Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт

Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга.
Август 2015 года.
(Мария Бент, САРН, ГК "Бюллетень Недвижимости")
_________________________________________________________________________________________________
За минувший месяц изменение средней цены предложения на рынке строящегося жилья в
рублевом эквиваленте составило 1,1%, это 1108,3 руб. с кв. м. Средняя цена квадратного метра
квартир в новостройках в августе 2015 года составила 102 тыс. руб.
105,000
5.0%
102,000
3.5%
99,000
2.0%
96,000
0.5%
93,000
-1.0%
90,000
Aug 14
Nov 14
Feb 15
May 15
Aug 15
-2.5%
Aug 14
Nov 14
Feb 15
May 15
Aug 15
Рисунок 1. Динамика цен на рынке
строящегося жилья, руб./кв. м
Рисунок 2. Изменение цены, % к
предыдущему месяцу
Доля квартир, цена квадратного метра которых меньше 75 тыс. руб., составляет на август
2015 года 20,2% от общего объема предложения. Большую долю рынка занимают цены в
диапазоне от 75 до 105 тыс. руб. за кв. м, это 43,7% от объема квартир, выставленных в августе
на продажу. Диапазон стоимости квадратного метра от 105 до 135 тыс. руб. – 20,9%. Доля
дорогих объектов, цена которых превышает 135 тыс. руб. за кв. м, в августе 2015 года
составляет 15,2% от всего предложения.
>150
135-150
120-135
105-120
90-105
75-90
60-75
<60
0%
10%
20%
30%
Рисунок 3. Распределение цены (тыс. руб./кв. м), % от общего объема предложения
Таблица 1.
Распределение цены (тыс. руб./кв. м), % от общего объема предложения
Тыс. руб./кв. м
июль
2015 г.
август
2015 г.
<60
5.40%
4.67%
60-75
16.00%
15.49%
75-90
23.37%
24.64%
90-105
18.92%
19.07%
105-120
12.30%
11.89%
120-135
9.94%
9.04%
135-150
5.77%
5.82%
>150
8.30%
9.38%
Объем предложения строительных объектов, в которых идут продажи квартир, на конец
месяца составил 301 (с учетом очередей), что на 1,7% больше показателя в июле 2015 года.
Доля сданных госкомиссии домов во всем предложении на рынке новостроек на конец августа
2015 года составляет 17,9%, частично сданных – 10%. И 72,1% от общего объема – это объекты,
находящиеся на различных стадиях строительства.
80%
сданные
частично сданные
строительство
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Aug 14 Sep 14
Oct 14
Nov 14
Dec 14
Jan 15
Feb 15
Mar 15
Apr 15
May 15
Jun 15
Jul 15
Aug 15
Рисунок 4. Структура по стадии строительства, % от общего количества строительных
объектов
С учетом стадий строительства новостроек и наличия корпусов структура предложения
выглядит следующим образом: 27,9% занимают сданные и частично сданные дома. В 2015 году
обещают сдать еще 25,3% строящихся домов. На 2016-й приходится 27,9%, на 2017 – 14%, на
2018-2020 годы – 5% от количества объектов, находящихся в продаже.
2020
2019
2018
2 полуг. 2017
1 полуг. 2017
2 полуг. 2016
1 полуг. 2016
2 полуг. 2015
сданы
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Рисунок 5. Cроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов
Структура предложения по классам жилья на первичном рынке за прошедший месяц
практически не изменилась. Комфорт-класс по-прежнему занимает большую часть предложения
на рынке и составляет на август 2015 года 50,7% от общего количества строительных объектов.
Доля эконом-класса – на уровне 20%, строящиеся дома бизнес-класса – это 21,9%, элит-класса
– 7,4% от всего рынка.
60%
элит
бизнес
Mar 15
Apr 15
комфорт
эконом
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Jan 15
Feb 15
May 15
Jun 15
Jul 15
Aug 15
-10%
Рисунок 6. Структура по классу жилья, % от общего количества строительных объектов
Средняя цена предложения с разделением по классу жилья на август 2015 года составляет:
эконом – 76,6 тыс. руб. за кв. м, комфорт – 103 тыс. руб. за кв. м, бизнес – 167,8 тыс. руб. за кв.
м, элит-класс – 279,3 тыс. руб. за кв. м жилья на рынке квартир в строящихся домах.
Наибольший процент изменения цены предложения за месяц продемонстрировали квартиры в
строящихся домах бизнес-класса.
элит
комфорт
300,000
бизнес
эконом
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
Feb 15
Apr 15
Jun 15
Aug 15
Рисунок 7. Цена по классу жилья, руб./кв. м
Таблица 2.
Цены по классу жилья, руб./кв. м
Класс
жилья
июль
2015 г.
август
2015 г.
Изменение за месяц
элит
266 141
279 258
4.93%
бизнес
158 565
167 840
5.85%
комфорт
103 334
102 989
-0.33%
эконом
74 107
76 562
3.31%
В структуре текущего предложения на рынке новостроек в августе 2015 года, как и в конце
июля 2015 года, преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры, это 77,9% рынка,
трехкомнатные – в среднем 18,1%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют 4%
от общего объема квартир в строящихся домах.
В предложении с разбивкой по типу домов по-прежнему преобладают кирпично-монолитные
дома, это 63,6% от всего рынка. Меньшая доля предложения – в кирпичных и малоэтажных
объектах, 1,9% и 2,9% от общего объема новостроек. Доля домов смешанного типа – это, как
правило, дома с корпусами, построенными по различным технологиям (кирпично-монолитной и
панельной), – составляет 4,3%.
Смешанный
Панель
Монолит
Малоэтаж. стр-во
Кирпич / Монолит
Кирпич
0%
20%
40%
60%
80%
Рисунок 8. Структура по типу дома, % от общего объема предложения
3ккв,
18.14%
4ккв,
3.49%
>4ккв,
0.48%
студии и
1ккв,
48.32%
2ккв,
29.57%
Рисунок 9. Структура по типу квартиры, % от общего объема предложения
В структуре предложения по районам лидирующую позицию занимает Приморский район
Петербурга – 18,1% от всего объема рынка новостроек. Далее на рынке квартир в строящихся
домах большие доли занимают Выборгский, Московский и Петроградский районы, предложение
в них составляет 11,6%, 11,2% и 10,7% соответственно. Минимальное количество строительных
объектов наблюдается во Фрунзенском районе – 1,4% от всего объема рынка новостроек, а
также в Адмиралтейском, его доля в предложении составляет 3,3%.
20%
18%
15%
13%
10%
8%
5%
3%
0%
Рисунок 10.
Структура по районам, % от общего объема
Структура предложения на рынке строящегося жилья по диапазону площадей в августе 2015
года выглядит следующим образом. Максимальное количество предложений однокомнатных
квартир, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 35 до 40 кв. м общей
площади, что занимает 24,5% от всего объема по указанному типу квартир. В сегменте
двухкомнатных максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 45 до 55 кв. м
и от 55 до 65 кв. м, что занимает 23% и 45% от всего объема. По трехкомнатным максимальное
число предложений объектов – в диапазоне общей площади от 70 до 85 кв. м и от 85 до 100 кв.
м, что составляет 44,1% и 27,4% от всего объема по данному типу квартир.
>45
>75
40-44
65-74
35-39
55-64
30-34
45-54
25-29
<45
<25
0%
10%
20%
30%
40%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
>170
>115
150-169
100-115
130-149
85-99
110-129
70-84
90-109
<70
<90
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0%
10%
20%
30%
40%
Структура по диапазону площади, % от общего объема
Рисунок 11.
В среднем по рынку строящегося жилья за прошедший месяц процент изменения цены
предложения на однокомнатные квартиры составил 0,1%, на двухкомнатные – 2,2%.
Трехкомнатные подорожали на 0,7%. Средние цены в августе 2015 года для однокомнатных
квартир – 3,6 млн руб., двухкомнатных – 6,3 млн руб., трехкомнатных – 9,9 млн руб.
1ккв
108,000
2ккв
3ккв
103,000
98,000
93,000
88,000
Aug 14
Рисунок 12.
Nov 14
Feb 15
May 15
Aug 15
Динамика цен по типу квартиры, руб./кв. м
Таблица 3.
Цены по типу квартиры, руб./кв. м
Тип квартиры
1ккв
2ккв
3ккв
Цена
июль
2015 г.
август
2015 г.
тыс. руб.
3 669
3 623
руб./кв. м
97 875
97 924
тыс. руб.
5 953
6 303
руб./кв. м
97 823
99 929
тыс. руб.
9 703
9 947
руб./кв. м
105 852
106 591
Изменение
за месяц
0.05%
2.15%
0.70%
По типу дома на рынке строящегося жилья изменение цены предложения в кирпичномонолитных домах по отношению к июлю 2015 года составило 0,6%. Панельные дома
подорожали на 2,8%. Самые дорогие квартиры предлагаются в домах кирпично-монолитной
постройки, в августе 2015 года средняя цена предложения в целом по рынку новостроек
составила 101,8 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квадратного метра в панельных строящихся домах
на конец месяца – 88,7 тыс. руб.
110,000
100,000
90,000
80,000
Панель
Кирпич/монолит
70,000
Aug 14
Рисунок 13.
Таблица 4.
Nov 14
Feb 15
May 15
Aug 15
Динамика цен по типу дома, руб./кв. м
Цены по типу дома, руб./кв. м
Тип дома
июль
2015 г.
август
2015 г.
Изменение
за месяц
Панель
86 289
88 743
2.84%
Кирпич/монолит
101 233
101 810
0.57%
За прошедший месяц на рынке новостроек изменение стоимости одно-, двух- и
трехкомнатных квартир в кирпично-монолитных домах составило минус 0,04%, 3% и минус 0,8%
соответственно. Изменение стоимости квадратного метра в панельных домах по отношению к
июлю 2015 года составило для однокомнатных квартир – минус 4,2%, для двухкомнатных –
3,9%, для трехкомнатных квартир – минус 2,1%.
Самыми дорогими по стоимости квадратного метра на рынке квартир в строящихся домах
являются трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах. Цена предложения в августе
2015 года составила 108,9 тыс. руб. за кв. м. Самыми дешевыми вариантами по стоимости
квадратного метра остаются трехкомнатные квартиры в домах панельной постройки. На конец
августа 2015 года средняя цена предложения составила 86,5 тыс. руб. за кв. м жилья.
Таблица 5.
Цены по типу квартир и типу дома, руб./кв. м
Кирпично-монолитные дома
июль 2015 года
август 2015 года
комнатность
цена,
тыс. руб.
цена,
руб./кв. м
площадь,
кв. м
цена,
тыс. руб.
цена,
руб./кв. м
площадь,
кв. м
Изменение
за месяц
1ккв
3 598
98 864
35
3 679
98 825
36
-0.04%
2ккв
5 998
97 783
60
6 402
100 710
61
2.99%
3ккв
10 231
109 765
89
10 273
108 855
89
-0.83%
Панельные дома
июль 2015 года
август 2015 года
комнатность
цена,
тыс. руб.
цена,
руб./кв. м
площадь,
кв. м
цена,
тыс. руб.
цена,
руб./кв. м
площадь,
кв. м
Изменение
за месяц
1ккв
3 034
84 906
35
3 229
88 491
36
4.22%
2ккв
5 016
88 372
57
5 323
91 812
58
3.89%
3ккв
7 178
88 336
80
7 091
86 468
81
-2.12%
Самое дорогое жилье на рынке строящегося жилья предлагается в центральных районах
города – Центральном, Петроградском и Адмиралтейском. Средняя цена «квадрата» жилья в них
– от 114,4 до 169,5 тыс. руб. Самые дешевые квартиры – в Выборгском и Невском, квадратный
метр жилья в них стоит в среднем от 67,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Таблица 6.
Цены по районам и типам квартир, руб./кв. м
Район
Однокомнатные квартиры
Изменение
тыс. руб.
руб./кв. м
за месяц
Двухкомнатные квартиры
Изменение
тыс. руб.
руб./кв. м
за месяц
Адмиралтейский
4 839
134 108
-1.09%
7 157
121 931
-1.82%
Василеостровский
4 256
109 569
1.07%
7 441
115 207
2.24%
Выборгский
2 739
77 668
0.86%
4 617
75 748
-1.39%
Калининский
3 138
90 117
1.06%
4 733
83 271
-2.48%
Кировский
3 644
97 312
-1.53%
5 428
90 163
0.46%
Красногвардейский
3 353
91 426
-3.96%
5 637
94 429
1.59%
Красносельский
3 194
92 296
-2.51%
5 117
85 886
-4.15%
Московский
3 802
105 586
-0.89%
6 342
105 720
1.29%
Невский
2 673
80 909
-1.34%
4 434
77 664
-0.65%
Петроградский
8 350
169 471
-4.42%
12 538
163 630
0.59%
Приморский
3 965
104 622
1.48%
6 891
106 006
4.34%
Фрунзенский
4 024
101 855
1.75%
6 073
97 997
0.16%
Центральный
8 453
158 452
0.60%
13 003
163 377
6.51%
Трехкомнатные квартиры
Район
тыс. руб.
руб./кв. м
Изменение за месяц
Адмиралтейский
10 557
114 358
-1.86%
Василеостровский
10 875
107 860
-1.86%
Выборгский
5 452
67 304
-4.74%
Калининский
6 959
86 067
2.76%
Кировский
6 901
91 777
-3.34%
Красногвардейский
8 597
95 164
-5.61%
Красносельский
6 454
81 460
1.08%
Московский
9 140
104 163
-4.38%
Невский
6 662
81 798
2.04%
Петроградский
18 878
164 076
-0.57%
Приморский
9 534
106 768
1.87%
Фрунзенский
7 407
94 701
-1.68%
Центральный
15 885
154 482
-0.41%
_____________________________________________________________________________
Отчет выполнен в соответствии с методологией Главного аналитика РГР Г.М. Стерника
Подготовлено:
Бент М.А., САРН, ООО «ГК «Бюллетень Недвижимости»
тел. (812) 325-06-81, e-mail: [email protected],
web-сайт: www.bn.ru