ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Недвижимость

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость – основа национального богатства, двигатель
экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного
оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе
отношений,
связанных
с
различными
формами
собственности,
государственным регулированием различных сторон жизни общества и
многими областями человеческой деятельности. Рынок коммерческой
недвижимости Казахстана находится в состоянии своего развития и
дальнейшего становления. При этом у данного сегмента существуют
множество проблем: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой
классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных
инвестиционных процессов.
Развитый рынок недвижимости подразумевает наличие четкой
классификации. В настоящее время существует множество различных
классификаций, и аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая из
существующих классификаций объектов коммерческой недвижимости
наиболее приемлема и удобна. Необходима общепринятая классификация во
избежание разногласий между участниками рынка. Оценщики пользуются
классификацией на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к
какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении
ценовой диапазон, как оцениваемого объекта, так и аналога.
Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости проводится в
рамках тех же оценочных подходов, что и оценка других видов недвижимости,
однако ее особенности, накладывают свои требования к методологии оценки.
При применении затратного метода полученная на его основе стоимость
является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и
может в значительной мере отличаться от последней, поскольку существуют
понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные
инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в
издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая
стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, а потому при
оценке новых или недавно построенных объектов, объектов незавершенного
строительства и реконструируемых объектов, стоимость строительства таких
объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной
стоимости. Доходный подход определения стоимости недвижимого имущества
используется как раз для оценки объектов, приносящих доход, т. е
коммерческой недвижимости. Однако здесь необходимо правильно обосновать
выбранную ставку и используемый денежный поток. Сравнительный подход к
оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с
аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с
аналогами. Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную
перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном
и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На
совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же
величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными,
предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи
могут быть неправильно информированы, производители могут быть
неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут
давать различные показатели стоимости. Адекватность применения каждого из
подходов будет непосредственно отражать цель оценки и согласование
результатов, в соответствии с опытом и профессиональной интуицией
оценщика.
Доходный и сравнительный подходы основываются на реалиях рынка.
Однако на сегодняшний день в оценочной практике наибольшая степень
достоверности присваивается именно сравнительному подходу. При этом в
настоящее время на рынке коммерческой недвижимости может иметь место
ситуация, когда либо придание доходному подходу существенного веса при
оценке подавляющего большинства объектов является некорректным, либо он и
вовсе не используется, ввиду своей трудоемкости. Сравнительный же подход
является непосредственным ориентиром определения рыночной стоимости,
затем по применимости следуют затратный и доходный подходы. Вместе с тем,
несколько большее значение необходимо придавать оценке по доходности, так
как осведомленный покупатель, действующий на рынке, скорее согласится
заплатить за право присвоения будущих доходов, чем компенсировать
владельцу затраты, понесенные при создании объекта. Как известно, затраты
далеко не всегда создают стоимость, при этом, усредненные индексы пересчета
цен имеют некоторую условность, при этом нельзя полностью игнорировать
затратную составляющую оценки. Затратный подход не отражает полезность
объекта для его владельца, но в большей степени, чем другие методы,
учитывает физическое состояние объектов. В то же время, учитывая специфику
методики доходного подхода, значительное количество параметров
определяются исходя из субъективных оценок.
В целом можно сделать вывод о том что затратный подход при
определении рыночной стоимости коммерческой недвижимости носит
вспомогательный характер, т. к. затраты на воспроизводство аналогичного
объекта с учетом износа не всегда адекватны рыночной стоимости. Роль же
доходного подхода при оценке объектов коммерческой недвижимости зачастую
умаляется, т. к. метод трудоемок и требует тщательного обоснования, при этом
нельзя пренебрегать доходной составляющей объектов, ведь спецификой
выполнения расчетов стоимости объектов именно коммерческой недвижимости
является применение в обязательном случае доходного подхода при
определении рыночной стоимости, т.к. само название «коммерческая» или
«доходоприносящая» недвижимость предполагает такое требование.