Экспертное заключение по теме " Передача в

Утверждено
решением Комитета «Управление имуществом, составляющим казну
Российской Федерации, в том числе земельными участками,
находящимися в государственной собственности»
(Протокол № 22 от 03 сентября 2015 г.)
Экспертное заключение по теме:
“О передаче в аренду образовательными учреждениями недвижимого
имущества организациям общественного питания для создания необходимых
условий для организации питания обучающихся и работников организаций,
осуществляющих образовательную деятельность”
Руководитель проектной группы Оганджанов Г.К.
Оглавление
Введение ................................................................................................................... 2
1. Контекст проблемы ....................................................................................... 2
2. Возникающие сложности .............................................................................. 2
3. История рассмотрения проблемы ................................................................ 3
Рекомендации экспертов: ....................................................................................... 3
Рекомендация №1: согласование с Росимуществом - обязательно ................ 3
Рекомендация №2: можно заключать и договоры аренды (как с торгами, так
и без), и договоры безвозмездного пользования. ............................................. 5
Рекомендация №3: о незаконности отказов в государственной регистрации
договоров аренды части помещения по причине непредставления
кадастрового паспорта на объект аренды .......................................................... 6
Рекомендация №4: договоры можно заключать на любой срок, а не только
на срок менее года................................................................................................ 7
Рекомендация №5: для объектов общепита с ограниченным доступом –
использование “доходного подхода” при оценке ............................................. 9
Рекомендация №6: типовой пакет документов ............................................... 10
Приложение №1. Фотоотчет о посещении ВУЗов............................................. 12
1. МГУ им. М.В. Ломоносова ......................................................................... 12
2. Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова.......... 14
3. Высшая школа экономики .......................................................................... 16
Выводы по фотоотчету ...................................................................................... 18
Приложение №2. Проект Задания на оценку ..................................................... 19
Страница 1 из 20
Введение
1. Контекст проблемы
В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 декабря 2012 г. №
273-Ф3 «Об образовании в Российской Федерации» (далее - Закон об
образовании) организация питания обучающихся возложена на организации,
осуществляющие образовательную деятельность.
Согласно Положению о лицензировании образовательной деятельности,
утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16
марта 2011 г. № 174, лицензионными требованиями при осуществлении
образовательной деятельности являются наличие у лицензиата условий
обеспечения обучающихся и работников питанием.
При этом образовательные учреждения обязаны учитывать требования
Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ «Об основных гарантиях
прав ребенка в Российской Федерации» (далее 124-ФЗ) и обеспечить
обучающимся полноценное питание по доступным ценам.
Поскольку большинство образовательных учреждений не имеют в своей
структуре
собственного
комбината
питания,
чтобы
выполнить
вышеуказанные требования и условия, они вынуждены в порядке,
установленном законодательством, размещать на своей территории
организации общественного питания, сдавая им в аренду часть находящихся в
федеральной собственности нежилых помещений, не предназначенных для
осуществления образовательной деятельности.
При решении этого вопроса важно принимать во внимание, что при сдаче в
аренду нежилых помещений с целью организации питания обучающихся,
ВУЗы не имеют цели извлечения прибыли, а обязанность по обеспечению
питанием на ВУЗы возложена в силу закона.
2. Возникающие сложности
На этапе согласования договоров аренды, заключаемых ВУЗами на нежилые
помещения с целью организации питания обучающихся, с Территориальным
управлением Росимущества в г. Москве (далее ТУ), решения ФОИВ о
передаче недвижимого имущества в аренду или получения согласия ТУ на
сделку (в зависимости от типа учреждения) специалисты ТУ при
рассмотрении отчетов независимых оценщиков об оценке рыночной
стоимости права пользования недвижимым имуществом предъявляют
чрезмерно высокие требования к величине арендной платы, не учитывая
Страница 2 из 20
специфики общественного питания в университетах, а именно: закрытость
территории для посторонних посетителей, ограниченный контингент
питающихся, ограниченное время для питания (только во время перемен),
наличие среди студентов детей из малообеспеченных семей, сирот и
инвалидов, приравнивая студенческие столовые и кафе к точкам
общественного питания, расположенным в бизнес центрах, торговоразвлекательных центрах, гипермаркетах в районе расположения ВУЗа.
3. История рассмотрения проблемы
25 июля 2015 года состоялось расширенное заседание комитета «Управление
имуществом, составляющим казну Российской Федерации, в том числе
земельными участками, находящимися в государственной собственности».
В заседании приняли участие эксперты комитета, представители высших
учебных заведений: ФГБОУ ВО «Московский государственный университет
им. М.В. Ломоносова» (далее МГУ), ФГАОУ ВО Национальный
исследовательский университет «Высшая школа экономики» (далее ВШЭ),
ФГБОУ ВПО «Московский государственный институт международных
отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской
Федерации» (далее МГИМО), ФГБОУ ВПО «Московский педагогический
государственный университет» (далее МПГУ),
ФГАОУ “Российский
экономический университет имени Г. В. Плеханова” (далее РЭУ),
представители
профильных
комитетов
Росимущества,
ФАНО,
саморегулируемых организаций оценщиков (далее СРО).
С целью формирования предложений по данному вопросу, эксперты и
представители высших учебных заведений обсудили имеющийся у сторон
опыт, возникающие проблемы и предложения о способах решения вопроса по
организации общественного питания.
Рекомендации экспертов:
Рекомендация №1: согласование с Росимуществом - обязательно
В соответствии со статьей 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество
закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим
имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями
своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не
установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия
собственника этого имущества.
Согласно статьи 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника
не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Страница 3 из 20
В соответствии с Положением об осуществлении федеральными органами
исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального
бюджетного учреждения, утвержденным постановлением Правительства
Российской Федерации от 26.07.2010 № 537 «О порядке осуществления
федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий
учредителя федерального государственного учреждения» (далее Положение):
• Орган, осуществляющий функции и полномочия учредителя, в
установленном порядке согласовывает с учетом требований,
установленных пунктом 4 Положения, распоряжение недвижимым
имуществом федерального бюджетного учреждения, в том числе
передачу его в аренду по договорам, типовые условия которых
утверждаются Министерством экономического развития Российской
Федерации, если иное не установлено иными нормативными правовыми
актами, принимаемыми в соответствии с федеральными законами (пп.
«м» п.3 Положения).
• Решения по вопросам распоряжения недвижимым имуществом
федерального бюджетного учреждения, в том числе передачи его в аренду
(далее - решение), принимаются органом, осуществляющим функции и
полномочия учредителя, по согласованию с Росимуществом, за
исключением решений в отношении федеральных бюджетных
учреждений, находящихся в ведении Министерства обороны Российской
Федерации, Управления делами Президента Российской Федерации и
Федерального агентства морского и речного транспорта (в отношении
подведомственных ему федеральных бюджетных учреждений, за
которыми закреплено в оперативном управлении имущество,
расположенное в границах морских портов), посредством размещения на
портале проекта решения.
• Росимущество рассматривает проект решения в форме электронного
документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной
подписью, и не позднее 15 рабочих дней со дня его размещения на
портале согласовывает проект решения либо направляет мотивированный
отказ в согласовании посредством размещения на портале уведомления в
форме
электронного
документа,
подписанного
усиленной
квалифицированной электронной подписью.
• В случае непоступления от Росимущества соответствующей информации
в течение 30 рабочих дней со дня размещения на портале проекта решения
органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, решение
считается согласованным.
• Орган, осуществляющий функции и полномочия учредителя, уведомляет
Росимущество о принятом решении (с приложением копии решения в
электронном виде) посредством размещения на портале уведомления в
форме
электронного
документа,
подписанного
усиленной
Страница 4 из 20
квалифицированной электронной подписью, в срок не позднее 10 рабочих
дней со дня его принятия.
Таким образом, согласование Росимущества является обязательным.
Далее, касательно ответственного за согласование управления Росимущества:
в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О
Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»
Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 № 374 «Об утверждении
типового положения о территориальном органе Федерального агентства по
управлению
государственным
имуществом»
(п.4.1.27),
Приказом
Росимущества от 23.09.2009 № 273 «О подготовке решений, связанных с
реализацией Федеральным агентством по управлению государственным
имуществом полномочий собственника федерального имущества», Приказом
Росимущества от 23.09.2009 № 272 «Об утверждении Порядка рассмотрения
отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника
федерального имущества» решение о согласовании передачи объектов
недвижимого имущества в аренду, безвозмездное пользование осуществляет
территориальный орган Росимущества самостоятельно (в отношении
федеральных учреждений, зарегистрированных на территории субъекта
Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою
деятельность, с учетом мнения территориального органа по месту
расположения недвижимого имущества). Соответственно рассмотрение
отчетов об оценке также осуществляется территориальным органом
Росимущества.
При этом документы, необходимые для получения такого согласования,
подлежат направлению также в территориальный орган Росимущества.
Рекомендация №2: можно заключать и договоры аренды (как с
торгами, так и без), и договоры безвозмездного пользования.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ
"О защите конкуренции", положениями Федерального закона от 29.07.1998 №
135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Правилами
проведения конкурсов или аукционов, утвержденными приказом Федеральной
антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 "О порядке проведения
конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров
безвозмездного пользования, договоров доверительного управления
имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении
государственного или муниципального имущества, и перечне видов
имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может
осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" заключение
договоров аренды, безвозмездного пользования образовательными
учреждениями
недвижимого имущества организациям общественного
Страница 5 из 20
питания для создания необходимых условий для организации питания
обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную
деятельность, может производиться как на торгах (аукционах), так без
торгов.
При этом возможно заключение как договоров аренды недвижимого
имущества, так и договоров безвозмездного пользования.
В случае проведения торгов эксперты считают целесообразным отражение в
аукционной документации требований к арендаторам по обеспечению
качества питания, формирования меню, запрета на передачу прав по
договорам аренды, запрета на передачу помещений в субаренду, получения
разрешений на производство ремонта, перепланировок и иных специальных
условий.
Рекомендация №3: о незаконности отказов в государственной
регистрации договоров аренды части помещения по причине
непредставления кадастрового паспорта на объект аренды
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что
положение ст. 607 ГК РФ ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса
о возможности передачи объекта аренды только в пользование
арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор
аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся
вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается
пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с
пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит
государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю
недвижимую вещь в целом.
Страница 6 из 20
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации
названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу
пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
представление на государственную регистрацию договора аренды
кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество
необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в
соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания,
сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на
государственную регистрацию договора аренды может быть представлен
подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или
текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование
которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных,
содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой
вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды
согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по
причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды
может быть признан судом незаконным.
Указанная позиция содержится также в письме Минэкономразвития России от
04.08.20111 №Д23-3287, письме Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта
недвижимости», подтверждается судебной практикой (Определение
Верховного суда РФ от 27.02.2015 № 304-КГ15-1235, Постановление ФАС
ВСО от 31.07.2014 по делу № А19-13668/2013, др.), а также возможностью
выдачи кадастрового паспорта на помещение с указанием сведений о частях
помещения в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от
25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания,
сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного
участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении,
объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории"
(Приложение № 2).
Рекомендация №4: договоры можно заключать на любой срок, а не
только на срок менее года
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок,
определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор
аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае
каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив
об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества
за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для
Страница 7 из 20
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на
неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные
(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды
отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения
предельного срока, установленного законом, договор по истечении
предельного срока прекращается.
Согласно статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 689 ГК РФ, по договору безвозмездного
пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать
или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне
(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том
состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного
пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей
607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи
615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ. К договору
безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
применяются также правила, предусмотренные статьей 609 ГК РФ.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями
130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за
исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав
на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации
ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного
наследия, включенных в единый государственный реестр объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской
Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное
пользование (ссуда).
Таким образом, учитывая отсутствие установленных законом ограничений
сроков действия договоров аренды, безвозмездного пользования для
образовательных учреждений, предоставляющим недвижимое имущество
организациям общественного питания для создания необходимых условий для
организации
питания
обучающихся
и
работников
организаций,
осуществляющих образовательную деятельность, эксперты полагают, что
Страница 8 из 20
ВУЗы вправе заключать соответствующие договоры на срок как до
одного года, так и более.
Принятие решений о сроке аренды, безвозмездного пользования в данном
случае, по мнению экспертов, относится к исключительной компетенции
соответствующих образовательных учреждений, является их управленческим
решением и не может являться основанием для отказа в согласовании решений
о предоставлении в аренду, безвозмездное пользование.
Однако, в случае заключения договоров аренды, безвозмездного пользования,
с целью соблюдения компетенции Территориальных органов Росимущества
по осуществлению контроля за управлением, распоряжением, использованием
по назначению и сохранностью федерального имущества, закрепленного в
оперативном управлении федеральных государственных учреждений, а также
переданного в установленном порядке иным лицам, осуществления в
установленном порядке учета федерального имущества, ведения реестра
федерального имущества, ведения учета договоров купли-продажи, аренды,
ссуды (безвозмездного пользования), договоров (соглашений) о сервитуте,
иных договоров использования федерального имущества и контроля их
исполнения, образовательные организации обязаны направлять
соответствующую информацию, копии договоров в Росимущество
(территориальный орган Росимущества) для учета и контроля.
Рекомендация №5: для объектов общепита с ограниченным
доступом – использование “доходного подхода” при оценке
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" при передаче
образовательными учреждениями недвижимого имущества в аренду для
создания необходимых условий для организации питания обучающихся и
работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность,
арендная плата определяется как рыночная на основании отчета оценщика.
При этом эксперты рекомендуют ВУЗам включать в задание на оценку, а
также предоставлять оценщикам документы, подтверждающие ограничения
по режиму доступа конкретного оцениваемого помещения:
 Материалы проверки помещений и отчет о наличии у помещения
ограниченного/неограниченного доступа, а так же о возможности
организации отдельного входа;
 приказ ректора ВУЗа о режиме использования помещений и
обеспечении ограничения доступа;
 приказ ректора о передаче в аренду помещений исключительно при
условии обязательного льготирования для студентов данного учебного
заведения по предъявлении студенческого билета;
Страница 9 из 20
 подтверждающие документы о закрытом режиме использования
помещений;
 и другие подтверждающие документы.
Такие же документы, подтверждающие ограничения по режиму доступа для
конкретного помещения, необходимо предоставлять на этапе согласования
договоров аренды с Территориальным управлением Росимущества в г. Москве
(далее ТУ), решения ФОИВ о передаче недвижимого имущества в аренду или
получения согласия ТУ на сделку (в зависимости от типа учреждения). При
этом ТУ Росимущества осуществляет контроль (проверки на месте).
Согласно Федерального Стандарта Оценки №1 "Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года
N 256 в целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006
года N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации", устанавливается три допустимых
подхода к оценке (и, как следствие, к определению арендной платы):
сравнительный, доходный и затратный.
Учитывая крайне острый социальный характер передачи образовательными
учреждениями недвижимого имущества для создания необходимых условий
для организации питания обучающихся и работников организаций,
осуществляющих образовательную деятельность, ограниченность доступа
лиц в помещения ВУЗов (обучающиеся, сотрудники), эксперты полагают
необходимым установление порядка определения арендной платы с
использованием
доходного
подхода
с
применением
метода
рекапитализации.
Рекомендация №6: типовой пакет документов
По аналогии с Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677, на
основании п.3.2. статьи 17.1 Закона о конкуренции, эксперты рекомендуют
разработку проекта Постановления Правительства РФ «Об утверждении
Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или
муниципального имущества государственных или муниципальных
образовательных учреждений, являющихся бюджетными учреждениями,
автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных
учреждений, осуществляющих образовательную деятельность в случаях,
предусмотренных п. 3.2. статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2008 №
135-ФЗ «О защите конкуренции», в котором целесообразно предусмотреть:
 Порядок заключения договоров аренды;
 Перечень документов, предоставляемых организациями питания в
образовательные учреждения;
Страница 10 из 20
 Упрощенный перечень документов, направляемых образовательным
учреждением учредителю, собственнику имущества для получения
согласия на аренду;
 Порядок рассмотрения документов;
 Основания для отказа в согласовании решения о предоставлении в
аренду;
 Особенности уплаты арендной платы;
 Порядок установления разумной и предсказуемой арендной платы;
 Требования к содержанию некоторых специальных условий аренды (по
качеству питания, формированию меню, иным ограничениям и
допущениям).
Учитывая требования Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-Ф3
«Об образовании в Российской Федерации» о возложении обязанности по
организации питания на организации, осуществляющие образовательную
деятельность, требования лицензировании образовательной деятельности,
утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16
марта 2011 г. № 174, по результатам данного расширенного заседания
эксперты рекомендуют Росимуществу совместно с Минобнауки России,
саморегулируемыми
организациями
оценщиков
подготовить
информационное письмо (разъяснения)
в адрес образовательных
учреждений и территориальных органов по вопросам передачи в аренду и
безвозмездное пользование помещений в целях, предусмотренных Законом об
образовании (способах и сроках предоставления, особенностях оценки, др.
вопросам). При необходимости следует предусмотреть изменения в
документы, разграничивающие полномочия центрального аппарата и
территориальных органов Росимущества. В разъяснениях рекомендуется
учесть предложения Комитета, изложенные в настоящем заключении
протоколах заседания комитета.
Рекомендовать СРО МСНО-НП «ОПЭО» подготовить и предоставить в
Росимущество проект технического задания на проведение оценки,
соответствующие методические рекомендации (разъяснения).
Страница 11 из 20
Приложение №1. Фотоотчет о посещении ВУЗов
По некоторым из приведенных в фотоотчете зданиям отсутствует достоверная
информация о том, находится ли здание или какая-то его часть под
управлением ВУЗа. Тем не менее, присутствовала косвенная информация,
подтверждающая принадлежность зданий к учебным заведениям – указанные
объекты или фигурировали в запросах, ранее поступавших от ВУЗов в
Росимущество, или на них присутствуют таблички соответствующих учебных
заведений, или при попытке входа в здание служба охраны сообщила об их
принадлежности к закрытой территории ВУЗа.
1. МГУ им. М.В. Ломоносова
На территории комплекса МГУ по адресу “Ленинские горы, д.1” присутствуют
как столовые собственного комбината питания, так и коммерческие объекты
общепита (аренда помещений).
Страница 12 из 20
При этом на территории присутствуют объекты общепита со свободным
доступом (столовая комбината питания №10, коммерческое кафе “Улей”), но
к большинству столовых доступ ограничен:
В комплексе МГУ по адресу “Моховая, д.9” (факультет журналистики,
институт стран Азии и Африки) также присутствуют объекты общепита как с
ограниченным доступом, так и с отдельным входом:
Страница 13 из 20
При этом в столовых с отдельным входом установлена льготная стоимость
комплексных обедов, действительная при предъявлении студенческого билета
ВУЗа:
2. Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова
В корпусе №5 (адрес Стремянный переулок 38) организованы две кофейни с
отдельными входами – “Старбакс” и “Венская кофейня”:
Страница 14 из 20
В корпусе №7 (адрес Стремянный переулок 26) организовано несколько
отдельных входов, два их которых сдаются ресторанам “Штолле” (пироги) и
“Кимчи” (корейский ресторан):
В помещении Комбината Питания РЭУ (адрес Большой Строченовский
переулок 10) расположен клуб-ресторан “Вишняков”:
Страница 15 из 20
3. Высшая школа экономики
По адресу Петровка 12 с.1 расположено небольшое здание ВШЭ,
целесообразность организации отдельного пункта общественного питания в
котором должна быть проверена с учетом количества сотрудников и
студентов. Все помещения первого этажа оборудованы отдельным входом и
сдаются в аренду:
В здании ВШЭ по адресу Мясницкая 11 расположены три ресторана,
оборудованные отдельными входами:
Страница 16 из 20
В здании по адресу Мясницкая 20 помещения в аренду ресторанам не сдаются,
однако одно из помещений сдается под книжный магазин, и есть еще
несколько помещений, оборудованных отдельными входами:
Страница 17 из 20
По еще одному из заявленных адресов ВШЭ улица Кирпичная 33
общедоступных пунктов общественного питания нет:
Выводы по фотоотчету
Согласно проведенному внешнему осмотру, ВУЗы активно сдают помещения
коммерческим предприятиям, в том числе ресторанам, в том числе с наличием
отдельного входа.
При принятии решения о ставке арендной платы в помещениях, передаваемых
для организации пунктов общественного питания, важно различать
помещения, выделяемые под бюджетные столовые для студентов, и в
коммерческую аренду для организации общедоступных ресторанов и
кафе.
Для общедоступных ресторанов и кафе справедливо применение только
сравнительного метода оценки уровня рыночной арендой ставки, а расчет с
использованием доходного подхода возможен только в случае:
1) Для помещений под объекты общепита c ограниченным доступом,
расположенным на закрытой территории ВУЗа;
2) Для помещений под общедоступные объекты общепита с обязательным
льготированием для студентов данного учебного заведения (по
предъявлении студенческого билета).
Страница 18 из 20
Приложение №2. Проект Задания на оценку
Приложение № 1
к договору на оценку
федерального имущества
от __________ № _______
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
1. Объект оценки: описание объекта оценки.
2. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей:
Кадастровый
№ п/п
Наименование
Адрес
(или условный)
номер
Вид
использования
по договору
1
2
3. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на
доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:
№ п/п
Наименование
Этаж
Площадь,
кв. м
Назначение
Подтверждающий
документ
1
2
4. Имущественные права на объект оценки: право собственности Российской
Федерации.
5. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения
(обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей
объекта оценки: право пользования на условиях аренды.
6. Цель оценки: определение рыночной арендной платы за Объекты оценки.
7. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения: для заключения договора аренды сроком до 3 лет.
8. Подход для расчета: сравнительный/доходный (ненужное зачеркнуть).
Страница 19 из 20
9. Дата оценки: ___.___.__________.
10.Срок проведения оценки: _____________
11.Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
11.1.
Результат оценки представить в российских рублях за 1 м кв. в год,
включая НДС.
11.2.
В отчете об оценке должны быть приложены копии выписок из
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с
ним и реестра федерального имущества, копии документов технического и
кадастрового учета на объект оценки, копии действующих договоров аренды
с изменениями и дополнениями (при наличии).
11.3.
Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на
проведение оценки.
11.4.
Наличие ограниченного доступа к Объекту оценки (если доступ
ограничен, то указать документ его регламентирующий и приложить к
Отчету).
11.5.
Наличие/отсутствие приказа ректора ВУЗа о
использования помещений и обеспечении ограничения доступа.
режиме
11.6.
Наличие/отсутствие приказа ректора ВУЗа о передаче в аренду
помещений исключительно при условии обязательного льготирования для
студентов данного учебного заведения (по предъявлении студенческого
билета).
11.7.
Наличие/отсутствие отдельного входа у Объекта оценки, и
заключение о возможности/невозможности его организации.
11.8.
Время работы (если оно ограничено, то необходимо указать режим
работы, сославшись на регламентирующие документы и приложив к отчету).
11.9.
Возможность реализации алкоголя и табака (с указанием статей
законодательных ограничений) и подтверждением их распространения на
Объект оценки.
11.10.
№ п/п
Оценка объема рынка по адресу Объекта оценки:
Сезон
1
Сентябрь-Май
2
Июнь-Август
11.11.
Количество
обучающихся, чел.
Количество прочих
посетителей, чел.
Прочие допущения и ограничения при наличии.
Страница 20 из 20