24. Обеспечение обязательств проектной компании по договору о предоставлении гарантии 1. В обеспечение исполнения обязательств проектной компании (залогодателя) по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с проектной компанией договор залога земельного участка, предназначенного для строительства жилого здания, договор залога денег и (или) иного имущества и договор залога движимого имущества в виде строящегося жилого здания с подрядчиком (генеральным подрядчиком), а также с застройщиком - договора залога доли в уставном капитале (в размере не менее ста процентов) либо использует другие способы обеспечения обязательств в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. 2. В обеспечение исполнения обязательств проектной компании по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с застройщиком договор с отлагательным условием о передаче прав собственности на долю в уставном капитале или собственности проектной компании в пользу Фонда гарантирования при наступлении гарантийного случая. 3. На требования Фонда гарантирования по ненадлежащему исполнению договоров о предоставлении гарантии сроки исковой давности не распространяются. 4. При заключении договора залога земельного участка, предназначенного для строительства жилого здания, с момента государственной регистрации договора залога считаются находящимися в залоге у Фонда гарантирования (залогодержателя) земельный участок и строящееся (создаваемое) на этом земельном участке жилое здание. 5. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Закона, применяются положения Гражданского кодекса Республики Казахстан и Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» с учетом особенностей, установленных настоящим Законом. Статья 25. Гарантийный случай 1. Наступление гарантийного случая устанавливается Фондом гарантирования совместно с инжиниринговой компанией в ходе мониторинга строительства жилого здания на основании ежемесячных отчетов инжиниринговой компании, информации, полученной от проектной компании, 22 уполномоченного органа, письменного обращения дольщиков, результатов аудита деятельности проектной компании. 2. При поступлении информации о возможном наступлении гарантийного случая Фонд гарантирования: 1) осуществляет проверку информации о неисполнении и (или) ненадлежащем исполнении обязательств проектной компанией по строительству жилого здания; 2) оценивает информацию о неисполнении и (или) ненадлежащем исполнении обязательств проектной компанией по строительству жилого здания на предмет отнесения ее к гарантийному случаю; 3) направляет запрос застройщику, проектной компании о разъяснении указанной информации. Застройщик, проектная компания предоставляют разъяснения, возражения (при наличии) с приложением подтверждающих документов. Фонд гарантирования также самостоятельно осуществляет сбор необходимой информации. 3. Фонд гарантирования принимает решение о признании гарантийным случаем: 1) нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого здания. Допускается трехкратное продление срока строительства по три месяца каждый от срока, установленного календарным сетевым графиком строительства жилого здания, проектной (проектно–сметной документации) объекта строительства; 2) нецелевое использование денег – использование денег не на цели, связанные со строительством жилого здания и реализацией проекта в объеме, по совокупности превышающем десять процентов от стоимости, предусмотренной проектной (проектно-сметной) документацией; 3) банкротство застройщика, установленное вступившим в законную силу решением суда. 4. При завершении строительства жилого здания в размере более девяноста процентов от строительно-монтажных работ решение о признании гарантийным случаем Фондом гарантирования принимается по согласованию с застройщиком. 5. При положительном решении о признании или не признании факта неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения обязательств проектной компанией по строительству жилого здания гарантийным случаем Фонд гарантирования уведомляет дольщиков, местный исполнительный орган, уполномоченный орган, застройщика, инжиниринговую компанию и иных заинтересованных лиц о наступлении или не наступлении гарантийного случая. Уведомление осуществляется посредством размещения текста соответствующего объявления в средствах массовой информации и (или) на интернет ресурсе Фонда гарантирования. 6. Фонд гарантирования вправе отказать дольщикам, обратившимся с обращением о неисполнении и (или) ненадлежащем исполнении обязательств 23 проектной компании по договорам о долевом участии в жилищном строительстве, в урегулировании вопроса в следующих случаях: 1) если по результатам проверки информации установлено, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств проектной компанией по строительству жилого здания не относится к гарантийному случаю; 2) если информация, предоставленная дольщиками, не соответствует действительности. Статья 26. Порядок исполнения Фондом гарантирования обязательств по договору о предоставлении гарантии 1. В целях надлежащего исполнения гарантийных обязательств по завершению строительства жилого здания Фонд гарантирования проводит переговоры с застройщиком, проектной компанией о возможности завершения строительства недостроенного объекта последним. В случае не возможности проектной компанией, застройщиком завершения строительства недостроенного объекта Фонд гарантирования осуществляет следующие мероприятия: 1) обращает в свою собственность долю в уставном капитале проектной компании в бесспорном (безакцептном) порядке, являющуюся залоговым обеспечением обязательств застройщика по договору о предоставлении гарантии в порядке, определенном статьей 28 настоящего Закона, в случае признания банкротом проектной компании или застройщика либо осуществляет доверительное управление долей (в размере ста процентов) в уставном капитале проектной компании в остальных случаях; 2) осуществляет смену руководства проектной компании. 2.Фонд гарантирования: 1) уведомляет уполномоченный орган, местные исполнительные органы, банк-агент, дольщиков, застройщика, проектную компанию, по обязательствам которой наступил гарантийный случай; 2) при необходимости организует заключение договоров подряда с подрядными организациями для завершения строительства жилого здания, по которому наступил гарантийный случай; 3) уведомляет о возобновлении внесения взносов дольщиками по договорам согласно графикам оплаты; 4) уведомляет уполномоченный орган, местные исполнительные органы и иных заинтересованных лиц о принятом решении; 5) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства жилого здания, вводом его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в жилом здании; 24 3. Инжиниринговая компания осуществляет мониторинг за ходом завершения строительства жилого здания в порядке, установленном пунктами 4 и 5 статьи 10 настоящего Закона. 4. Дольщик: 1) в письменном виде обращается к Фонду гарантирования для урегулирования гарантийного случая; 2) при необходимости заключает дополнительные соглашения к договору о долевом участии в жилищном строительстве; 3) принимает долю в жилом здании в сроки и в порядке, определенные договором о долевом участии в жилищном строительстве и (или) дополнительным соглашением к нему. 5. В случае неполучения доли в жилом здании в порядке исполнения Фондом гарантирования обязательств по договору о предоставлении гарантии дольщик вправе обратиться в судебные органы. Статья 27. Порядок обращения взыскания на долю в уставном капитале проектной компании 1. Обращение в собственность Фонда гарантирования доли в уставном капитале проектной компании проводится в целях обеспечения завершения строительства жилого здания, защиты прав и законных интересов дольщиков. 2. Фонд гарантирования организует обследование физического состояния незавершенного объекта долевого строительства, определяет объем и стоимость выполненных работ по объекту, определяет размер задолженности проектной компании и затрат Фонда, необходимых для завершения строительства объекта, организует проведение оценки стоимости доли в уставном капитале проектной компании. 3. По результатам проведенной оценки залогового имущества Фонд гарантирования составляет уведомление о невыполнении основного обязательства проектной компании, вручает его проектной компании, застройщику. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется проектной компании, застройщику заказным письмом по его адресу, указанному в договоре залога. 4. Уведомление о невыполнении обязательств проектной компанией должно содержать следующие сведения: 1) наименование и место нахождения залогодателя (застройщика); 2) наименование и место нахождения залогодержателя; 3) краткое изложение невыполненных обязательств; 4) суммарная расшифровка основного обязательства; 5) предложение о погашении задолженности по основному обязательству в течение тридцати календарных дней с даты получения уведомления застройщиком; 25 6) предупреждение о возможном обращении взыскания на долю в уставном капитале проектной компании, являющуюся предметом залога. 5. При погашении проектной компанией задолженности по основному обязательству в указанные сроки обязательства считаются исполненными. 6. При неудовлетворении застройщиком требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, Фонд гарантирования принимает решение о наступлении отлагательного условия и обращении доли в уставном капитале проектной компании в свою собственность. 7. Право собственности у Фонда гарантирования на земельный участок возникает с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок у регистратора проектной компании. Основанием для регистрации прав собственности на долю в уставном капитале проектной компании является договор о переходе прав собственности на долю в уставном капитале проектной компании, заключенный сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 24 настоящего Закона. До момента государственной регистрации перехода права собственности на долю в уставном капитале проектной компании Фонд гарантирования обладает правомочиями согласно договору залога. Статья 28. Договор о долевом участии в жилищном строительстве 1. По договору о долевом участии в жилищном строительстве: 1) проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и после получения акта на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом здании и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве; 2) дольщик обязуется внести деньги на банковский счет проектной компании, в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом здании при наличии акта на ввод в эксплуатацию жилого здания. 2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в Фонде гарантирования в порядке, предусмотренном пунктом 3 настоящей статьи. 3. Существенными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются: 1) размер и стоимость доли в жилом здании, подлежащей передаче проектной компанией после ввода его в эксплуатацию; 26 2) срок завершения строительства жилого здания и передачи проектной компанией доли в жилом здании дольщику; 3) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве; 4) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику; 5) размер неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании; 6) размер неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа, а также досрочного расторжения договора; 7) подтверждение о наличие гарантии Фонда гарантирования по завершению строительства. 4. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет и считается незаключенным. 5. Стоимость доли в жилом здании, закрепленная договором о долевом участии в жилищном строительстве, является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев несоответствия доли в построенном жилом здании (жилом доме) размерам площади, указанным в договоре о долевом участии в жилищном строительстве. 6. В договор о долевом участии в жилищном строительстве после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения и (или) дополнения, в случаях предусмотренных настоящим Законом. В таких случаях дополнительные соглашения к договору о долевом участии в жилищном строительстве также подлежат учету. 7. Стороны договора о долевом участии в жилищном строительстве информируют друг друга об изменении фактического адреса, а также режима работы с обязательным уведомлением в письменном виде. Статья 29. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве 1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в Фонде гарантирования (его территориальном подразделении по местонахождению строящегося жилого здания). 2. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, проектная компания в течение пяти рабочих дней 27 со дня заключения договора или дополнительного соглашения к нему представляет документы в Фонд гарантирования с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании. 3. Проектная компания обязана представить дольщику выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после учета в Фонде гарантирования. 4. При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия paнее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав, в учете договора отказывается. 5. Учет договоров производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в Фонд гарантирования. 6. Фонд гарантирования осуществляет периодическую, но не реже одного раза в месяц сверку количества заключенных договоров о долевом участии в жилищном строительстве с банками - агентами. Статья 30. Изменение и расторжение договора о долевом участии в жилищном строительстве 1. Условия договора, предусмотренные пунктом 3 статьи 28 настоящего Закона, не могут быть изменены после его заключения. 2. Дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и истребовать внесенную сумму в течение тридцати календарных дней с момента внесения денег на банковский счет в банке-агенте. По истечении срока, указанного в настоящем пункте, досрочное расторжение договора о долевом участии в жилищном строительстве и истребование денег дольщиком возможно с удержанием штрафа в размере ста процентов от внесенной суммы. 3. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан. При такой уступке изменения к договору о долевом участии в жилищном строительстве или дополнительное соглашение должны содержать информацию о стоимости, по которой дольщик уступает, а новый дольщик приобретает право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве. 4. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом здании. 28 5. В случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии с условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан. 6. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Проектная компания не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства. Статья 31. Договор о предоставлении гарантии 1. Договор о предоставлении гарантии должен содержать: 1) полное наименование Фонда гарантирования, сведения о месте его нахождения и банковских реквизитах; 2) указание о предмете договора; 3) права и обязанности сторон; 4) порядок оплаты взноса; 5) порядок представления проектной компанией сведений, необходимых Фонду гарантирования, для выполнения своих задач и функций; 6) условия прекращения договора; 7) условия о порядке урегулирования гарантийного случая с дольщиками, ответственности проектной компании за нарушение договоров о долевом участии, включая переход всех прав и обязательств проектной компании по завершению строительства к Фонду гарантирования, а также право Фонда гарантирования в безакцептном порядке производить списание с банковских счетов проектной компании сумм, не уплаченных полностью или частично, а также неустойки за неисполнение проектной компанией своих обязательств по договору и прочих расходов, понесенных по договору о предоставлении гарантии. 2. Договор о долевом участии, а также календарный сетевой график строительства жилого здания являются неотъемлемой частью договора о предоставлении гарантии; 3. Риск случайной гибели или случайного повреждения материалов подлежит обязательному страхованию за счет проектной компании. 4. Договор о предоставлении гарантии вступает в силу с момента оплаты гарантийного взноса и внесения информации в реестр договоров гарантии. Статья 32. Информация, подлежащая раскрытию, застройщиком и проектной компанией 29 1. Застройщик и проектная компания предоставляют для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию: 1) о наименовании и месте нахождения застройщика и проектной компании; 2) о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Фондом гарантирования и его основных условиях; 4) справки о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика и проектной компании; 5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве (при наличии); 6) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение трех лет, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию; 7) об объекте строительства (жилом здании, предполагаемом к строительству); 8) документы, подтверждающие соответствующие права проектной компании на земельный участок. 2. Информация об объекте строительства включает: 1) разрешение на строительство; 2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией; 3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения; 4) основные сведения о подрядчике (генеральном подрядчике), включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве генерального подрядчика. 3. В случае предоставления застройщиком и проектной компанией неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Статья 33. Исполнение обязательств по договору о долевом участии в жилищном строительстве 1. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей в установленные договором сроки на банковский счет проектной компании в банке-агенте. 2. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег и принятия доли в жилом здании в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве. 30 3. Обязательства проектной компании по передаче доли в жилом здании считаются исполненными с момента ввода в эксплуатацию жилого здания и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании. 4. Обязательства проектной компании по гарантийному сроку считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве. 5. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет проектная компания. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Статья 34. Передача доли в жилом здании 1. Проектная компания обязана передать дольщику его долю в построенном жилом здании, не позднее срока, который предусмотрен договором о долевом участии в жилищном строительстве. Передача проектной компанией доли в жилом здании и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту. 2. Передача дольщику его доли в жилом здании осуществляется проектной компанией не ранее ввода в эксплуатацию жилого здания. 3. После получения акта на ввод в эксплуатацию всего жилого здания проектная компания вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей в жилом здании соответствующим дольщикам. 4. Дольщик, получивший письменное уведомление проектной компании о завершении строительства и готовности доли в жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления. 5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли в жилом здании вправе потребовать от проектной компании указать в передаточном акте несоответствие его доли в жилом здании требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом проектная компания обязана внести в передаточный акт данные сведения. 6. Если иное не установлено договором о долевом участии в жилищном строительстве при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок или при отказе дольщика от ее принятия, за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи, проектная компания по истечении тридцати календарных 31 дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли в жилом здании, вправе расторгнуть договор с возвратом уплаченных дольщиком денежных средств после реализации доли третьему лицу. Статья 35. Меры, применяемые в отношении застройщика 1. Порядок распоряжения долей в проектной компании, ликвидации проектной компании при наступлении гарантийного случая определяется уполномоченным органом. 2. Фонд гарантирования, исполнивший обязательство проектной компании по завершению строительства жилого здания, при невозможности возмещения своих расходов по завершению строительства в полном объеме имеет право требования к застройщику в неисполненной части. 3. Фонд гарантирования направляет застройщику требование о возмещении расходов Фонда гарантирования способом и в порядке, предусмотренных в договоре о предоставлении гарантии. 4. При неудовлетворении требования, указанного в пункте 2 настоящей статьи, Фонд гарантирования вправе применить к застройщику следующие меры: 1) в случае если такое взыскание оговорено в договоре о предоставлении гарантии, обратить взыскание в бесспорном (безакцептном) порядке на деньги, имеющиеся на любых банковских счетах застройщика, в порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан; 2) применить любые меры, предусмотренные законодательством Республики Казахстан и (или) договором о предоставлении гарантии, в том числе обратиться с иском в суд о взыскании суммы долга по договору о предоставлении гарантии. Статья 36. Обеспечение целевого использования денег в долевом участии в жилищном строительстве 1. В целях обеспечения целевого использования денег, направленных на строительство жилого здания, проектная компания обязана открыть не более одного банковского счета в банке-агенте для размещения денег проектной компании в размере, установленном пунктом 3 статьи 18 настоящего Закона, и привлечения денег дольщиков и финансирования строительства жилого здания. 2. Договор банковского счета помимо других условий в соответствии требованиями законодательства Республики Казахстан должен содержать порядок распоряжения деньгами проектной компании после подтверждения объемов и стоимости выполненных работ и услуг инжиниринговой компанией, находящимися в банке-агенте. 32 3. Порядок открытия, ведения, закрытия банковского счета в банке-агенте определяется законодательством Республики Казахстан. 4. Взаиморасчеты между проектной компанией и ее подрядчиком (генеральным подрядчиком) осуществляются исключительно через банковский счет, открытый в банке-агенте, в котором подрядчику (генеральному подрядчику) открывается отдельный счет. 5. Порядок использования денег дольщиков в ходе строительства определяется в соответствии с календарным графиком строительства. Статья 37. Особенности рекламы, связанной с организацией долевого участия в жилищном строительстве Проектная компания до заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования осуществляет рекламу проекта строительства жилого здания без права заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве. Статья 38. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, в том числе заключение иных видов договоров с целью уклонения от соблюдения требований настоящего Закона влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан. Статья 39. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве 1. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки. 2. Проверка осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственном контроле и надзоре». Статья 40. Основы взаимодействия уполномоченного органа, местных исполнительных органов и Фонда гарантирования Уполномоченный орган, местный исполнительный гарантирования координируют свою деятельность, принимаемые документы и информируют друг друга мероприятиях по гарантированию жилищного строительства между собой. орган и Фонд согласовывают о проводимых по соглашению 33 Статья 41. Переходные положения Лица, осуществляющие деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, обязаны привести свою деятельность в соответствие с требованиями настоящего Закона в течение девяти месяцев после даты вступления в силу настоящего Закона. Статья 42. Введение в действие настоящего Закона 1. Настоящий Закон вводится в действие с "____"________ 20__ года; 2. Признать утратившим силу Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 24, ст. 147; 2008 г., № 23, ст. 124; 2010 г., № 5, ст. 23; № 10, ст. 49; № 15, ст. 71; № 24, ст. 149; 2011 г., № 5, ст. 43; № 11, ст. 102; 2012 г., № 2, ст. 13; № 3, ст. 25; № 15, ст. 97; 2013 г., № 9, ст. 51; № 14, ст. 75; 2014 г., № 1, ст. 4; Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам разрешительной системы», опубликованный в газетах «Егемен Қазақстан» и «Казахстанская правда» 20 мая 2014 года). Президент Республики Казахстан 34
