Решение Экспертного совета Управления Федеральной службы государственной регистрации,

Решение Экспертного совета
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Новосибирской области № 1,
состоявшегося 05.02.2014
05.02.2014
г. Новосибирск
На заседании Экспертного совета при Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление) были
рассмотрены следующие вопросы:
Вопросы отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере,
верификации и гармонизации данных ЕГРП и ГКН
Вопрос 1.
а) В рамках гармонизации выявлены факты государственной регистрации права на
объекты недвижимого имущества по истечению срока «временного» кадастрового учета. Таким
образом, объект снят с кадастрового учета, т.е. имеет в ГКН статус «архивный», но право на
него в ЕГРП зарегистрировано.
Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная
кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии» по Новосибирской области (далее – Кадастровая палата) считает не возможным
в данной ситуации восстановить кадастровый учет (сменить статус с «архивного» на
«учтенный»).
Таким образом, объект гармонизировать не возможно – т.е. в ГКН – его нет, а в ЕГРП –
есть.
В данной ситуации видится только один выход – проводить новый кадастровый учет.
Однако для правообладателя это лишние расходы, причем, они не понимают - зачем, так как
право зарегистрировано. Но даже, если будет проведен повторно кадастровый учет встанет
вопрос, как прекратить существующее право и зарегистрировать на новый объект. Например,
если в Постановлении о предоставлении земельного участка указан кадастровый номер
предоставляемой земли, то, следовательно, необходимо внести изменения в Постановление.
в) Выявлен факт снятия с кадастрового учета объектов недвижимости на основании
решения суда, в соответствии с которым судом принято решение: ...признать кадастровый
учет недействительным, ликвидировать земельный участок в ГКН.
Есть решения суда, в которых также принято решение:… прекратить право
собственности на объект в ЕГРП… и т.д.
Решение суда в Кадастровую палату поступило – на основании его земельный участок в
ГКН ликвидирован. Имеет статус «архивный». Однако для прекращения права на него в ЕГРП
необходимо заявление правообладателя или истца по судебному делу. До того момента пока с
таким заявлением к нам не обращались – объект не будет гармонизирован – т.е. в ГКН – его нет,
а в ЕГРП – есть.
Таким образом, выявлено две ситуации, при которых, с одной стороны право
собственности в ЕГРП зарегистрировано и, в соответствии со ст.209 ГК РФ, собственник
имеет право распорядиться объектом, а с другой стороны – объекта в ГКН нет и,
следовательно, нельзя регистрировать переход права.
В связи с тем, что ситуации не единичны, предлагается при их выявлении вносить в базу
данных АИС «предупреждение» о наличии данной проблемы (ОНИ снят с кадастрового учета –
сделок не регистрировать…). При обращении на государственную регистрацией перехода права
отказывать, в соответствии с абз.12 п.1 ст.20, п.1.2 ст.20 Закона о регистрации – не
допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости,
который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ.
Вопрос Бердского отдела Управления
Вопрос 2. О гармонизации сведений о помещении (с условным номером), если оно не стоит на
кадастровом учете и не ставится в рабочем режиме.
В 2008 году на основании Договора об инвестировании строительства от 01.03.2002 года
было зарегистрированы права на нежилое помещение площадью 93,4 кв.м. за юр лицом В дело
правоустанавливающих документов был представлен кадастровый паспорт помещения от
08.04.2008 года (ОГУП «Техцентр»).
Представитель собственника обратился за выдачей повторного свидетельства. К
заявлению приложил кадастровый паспорт на здание с идентичными характеристиками. Позже,
пакетом дополнительных документов, заявитель представил Акт технического обследования от
09.10.2008 года. Из представленных документов следует, что заявитель учел в БТИ свое
помещение как здание, однако действий по государственной регистрации не произвел.
Верифицировать и гармонизировать помещение и здание, на наш взгляд, невозможно.
С целью постановки на учет ранее учтенного помещения были направлены скан-образы
подраздела I-3, кадастрового паспорт на помещение (ОГУП Техцентр), и свидетельства о
государственной регистрации на помещение.
Из общения с представителями кадастровой палаты было выяснено, что поставить на
учет помещение с характеристиками, идентичными зданию не представляется возможным.
Каким образом гармонизировать помещение (с условным номером), если оно не стоит на
кадастровом учете и не ставится в рабочем режиме?
Вопрос отдела землеустройства и мониторинга земель
Вопрос 3. О внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о
территориальной зоне ИТ Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской
области (далее – зона ИТ) при наличии пересечений границей зоны ИТ границ земельных участков,
расположенных в Коченевском районе Новосибирской области. Сложившаяся ситуация изложена
в письме ООО «ГеоПлан плюс» от 21.01.2014 № 09/14-02.
Вопросы Объединения кадастровых инженеров Сибири (далее – ОКИС)
Вопрос 4. О возможности использовать снимки высокого разрешения для определения
сельскохозяйственных угодий, купленных у третьих лиц.
Вопрос 5. О возможности и условиях выдела участником общей долевой собственности
земельного участка по баллогектарам (в чем состоит нарушение прав других участников общей
долевой собственности?).
Вопрос отдела правового обеспечения,
(не рассмотренный на экспертном совете от 20.12.2013)
Вопрос 6. О государственном кадастровом учете части объекта недвижимости, в том
числе неогороженного несущими конструкциями. Обсуждение письма Росреестра от 26.08.2013
№ 14-исх./07811-ГЕ/13.
По итогам рассмотрения вышеуказанных
Управления приняты следующие решения:
вопросов
Экспертным
советом
1.а) Поручить отделу контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной
сфере, верификации и гармонизации данных ЕГРП и ГКН и изучить судебную практику,
связанную с восстановлением в ГКН объектов недвижимого имущества, а именно земельных
участков ранее снятых с ГКН. Проанализировать основания для принятия решений судами о
восстановлении в ГКН ранее учтенных земельных участков. А также предполагаемый порядок
восстановления земельных участков в ГКН. После изучения судебной практики предложить
наиболее актуальные решения восстановления.
1.в) В виду того, что в настоящее время участились случаи принятия решений судами о
снятии земельных участков с кадастрового учета путем исключения сведений из ГКН без указания
в решении действий об исключении записи о правах на земельный участок из ЕГРП, направить
письмо в Арбитражный суд Новосибирской области и Новосибирский областной суд с
разъяснениями о необходимости проверки зарегистрированных прав на земельные участки в
отношении которых заявляются требования о снятии этих земельных участков с кадастрового
учета.
2. Кадастровой палате изучить кадастровое дело объекта недвижимости с кадастровым
номером 54:32:010473:855 и проанализировать документы - основания для внесения сведений в
ГКН. В случае если основаниями для внесения сведений в ГКН послужили документы о
помещении, Филиал предоставляет сведения в виде кадастрового паспорта помещения. В том
случае, если основаниями для внесения сведений были документы о постановке на ГКУ здания, то
Филиал предоставляет сведения в виде кадастрового паспорта здания.
3. Для разрешения сложившейся ситуации возможны следующие варианты решения:
а) Кадастровый инженер проводит кадастровые работы в отношении пересекающихся
земельных участков, расположенных в смежных муниципальных образованиях Толмачевский
сельсовет Новосибирского района и Прокудский сельсовет Коченевского района, в результате
которых устанавливает, какие из пересекающихся земельных участков внесены в ГКН с ошибкой
и готовит соответствующее Заключение кадастрового инженера. Указанное Заключение
включается в состав землеустроительного дела по описанию местоположения границ
территориальной зоны ИТ Толмачевского сельсовета Новосибирского района, а также
прикладывается к материалам, подготовленным для внесения сведений о территориальной зоне
ИТ Толмачевского сельсовета Новосибирского района в ГКН (компакт-диск с .xml-файлом карты
(плана) указанной территориальной зоны). Кадастровая палата с учетом представленного
Заключения кадастрового инженера принимает решение о внесении сведений о территориальной
зоне ИТ Толмачевского сельсовета Новосибирского района в ГКН или решение об отказе во
внесении указанных сведений в связи с возникновением обоснованных замечаний по
представленному Заключению кадастрового инженера.
При этом в установленном законодательством порядке кадастровый инженер запрашивает
сведения государственного кадастра недвижимости и материалы гфд на пересекающиеся
земельные участки.
б) По завершению землеустроительных работ по описанию местоположения границ
смежных муниципальных образований Толмачевский сельсовет Новосибирского района и
Прокудский сельсовет Коченевского района, выполняемых в настоящее время, и после внесения в
ГКН сведений о границах данных муниципальных образований, границу между земельными
участками, находящимися в указанных муниципальных образованиях, и, соответственно, границу
территориальной зоны ИТ Толмачевского сельсовета Новосибирского района определять по
установленной и внесенной в ГКН границе между указанными муниципальными образованиями.
4. С учетом изложенного мнения директора ООО «ГеоПлан плюс» Кужелева С.В.
перенести обсуждение вопроса на ближайший экспертный совет.
5. Перенести обсуждение вопроса на ближайший экспертный совет.
6. На основании проведенного 29.01.2014 Кадастровой палатой методического совещания,
и принятого решения по вопросу о постановке на ГКУ части здания и помещения, которое
закреплено протоколом от 29.01.2014 № 3, осуществлять ГКУ части зданий и помещений.
Данное решение мотивированно следующими нормами, согласно п. 9 ч. 2 ст. 7
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
(далее - Закон о кадастре) в ГКН вносят сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав
на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости в объеме сведений,
определенных порядком ведения ГКН. Сведения об образуемых частях помещения заполняется в
техническом плане в случае, если ограничение прав распространяется на часть помещения (п. 31
Требований Минэкономразвития № 583).
В случаях, когда ограничение прав распространяется на часть помещения в пределах этажа
(части этажа) нескольких этажей в графе «4» раздела «Сведения об образуемых частях здания» в
виде связного текста приводится описание такой части здания, например, инвентарные, условные
или кадастровые номера помещений (п. 33 Требований Минэкономразвития № 538).
Сведения о месте положении образуемой части здания на земельном участке (координаты)
должны быть отражены в Техническом плане, если контур части здания может быть отражен на
Чертеже, например, часть здания представляет собой отдельную блок-секцию или пристройку к
зданию (с п. 45 Требований Минэкономразвития № 403).
В случаях, когда ограничение прав распространяется на часть здания в пределах этажа
(части этажа), нескольких этажей здания в Техническом плане должно быть приведено иное
описание местоположения образуемой части здания, например, инвентарные, условные, иные
номера помещений. Местоположение такой части здания отображается на плане этажа (этажей)
здания, плане части этажа (этажей) здания либо, при отсутствии у здания этажности, на плане
здания (части здания) (п. 47 Требований Минэкономразвития № 403).
Документами-основаниями для формирования части помещения, части здания, являются
копии документов, которые включаются в состав приложения Технического плана, являются акты
органов государственной власти или органов местного самоуправления, договора, вступившие в
законную силу судебные акты.
Председатель Экспертного совета
Шитикова Н.В.
227-10-76
Д.А. Ламерт