САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ АННОТАЦИЯ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
АННОТАЦИЯ
магистерской диссертации
студента магистратуры
по программе «Гражданское право, семейное право, международное честное
право»
ФИО: Акимова Татьяна Алексеева
Тема диссертации: «Спорные основания
недействительным и незаключенным»
признания
договора
аренды
Цели и задачи исследования:
 обобщение и анализ судебной практики по спорам, связанным с
недействительностью и незаключенностью договора аренды;
 выявление и анализ имеющихся в судебной практике спорных оснований
недействительности и незаключенности договора аренды; обоснование выводов о
необходимости изменения сложившихся в судебной практике позиций о признании
договора аренды недействительным либо незаключенным.
Выводы, сделанные по результатам исследования:
 Конструкция, обозначаемая как «аренда части вещи», по своей правовой
природе является договором аренды. Данные договоры являются действительными, не
противоречащими положениям ст. 607 ГК РФ. Обозначенная правовая природа подобных
договоров, в свою очередь, предопределяет распространение на рассматриваемые
отношения соответствующего правового регулирования, предусмотренного Главой 34 ГК
РФ «Аренда».
 Договор аренды, заключенный в отношении имущества, владение которым уже
передано иному арендатору по действующему договору аренды, является
действительным. Действия арендодателя в таком случае следует рассматривать в качестве
нарушения принятого обязательства по передаче вещи. К данному нарушению
применяются правила о договорной ответственности, как предусмотренные нормами ГК
РФ, так и установленные соглашением сторон.
 Договоры аренды, заключенные в отношении одного недвижимого имущества с
разными арендаторами и предусматривающие разные цели использования данного
имущества либо пользование имуществом в разные периоды времени, являются
действительными. Данный вывод основан на анализе модели «пользовательской» аренды,
прямо предусмотренной ст. 606 ГК РФ, во взаимосвязи с положением п. 1 ст. 615 ГК РФ
об обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с
условиями договора аренды. Сложившаяся судебная практика, согласно которой любой
последующий договор аренды в отношении одной и той же вещи признается
недействительным, является неверной. Ссылка на ст. 168 ГК РФ в данном случае
применяется необоснованно, поскольку содержание таких договоров соответствует
действующему законодательству.
 Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, но не прошедший
государственную регистрацию, не может признаваться незаключенным исключительно
по мотиву отсутствия такой регистрации. Положения ГК РФ о заключенности договора
аренды с момента государственной регистрации следует толковать в смысле порождения
всего комплекса дополнительных правовых последствий в части противопоставимости
этого договора третьим лицам (право следования, владельческая защита,
преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок). В
случае
отсутствия государственной регистрации арендное обязательство должно
считаться связывающим стороны данного договора в соответствии с определенными в
нем условиями и требующим надлежащего исполнения в соответствии со ст. 309 ГК РФ.
 Договор аренды, по которому сторонами было произведено и принято
исполнение, не может быть впоследствии признан незаключенным по мотиву
несогласованности
предмета.
Совершение
арендодателем
и
арендатором
взаимнонаправленных действий по передаче и принятию вещи, а также последующее
пользование ею арендатором, может быть рассмотрено в качестве взаимного
волеизъявления, направленного на изменение заключенного договора, выраженного в
форме конклюдентных действий.
 Договор аренды «части» недвижимого имущества не может быть признан
незаключенным по мотиву непроведения кадастрового учета в отношении передаваемой
в пользование арендатору «части». Требование о необходимости проведения кадастрового
учета в отношении передаваемой части с целью подтверждения согласованности воль
сторон относительно предмета договора является излишним. Предмет договора аренды
следует считать согласованным в случае, когда достигнутое соглашение выражено в
форме графического или текстуального описания соответствующей передаваемой в
пользование части недвижимого имущества. Соответствующие положения Закона о
регистрации, закрепляющие обязательность предоставления кадастровых документов,
требуют внесения изменений в сторону более либерального подхода.